2004年注冊資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估》考試大綱

　　一、總論

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　　本部分的考試目的是測試考生對資產(chǎn)評估基礎(chǔ)知識的掌握情況，重點(diǎn)考察考生對資產(chǎn)評估的基本概念、基本假設(shè)和原則，以及資產(chǎn)評估與會計(jì)、審計(jì)的關(guān)系、注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)法律規(guī)范等基礎(chǔ)知識的掌握程度。

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　　1.掌握資產(chǎn)的概念，基本特征和分類；掌握資產(chǎn)評估的概念、基本要求、分類、特點(diǎn)；熟悉資產(chǎn)評估中價(jià)值和價(jià)格的區(qū)別；了解資產(chǎn)評估的功能。

　　2.掌握資產(chǎn)評估價(jià)值割開及其劃分標(biāo)準(zhǔn)，掌握市場價(jià)值與市場價(jià)值以外的價(jià)值（非市場價(jià)值）的定義、兩者之間的關(guān)系；掌握明確市場價(jià)值與市場價(jià)值以外的價(jià)值（非市場價(jià)值）存在的主要價(jià)值形式。

　　3.熟悉資產(chǎn)評估一般目的與特定目的的內(nèi)涵和兩者的關(guān)系，熟悉資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中地位和作用。

　　4.掌握交易假設(shè)、公開市場假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)的內(nèi)涵和實(shí)質(zhì)，掌握其使用范圍及約束條件；熟悉資產(chǎn)評估中的獨(dú)立性、客觀性和公正性等工作原則；掌握資產(chǎn)評估中的預(yù)期收益原則、替代原則、供求原則、貢獻(xiàn)原則、估價(jià)日期原則等經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則及其應(yīng)用領(lǐng)域。

　　5.熟悉資產(chǎn)評估與會計(jì)的聯(lián)系與區(qū)別，熟悉資產(chǎn)評估與審計(jì)的聯(lián)系與區(qū)別；了解資產(chǎn)評估在中國的發(fā)展。

　　6.熟悉中國注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)法律規(guī)范。

　?。ㄈ┮c(diǎn)說明

　　1.資產(chǎn)及其基本特征

　　所謂資產(chǎn)，是指經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的，能以貨幣計(jì)量的，能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來的經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。資產(chǎn)只有以下基本特征：

　　（1）資產(chǎn)必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的

　?。?）資產(chǎn)必須能以貨幣計(jì)量

　　（3）資產(chǎn)是能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源，即可望給經(jīng)濟(jì)主體帶來現(xiàn)金流入的資源。

　　2.資產(chǎn)分類

　?。?）按資產(chǎn)形態(tài)分類，可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。

　　（2）按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。

　?。?）按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類，可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。

　　（4）按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系分類，可以分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)。

　　3.資產(chǎn)評估及其基本組成要素

　　（1）資產(chǎn)評估。資產(chǎn)評估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國家法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的、遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對穩(wěn)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評定和估算的行為。

　　（2）資產(chǎn)評估的基本組成要素是由以下內(nèi)容組成：

　?、僭u估主體，即從事資產(chǎn)評估的機(jī)構(gòu)和人員，他們是資產(chǎn)評估工作的主導(dǎo)者；

　　②評估客體，即被評估的資產(chǎn)，它是資產(chǎn)評估的具體對象，也稱為評估對象；

　?、墼u估依據(jù)，也就是資產(chǎn)評估工作所遵循的法律、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié)議以及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和其他參考依據(jù)；

　?、茉u估目的，即資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為對資產(chǎn)評估結(jié)果的要求，或資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途。它直接或間接的決定和制約資產(chǎn)評估的條件，以及價(jià)值類型的選擇國；

　　⑤評估原則，即資產(chǎn)評估的行為規(guī)范，是調(diào)節(jié)評估當(dāng)事人各方關(guān)系、處理評估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則；

　?、拊u估程序，即資產(chǎn)評估工作從開始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的順序；

　　⑦評估價(jià)值類型，即圣評估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，它對資產(chǎn)評估參數(shù)的選擇具有約束性；

