【跟我學(xué)稅法】第八章 土地增值稅法（新制度）

　　一、 經(jīng)典答疑問題（新制度）

　　（一）問題：周轉(zhuǎn)房攤銷是什么？

　　【教師122回答】

　　回復(fù)：周轉(zhuǎn)房及其投入使用的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的周轉(zhuǎn)房是指企業(yè)用于安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用、產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的各種房屋。包括在開發(fā)過程中已明確其為安置被遷居民使用的房屋，開發(fā)的商品房在未銷售前用于安置拆遷居民使用的房屋，以及搭建用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的臨時(shí)性簡(jiǎn)易房屋。

　　周轉(zhuǎn)房隨著使用和自然力的侵蝕。會(huì)逐漸發(fā)生損耗而減少其價(jià)值。因此，它與出租房屋一樣，都應(yīng)按期計(jì)算其攤銷額。為了核算周轉(zhuǎn)房的使用、攤銷及其增減變動(dòng)情況，企業(yè)應(yīng)設(shè)置“周轉(zhuǎn)房”賬戶，并在其下設(shè)置“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個(gè)二級(jí)科目。

　　周轉(zhuǎn)房的損耗價(jià)值，應(yīng)將它計(jì)入土地、房屋的開發(fā)成本。周轉(zhuǎn)房損耗價(jià)值的攤銷，應(yīng)根據(jù)周轉(zhuǎn)房的結(jié)構(gòu)、使用情況，分別采用平均年限攤銷法和周轉(zhuǎn)使用次數(shù)攤銷法。對(duì)臨時(shí)性簡(jiǎn)易周轉(zhuǎn)房，由于周轉(zhuǎn)使用次數(shù)有限，一般可采用周轉(zhuǎn)使用次數(shù)攤銷法．按預(yù)計(jì)周轉(zhuǎn)使用次數(shù)(即安置拆遷居民次數(shù))計(jì)提每周轉(zhuǎn)使用一次攤銷額。對(duì)非臨時(shí)性簡(jiǎn)易周轉(zhuǎn)房，由于使用年限較長，可采用平均年限攤銷法按使用期限計(jì)提每月攤銷額。

　　（二）問題：房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用費(fèi)與取得土地使用權(quán)所支付的金額有何區(qū)別？

　　【教師436回答】

　　回復(fù)：征用補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是給土地的使用權(quán)人的，比如使用土地的農(nóng)民。

　　取得土地使用權(quán)支付的金額是為取得土地使用權(quán)而支付給國家或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方的金額。

　　（三）問題： 在實(shí)際工作中我遇到這樣一個(gè)問題，弄不明白，希望您給予解答，謝謝！

　　某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2000年開發(fā)了4棟別墅，當(dāng)時(shí)賣了兩棟，可扣除項(xiàng)目成本共200萬，每棟售價(jià)250萬元，現(xiàn)還剩2棟別墅，打算2009年銷售，成本還是200萬，但每棟售價(jià)為450萬，且每棟別墅450平方米。

　　請(qǐng)問：

　　1.企業(yè)應(yīng)交土地增值稅為多少?

　　2.請(qǐng)問企業(yè)應(yīng)交房產(chǎn)稅多少？

　　3.與所得稅的關(guān)系是怎樣的？

　　【教師28回答】

　　回復(fù)：

　　1.以450*2作為收入，扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、加計(jì)扣除部分、稅金計(jì)算土地增值額，然后計(jì)算土地增值稅。

　　2.企業(yè)不繳納房產(chǎn)稅。

　　3.計(jì)算的土地增值稅是可以在所得稅前扣除的。

　　也就是說2000年的情況不影響2009年銷售的情況。分別計(jì)算即可。

　　（四）問題：在實(shí)務(wù)中土地的價(jià)值中都計(jì)入了房子的價(jià)值中去了吧？

　　實(shí)務(wù)中有沒有分開計(jì)賬的？（尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)這部分核算能不能詳細(xì)說一下）

　　那本頁所指的重置成本中包括地價(jià)款不？

　　在實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售樓時(shí)，是不是以整橦樓的售樓面積除以土地的價(jià)值來分?jǐn)偼恋厥箼?quán)的？

　　【教師436回答】

　　回復(fù)：

　　1、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在實(shí)務(wù)中，地價(jià)款和房屋價(jià)值通常是分開計(jì)賬的。

　　2、232頁中“重置成本”不包括地價(jià)款。

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售樓房時(shí)，已售樓房應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)款＝取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用*樓房占地面積/全部占地面積*已售樓房建筑面積/全部樓房建筑面積

　　（五）問題：教材中個(gè)人自有住房互換免征土地增值稅，如果個(gè)人自有住房互換時(shí)，他們之間的價(jià)格不等，同時(shí)一方支付了一方差價(jià)或補(bǔ)價(jià)時(shí)，此時(shí)是否征土地增值稅，企業(yè)間互換沒有差價(jià)是否征土地增值稅？

　　【教師159回答】

　　回復(fù)：稅法規(guī)定個(gè)人互換住房免土地增值稅。所以，即使交換面積不等，有差價(jià)，也免稅。

　　企業(yè)之間互換房產(chǎn)，即使沒有差價(jià)也要繳納土地增值稅。

　　二、經(jīng)典每日一練(新制度)

　　（一）某縣城房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，簽訂商品房買賣合同，取得銷售收入10000萬元，分別按國家規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加。該公司為建造此住宅支付地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用1000萬元，開發(fā)成本2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用550萬元，其中利息支出200萬元，但由于該公司同時(shí)建造別墅，貸款利息無法分?jǐn)?，該地?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)提比例為10％。轉(zhuǎn)讓此住宅應(yīng)繳土地增值稅額（ ）萬元。

　　A.2107.5

　　B.2017

　　C.2114

　　D.2400.56

　　正確答案：C

　　答案解析：

　　（1）轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)繳納營業(yè)稅＝10000×5％＝500（萬元）

　　應(yīng)納城建稅和教育費(fèi)附加＝500×（5％＋3％）＝40（萬元）

　　應(yīng)納印花稅＝10000×0.5‰＝5（萬元）

　?。?） 扣除項(xiàng)目金額＝1000＋2000＋（1000+2000）×10％＋500＋40＋（1000＋2000）×20％＝4440（萬元）

　　【提示】房地產(chǎn)企業(yè)的印花稅已經(jīng)記入了“管理費(fèi)用”中作為期間費(fèi)用扣除，不得再單獨(dú)扣除。

　　（3）增值額＝10000－4440＝5560（萬元）

　?。?）增值率＝5560÷4440×100％＝125.23％，適用稅率50％，速算扣除系數(shù)15％，應(yīng)納土地增值稅＝5560×50％－4440×15％＝2114（萬元）。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其已繳納的稅金不得單獨(dú)扣除的是（ ）。

　　A.營業(yè)稅

　　B.城市維護(hù)建設(shè)稅

　　C.印花稅

　　D.教育費(fèi)附加

　　正確答案：C

　　答案解析：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加可以在稅前扣除，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，由于印花稅已經(jīng)列入了管理費(fèi)用，所以印花稅不再單獨(dú)扣除。

　?。ㄈ┯?jì)算繳納土地增值稅時(shí)，判定普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)有()。

　　A.建筑容積率在1.0以上

　　B.實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)1.2倍以下

　　C.增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和的30％

　　D.單套建筑面積在120平方米以下

　　正確答案：ABD

　　答案解析：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下；允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。

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