初級(jí)會(huì)計(jì)職稱考試《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》學(xué)習(xí)筆記：土地增值稅計(jì)稅依據(jù)

　　（一）應(yīng)稅收入的確定

　　1.貨幣收入。貨幣收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、銀行存款和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價(jià)證券。

　　2.實(shí)物收入。實(shí)物收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入。

　　3.其他收入。其他收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無形資產(chǎn)收入或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利。

　　（二）扣除項(xiàng)目及其金額

　　準(zhǔn)予納稅人從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目具體包括以下六項(xiàng)內(nèi)容：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　?。?）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。

　?。?）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　?。?）前期工程費(fèi)。

　?。?）建筑安裝工程費(fèi)。

　?。?）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

　?。?）公共配套設(shè)施費(fèi)。

　?。?）開發(fā)間接費(fèi)用。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

　　（1）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按《實(shí)施細(xì)則》第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，下同）計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算公式為：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%

　　（2）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按《實(shí)施細(xì)則》第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計(jì)算公式為：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

　　與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

　　5.財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。

　　對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按《實(shí)施細(xì)則》第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。

　　6.舊房及建筑物的扣除金額。

　?。?）按評(píng)估價(jià)格扣除。

　?。?）按購房發(fā)票金額計(jì)算扣除。

　?。?）核定征收。

　　7.計(jì)稅依據(jù)的特殊規(guī)定。

　　隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的；非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入等。