　　⑧評估方法，即資產(chǎn)評估所運(yùn)用的特定技術(shù)，是分析和判斷資產(chǎn)評估價(jià)值的手段和途徑、以上基本要素構(gòu)成了資產(chǎn)評估活動的有機(jī)整體。

　　4.資產(chǎn)評估的種類和特點(diǎn)

　?。?）資產(chǎn)評估的種類。資產(chǎn)種類的多樣化和資產(chǎn)、業(yè)務(wù)的多樣性，以及資產(chǎn)評估委托方及其相關(guān)當(dāng)事人對資產(chǎn)評估內(nèi)容及其報(bào)告需求的多樣性，資產(chǎn)評估也相應(yīng)出現(xiàn)了多種類型。

　　①從資產(chǎn)評估服務(wù)的對象、評估的內(nèi)容和評估者承擔(dān)的責(zé)任等方面來看，目前國際上的資產(chǎn)評估主要分為三類，即評估、評估復(fù)核和評估咨詢。

　　②從資產(chǎn)評估面臨的條件、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中遵循資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的程度及其評估報(bào)告披露的要求的角度，資產(chǎn)評估又可分為完全資產(chǎn)評估和限制資產(chǎn)評估。

　　③從資產(chǎn)評估對象的角度，資產(chǎn)評估還可具體劃分為單項(xiàng)資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估。

　?。?）資產(chǎn)評估的特點(diǎn)。理解和把握資產(chǎn)評估的特點(diǎn)，有利于進(jìn)一步認(rèn)識資產(chǎn)評估的實(shí)質(zhì)，對于搞好資產(chǎn)評估工作，提高資產(chǎn)評估質(zhì)量具有重要意義。一般來說，資產(chǎn)評估具有市場性、公正性、專業(yè)性和咨詢性的特點(diǎn)。

　　5.資產(chǎn)評估中的價(jià)格與價(jià)值

　　在資產(chǎn)評估中資產(chǎn)的價(jià)格和價(jià)值是被如下定義和規(guī)定的：

　　在資產(chǎn)評估中，價(jià)格一般是指在特定的交易行為中，特定的買方（或）賣方對商品或服務(wù)的交換價(jià)值的認(rèn)可，以及提供或支付的貨幣數(shù)額。價(jià)格是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務(wù)實(shí)際支付或收到的貨幣數(shù)額。

　　資產(chǎn)評估中的價(jià)值中一個(gè)交換價(jià)值范疇，它反映了可供交易的商品、服務(wù)與其買方、賣方之間的貨幣數(shù)量關(guān)系。資產(chǎn)評估中的價(jià)值不是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，它只是專業(yè)人士根據(jù)特定的價(jià)值在特定時(shí)間內(nèi)對商品、服務(wù)價(jià)值的估計(jì)。

　　6.市場價(jià)值與市場價(jià)值以外的價(jià)值（非市場價(jià)值）及其劃分標(biāo)準(zhǔn)

　　（1）市場價(jià)值與市場價(jià)值以外的價(jià)值（非市場價(jià)值）的劃分標(biāo)準(zhǔn)，市場價(jià)值與市場價(jià)值以外的價(jià)值（非市場價(jià)值）是以資產(chǎn)評估時(shí)所依據(jù)的市場條件，以及被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)為標(biāo)準(zhǔn)不劃分的資產(chǎn)評估結(jié)果的價(jià)值類型。

　　（2）市場價(jià)值與市場價(jià)值以外的價(jià)值（非市場價(jià)值）定義。資產(chǎn)評估中的市場價(jià)值是指資產(chǎn)評估在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。

　　市場價(jià)值以外的價(jià)值也稱非市場價(jià)值或其他價(jià)值，它并沒有直接的定義，它是一系列不符合資產(chǎn)市場價(jià)值定義條件的所有價(jià)值形式的總稱或組合。

　　（3）市場價(jià)值與市場價(jià)值以外的價(jià)值（非市場價(jià)值）在資產(chǎn)評估中的意義和作用。這種分類方法和概念界定有利于評估人員對其評估結(jié)果性質(zhì)的認(rèn)識，便于評估人員在撰寫評估報(bào)告時(shí)更清楚明了地說明其評估結(jié)果有確切涵義。

