2009年備考CPA《會(huì)計(jì)》系列總結(jié)-第8章（02）

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[第08章]02　投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

　　這個(gè)系列總結(jié)寫到今天，發(fā)現(xiàn)前面寫得太啰嗦，想面面俱到，但時(shí)間不夠用啦，也搞得自己很累。很多人可能只是看我的總結(jié)，“拿來主義”不錯(cuò)，但沒有去思考自己該如何通過適合自己的方式去學(xué)習(xí)。所以，從今天開始，我更多地是寫自己的學(xué)習(xí)思路和理解，這樣也會(huì)給大家一些啟發(fā)。好啦，廢話不多說，今天我們的主題是投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置。

　　一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

　　投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換一共有四種情況：

　　1.成本模式下的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)

　　2.成本模式下的非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

　　3.公允價(jià)值模式下的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)

　　4.公允價(jià)值模式下的非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

　　這么多，不要喊暈哦，其實(shí)很簡(jiǎn)單的，對(duì)于這種問題，我最喜歡拿一張紙，在上面亂畫，畫來畫去思路就清晰了，最后發(fā)現(xiàn)還是表格最合適：

　　通過這張表格，可以歸納出如下幾點(diǎn)：

　　1.在成本模式下，由于投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)的核算是類似的，所以遵循“對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)”的原則，所謂對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)就是“原值轉(zhuǎn)原值、折舊（攤銷）轉(zhuǎn)折舊（攤銷）、準(zhǔn)備轉(zhuǎn)準(zhǔn)備”，比較特殊的是作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，不遵循這個(gè)原則，而是將存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值。

　　2.在公允價(jià)值模式下，自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，如果借方差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，如果是貸方差額計(jì)入資本公積（在處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，要將此資本公積轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入），準(zhǔn)則這樣規(guī)定的目的是為了防止一些企業(yè)借此調(diào)整利潤(rùn)。

　　好啦，對(duì)于轉(zhuǎn)換看著上面的這個(gè)表應(yīng)該就很清楚啦，還有一些細(xì)節(jié)不清楚的話，自己翻翻書吧，我這個(gè)表格沒有把所有的內(nèi)容都概括進(jìn)去的。

　　二、投資性房地產(chǎn)的處置

　　說完了轉(zhuǎn)換，我們來說說處置。投資性房地產(chǎn)的處置包括出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢、毀損，同樣也要走“成本模式”和“公允價(jià)值模式”兩條線。對(duì)于投資性房地產(chǎn)的出售或轉(zhuǎn)讓，不管在成本模式下還是公允價(jià)值模式下，都要通過其他業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)成本科目核算。

　　（一）成本模式下：

　　1.出售或轉(zhuǎn)讓時(shí)：

　　借：銀行存款（實(shí)際收到的金額）

　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　2.報(bào)廢或毀損時(shí)：

　　借：待處理財(cái)產(chǎn)損溢

　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后處理：

　　借：工程物資/銀行存款（按殘料價(jià)值或變價(jià)收入）

　　　　其他應(yīng)收款（可收回的賠償款）

　　　　其他業(yè)務(wù)成本（按差額）

　　　　貸：待處理財(cái)產(chǎn)損溢

　?。ǘ┕蕛r(jià)值模式下

　　1.出售或轉(zhuǎn)讓

　　借：銀行存款（實(shí)際收到的金額）

　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)——成本

　　　　　　投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)（或借記）

　　借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入（或相反分錄）

　　如果存在原來轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額：

　　借：資本公積——其他資本公積

　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　2.報(bào)廢或毀損時(shí)：

　　借：待處理財(cái)產(chǎn)損溢

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)——成本

　　　　　　投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)（或借記）

　　報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后處理：

　　借：工程物資/銀行存款（按殘料價(jià)值或變價(jià)收入）

　　　　其他應(yīng)收款（可收回的賠償款）

　　　　其他業(yè)務(wù)成本（按差額）

　　　　貸：待處理財(cái)產(chǎn)損溢

　　例題：徐氏軍團(tuán)“每日一練”（12月4日）

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