2009年備考CPA《會(huì)計(jì)》系列總結(jié)-第8章（01）

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[第08章]01　投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換

　　一、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式有成本模式和公允價(jià)值模式兩種。

　　1.成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)：

　?。?）折舊（攤銷(xiāo)）計(jì)入投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）；

　?。?）發(fā)生減值遵從資產(chǎn)減值準(zhǔn)則，計(jì)入投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備，計(jì)提的減值準(zhǔn)備不能轉(zhuǎn)回。

　?。?）所得稅的處理：賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)的確定與固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)相同，主要考慮會(huì)計(jì)和稅法折舊（攤銷(xiāo)）的差異，以及計(jì)提的投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

　　2.公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)：

　?。?）不計(jì)提折舊（攤銷(xiāo)），不計(jì)提減值準(zhǔn)備；

　?。?）資產(chǎn)負(fù)債表日，要以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額要計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

　?。?）所得稅的處理：此模式下，會(huì)計(jì)上不計(jì)提折舊，但是稅法可能計(jì)提折舊，從而引起賬面價(jià)值大于計(jì)稅基礎(chǔ)，形成應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債；其次，稅法不認(rèn)可投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值下降，導(dǎo)致賬面價(jià)值小于計(jì)稅基礎(chǔ)，要確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，反之要確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債。

　　二、投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換

　　只能由成本模式→公允價(jià)值模式，作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。

　　不得從公允價(jià)值模式→成本模式。

　　這里采用網(wǎng)校學(xué)員風(fēng)笛在每日一練中的一道例題。

　　[例題·單選題]甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2008年1月1日，由于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的成熟，已滿(mǎn)足采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的條件，甲公司決定對(duì)投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量，甲公司的投資性房地產(chǎn)為一出租的辦公樓，該大樓原價(jià)5 000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊2000萬(wàn)元（同稅法折舊），計(jì)提減值準(zhǔn)備200萬(wàn)元（由此已確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)50萬(wàn)元），當(dāng)日該大樓的公允價(jià)值為5 800萬(wàn)元，甲公司的所得稅稅率為25％，采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法來(lái)核算。甲公司按凈利潤(rùn)的10％計(jì)提盈余公積。甲公司因該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量對(duì)未分配利潤(rùn)的影響為（?。┤f(wàn)元。

　　A.2025 　　 B. 2250　　　　　　 C. 2700 　　 D.3000

　　[答案]A

　　[解析]甲公司因該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量對(duì)未分配利潤(rùn)的影響額＝[5800－（5000－2000－200）]×（1－25％）×（1－10％）＝2025 （萬(wàn)元）

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本  5800

　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊  2000

　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備  200

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)  5000

　　　　　　盈余公積  300

　　　　　　利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)  2700

　　借：盈余公積　　75{[5800-（5000-2000-200）]×25%×10%}

　　　　利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)  675

　　　　貸：遞延所得稅資產(chǎn)  50（成本模式下，發(fā)生減值確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)應(yīng)先轉(zhuǎn)回）

　　　　　　遞延所得稅負(fù)債  700

　　[識(shí)記要點(diǎn)]

　　①投資性房地產(chǎn)在成本模式下計(jì)提折舊（攤銷(xiāo)），計(jì)提減值準(zhǔn)備；在公允價(jià)值模式下不計(jì)提折舊（攤銷(xiāo)），不計(jì)提減值準(zhǔn)備，資產(chǎn)負(fù)債表日要以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。

　?、谕顿Y性房地產(chǎn)在成本模式下確認(rèn)遞延所得稅主要考慮會(huì)計(jì)和稅法折舊（攤銷(xiāo)）的差異以及計(jì)提的減值準(zhǔn)備；在公允價(jià)值模式下確認(rèn)遞延所得稅主要考慮會(huì)計(jì)和稅法折舊（攤銷(xiāo)）的差異以及公允價(jià)值的變動(dòng)。

　?、弁顿Y性房地產(chǎn)的計(jì)量模式只能由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式。

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