　　這種分類方法及概念界定便于評估人員劃定其主體結(jié)果的適用范圍的使用范圍。

　　7.交易假設(shè)

　　交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價(jià)。

　　8.公開市場假設(shè)

　　公開市場假設(shè)是對資產(chǎn)擬進(jìn)入市場的條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。公開市場假設(shè)的關(guān)鍵在于認(rèn)識和把握公開市場的實(shí)質(zhì)和內(nèi)涵。就資產(chǎn)評估而言，公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件下，指一個(gè)有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個(gè)市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會和時(shí)間，買賣雙方的交易行為都是自愿的、理智的，而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的。事實(shí)上現(xiàn)實(shí)中的市場條件未必真能達(dá)到上述公開市場完善程度。公開市場假設(shè)就是假定那種較為完善的公開市場存在，被評估資產(chǎn)將在這樣一種公開市場中進(jìn)行交易。當(dāng)然公開市場假設(shè)也是基于市場客觀存在的現(xiàn)實(shí)，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣這樣一種客觀事實(shí)為基礎(chǔ)的。

　　9.持續(xù)使用假設(shè)

　　持續(xù)使用假設(shè)也是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場的條件，以及在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說明，持續(xù)使用假設(shè)又細(xì)分為三種具體情況：（1）在地續(xù)用；（2）轉(zhuǎn)用續(xù)用；（3）移地續(xù)用。在用續(xù)用指是處于使用中的被評估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，將按其現(xiàn)行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。轉(zhuǎn)用續(xù)用則是指被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的使用用途，調(diào)換新的用途繼續(xù)使用下去。移地續(xù)用則是說被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)在的空間位置，轉(zhuǎn)移到其他空間位置上繼續(xù)使用……

　　10.清算假設(shè)

　　清算假設(shè)是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場的條件的一種假定說明或限定，具體而言，是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被評估資產(chǎn)面臨清算或具有潛在的被清算的事實(shí)或可能性，再根據(jù)相應(yīng)的數(shù)據(jù)資料推定被評估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)的狀態(tài)。

　　二、資產(chǎn)評估的基本方法

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　　評估方法是資產(chǎn)評估的重要基礎(chǔ)。本部分地考試目的是測試考生對資產(chǎn)評估基本方法內(nèi)涵、使用前提、具體方法運(yùn)用的掌握情況，從而考察考生對資產(chǎn)評估各類基本方法和具體方法的應(yīng)用能力。

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　　1.掌握市場法的基本涵義與基本前提；掌握市場法運(yùn)用的基本步驟；熟悉市場法中可比因素及其內(nèi)在要求；掌握市場法中的直接法和尖比調(diào)整法，及其功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法、成新單價(jià)價(jià)格調(diào)整法、市價(jià)折扣法、成本市價(jià)法、市場售價(jià)類比法和市盈率乘數(shù)法等具體評估方法的及其適用條件和使用要求。

　　2.掌握收益法的基本和基本前提；熟悉收益法的實(shí)施步驟；掌握收益法中收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個(gè)基本參數(shù)的內(nèi)涵、實(shí)質(zhì)和估測方法；掌握收益法中各種具體方法的運(yùn)用及其適用條件和使用要求。

　　3.掌握成本法的基本涵義、基本前提和運(yùn)用要領(lǐng)；掌握成本法重要成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的涵義、相互關(guān)系；掌握重置核算法、價(jià)格指數(shù)法、功能價(jià)值法、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等具體估算重置成本的方法的運(yùn)用；掌握測算實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的各種具體方法的運(yùn)用及其結(jié)果屬性。

　　4.掌握市場法、收益法和成本法之間的邏輯關(guān)系和應(yīng)有關(guān)系；掌握每類評估方法中各種具體方法之間的邏輯關(guān)系和應(yīng)用關(guān)系；掌握選擇和運(yùn)用各種評估方法基本要求和需要考慮的各種條件及參數(shù)。

　?。ㄈ┮c(diǎn)說明

　　1.市場法的基本涵義與基本前提

　?。?）市場法的基本涵義。市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價(jià)值的各種評估技術(shù)方法的總稱。

　?。?）市場法的基本前提。市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估需要滿足兩個(gè)最基本前提條件：①要有一個(gè)活躍的公開市場；②公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。

　　2.市場法運(yùn)用的基本步驟

　?。?）選擇參照物

　　（2）在評估對象與參照物之間選擇比較因素；

　　（3）指標(biāo)對比、量化差異

　　（4）在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異；

　　（5）綜合分析確定評估結(jié)果。

　　3.市場法中的直接比較法

　　市場法中的直接法是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評估對象價(jià)值的一類方法。它包括功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市場折扣法等若干具體評估方法。

　　4.市場法中的類比分析法

　　類比調(diào)整法是市場法中最基本的評估方法。該法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要參照手與評估對象在大的方面基本相同或相似，該法通過對比分析調(diào)整參照物與評估對象之間的差異，在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評估對象的價(jià)值。

　　5.收益法基本的涵義與基本前提

　　收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。它服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。它涉及三個(gè)基本要素：①被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益；②折現(xiàn)率或資本化率；③被評估資產(chǎn)取得預(yù)期收益有持續(xù)時(shí)間因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運(yùn)用收益法的基本前提。從這個(gè)意義上講，應(yīng)有收益法必須具備的前提條件是：

　　（1）被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；

　　（2）資產(chǎn)擁有者獲利預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量。

　　（3）被評估資產(chǎn)預(yù)期獲得年限可以預(yù)期。

　　6.收益法中收益額

　　收益額是適用收益法評估資產(chǎn)價(jià)值的基本參數(shù)之一。在資產(chǎn)評估中，資產(chǎn)的收益額是指根據(jù)投資回報(bào)的原理，資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。資產(chǎn)評估中的收益額有兩個(gè)比較明確的特點(diǎn)：

　　（1）收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額。

　?。?）用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。

　　7.收益法的折現(xiàn)率

　　收益法中折現(xiàn)率，從本質(zhì)上講是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對投資所期望的回報(bào)率。折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言，它是由無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成珠。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分是投資回報(bào)率。

　　8.收益法的收益期限

　　收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間，它由評估人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及相關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測定。

　　9.收益法中的主要技術(shù)方法：

　　收益法實(shí)際上是在預(yù)期收益還原思路下若干具體方法的集合。從大的方面來看，收益法中的具體方法可以分為若干類：

　?。?）針對評估對象未來預(yù)期收益有無限期的情況劃分，分為有限期和無限期的評估方法；

　　（2）針對評估對象預(yù)期收益額的情況劃分，又可分為等額收益評估方法、非等額收益評估方法等等。

　　10.成本法的基本涵義

　　成本法也是資產(chǎn)評估的基本方法之一。成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。

　　11.成本法中的基本要素

　　就一般意義上講，成本法的運(yùn)用涉及四個(gè)基本要素，即資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、資產(chǎn)的功能性貶值和資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值。

　　（1）資產(chǎn)的重置成本。簡單地說，資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。

　　（2）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值亦稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性損耗或下降而引起的資產(chǎn)價(jià)值損失。

　　（3）資產(chǎn)的功能性貶值。資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)行引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)的技術(shù)的采用，而使原有資產(chǎn)的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額，以及原有資產(chǎn)超過體現(xiàn)技術(shù)進(jìn)行的同類資產(chǎn)的運(yùn)營成本的超支額。

　?。?）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值。資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。

　　12.評估方法之間的關(guān)系

　?。?）資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系。評估方法是實(shí)現(xiàn)評估目的的手段。對于特定經(jīng)濟(jì)行為，在相同的市場條件下，對處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進(jìn)行評估，其評估值應(yīng)該是客觀的。這個(gè)客觀的評估值不會因評估人員所選用的評估方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結(jié)果。可以認(rèn)為正是評估基本目的決定了評估方法間的內(nèi)存聯(lián)系。而　種內(nèi)存聯(lián)系為評估人員運(yùn)用多種評估方法評估同一條件下的同一資產(chǎn)，并做相互驗(yàn)證提供了理論根據(jù)。但需要指出是，運(yùn)用不同的評估方法評估同一資產(chǎn)，必須保證評估目的、評估前提、被評估對象狀態(tài)的一致，以及運(yùn)用不同評估方法所選擇的經(jīng)濟(jì)技術(shù)對數(shù)合理，（2）資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別，各種評估方法獨(dú)立存在本身就說明各種評估方法之間存在差異。各種評估方法老師從不同的角度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值。否認(rèn)是通過與市場參照物比較評估對象的價(jià)值，還是根據(jù)評估對象預(yù)期收益折現(xiàn)獲得其評估價(jià)值，對象在一定條件下的價(jià)值的描述，它們之間是有內(nèi)存聯(lián)系并可相互替代的。但是，第一種評估方法都有其自成一體的運(yùn)用過程，都要求具備相應(yīng)有信息基礎(chǔ)，評估結(jié)論也都從某一個(gè)角度反映資產(chǎn)的價(jià)值。因此，各種評估方法又是有區(qū)別的。

　　三、資產(chǎn)評估程序

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　　本部分的考試目的是測試考生對資產(chǎn)評估程序的掌握情況。重點(diǎn)考察考生對資產(chǎn)評估程序的基本概念、資產(chǎn)評估基本程序的主要內(nèi)容，以及資產(chǎn)評估信息收集與分析等基礎(chǔ)知識的掌握程度。

　　（二）考試基本要求

　　1.掌握資產(chǎn)評估程序的基本概念；掌握廣義與狹義資產(chǎn)評估程序的區(qū)別。

　　2.掌握資產(chǎn)評估程序的重要性質(zhì)

　　3.掌握資產(chǎn)評估具體程序的主要內(nèi)容。

　　4.熟悉執(zhí)行資產(chǎn)評估程序的基本要求。

　　5.熟悉資產(chǎn)評估中信息收集與分析方法。

　　（三）要點(diǎn)說明

　　1.資產(chǎn)評估程序的定義

　　資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)形成資產(chǎn)評估結(jié)論所發(fā)行的系統(tǒng)性工作步驟。

　　2.廣義與狹義資產(chǎn)評估程序的區(qū)別

　　狹義的資產(chǎn)評估程序開始于資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員接受委托，終止于向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評估報(bào)告書。

　　廣義的資產(chǎn)評估程序開始于承接資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評估基本事項(xiàng)環(huán)節(jié)，終止于資產(chǎn)評估報(bào)告書提交后的資產(chǎn)評估文件歸檔管理。

　　3.資產(chǎn)評估基本程序

　　資產(chǎn)評估基本程序主要包括：

　　（1）明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；

　?。?）簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；

　　（3）編制資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；

　　（4）資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查；

　　（5）收集資產(chǎn)評估資料；

　　（6）評定估算；

　　（7）編制和提交資產(chǎn)評估報(bào)告書；

　?。?）資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。

　　4.資產(chǎn)評估程序的重要性

　　資產(chǎn)評估程序的重要性體現(xiàn)在：

　?。?）資產(chǎn)評估程序是規(guī)范資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量和資產(chǎn)評估服務(wù)公信力的重要保證；

　　（2）資產(chǎn)評估程序是相關(guān)當(dāng)事方評價(jià)資產(chǎn)評估服務(wù)的重要依據(jù)；

　　（3）資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。

　　5. 執(zhí)行資產(chǎn)評估程序的基本要求

　　（1）執(zhí)行資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在國家和資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi)，建立、健全資產(chǎn)評估程序制度。

　　（2）資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評估項(xiàng)目的情況和資產(chǎn)評估程序制度，確定并發(fā)行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評估程序，不得隨意簡化或刪減資產(chǎn)評估程序。

　?。?）資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評估項(xiàng)目經(jīng)辦人員及助理人員實(shí)施資產(chǎn)評估程序。

　　（4）如果由于資產(chǎn)評估項(xiàng)目的特殊性，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員無法或沒有發(fā)行資產(chǎn)評估程序中的某個(gè)基本環(huán)節(jié)，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)考慮這種狀況是否會影響到資產(chǎn)評估結(jié)論的合理性，并在資產(chǎn)評估報(bào)告書中明確披露這種狀況及其對資產(chǎn)評估結(jié)論具有的影響。必要時(shí)應(yīng)當(dāng)拒絕接受委托或終止資產(chǎn)評估工作。

　　（5）資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評估程序的組織實(shí)施情況記錄于工作底稿，并將主要資產(chǎn)評估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評估報(bào)告居民點(diǎn)予以披露。

　　四、機(jī)器設(shè)備

　　（一）考試目的

　　機(jī)器設(shè)備評估是資產(chǎn)評估的重要組成部分。通過對機(jī)器設(shè)備評估內(nèi)容的考核，測試考生對機(jī)器設(shè)備的基本原理與方法的掌握和運(yùn)用情況。重點(diǎn)測試考生對機(jī)器設(shè)備評估有關(guān)的基本概念、評估原則以及成本法在機(jī)器設(shè)備評估中的應(yīng)用能力，考核考生分析和解決機(jī)器設(shè)備評估問題的能力。

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　　1.了解機(jī)器設(shè)備定義；了解機(jī)器設(shè)備的分類

　　2.掌握成本法在機(jī)器設(shè)備評估中的技術(shù)思路；熟悉重置成本的基本概念，掌握重置成本計(jì)算中常用的直接法、物價(jià)指數(shù)法、成本核算法、綜合估價(jià)法、重量估價(jià)法及類比估價(jià)法；掌握設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)的計(jì)算方法；掌握進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用的計(jì)算方法；熟悉實(shí)體性貶值的基本概念、類型、產(chǎn)生原因；掌握估算實(shí)體性貶值常用的觀察法、年限法、修復(fù)費(fèi)用法；熟悉功能性貶值的基本概念、類型、產(chǎn)生原因，掌握超額投資成本形成的性貶值和超額運(yùn)營成本形成的功能性貶值的估算方法；熟悉經(jīng)濟(jì)性貶值的基本概念、產(chǎn)生原因，掌握經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法。

　　3.熟悉運(yùn)用市場法評估機(jī)器設(shè)備的技術(shù)思路；掌握市場法中機(jī)器設(shè)備的比較因素；掌握直接匹配的使用及特點(diǎn)；掌握因素調(diào)整法的特點(diǎn)及應(yīng)用；熟悉成本比率調(diào)整法的應(yīng)用；熟悉市場比較法的使用范圍。

　　4.熟悉收益法在機(jī)器設(shè)備評估中的技術(shù)思路；掌握收益年金資本化法的應(yīng)用。

　　（三）要點(diǎn)說明

　　1.成本法

　?。?）重置成本計(jì)算。機(jī)器設(shè)備的重置成本包括購置或購建設(shè)備所發(fā)生的必要的、合理的直接成本費(fèi)用、間接費(fèi)用和因資金占用所發(fā)生的資金成本。設(shè)備的直接成本一般包括：設(shè)備凈價(jià)，即購買或建造費(fèi)用、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)及其他合理成本；間接成本一般包括：管理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。

　　（2）進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用。進(jìn)口設(shè)備的從屬費(fèi)用包括國外運(yùn)費(fèi)、國外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)、關(guān)稅、消費(fèi)稅、增值稅、銀行手續(xù)費(fèi)、公司代理手續(xù)費(fèi)、海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)，對車輛還包括車輛購置附加費(fèi)等。

　?。?）實(shí)體性貶值。設(shè)備的有形磨損分為兩種。主。設(shè)備在使用過程中產(chǎn)生的有形磨損稱為第I種有形磨損；設(shè)備在閑置存放過程中產(chǎn)生的磨損稱為第II種有形磨損。

　　由引起的貶值稱為實(shí)體性貶值（DP），或物理性貶值。設(shè)備實(shí)體性貶值的程度可以用實(shí)體性貶值率來反映。

　　（4）功能性貶值。功能性貶值（DF）是由于無形磨損而引起資產(chǎn)價(jià)值的損失稱為機(jī)器設(shè)備的功能性貶值。與第I種無形磨損、第II種無形磨損相對應(yīng)，設(shè)備的功能性貶值主要體現(xiàn)在超額投資成本和超額運(yùn)營成本兩方面。

　?。?）經(jīng)濟(jì)性貶值。機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值（DE）是由于外部因素引起的貶值。這些因素包括：由于市場競爭的加劇，產(chǎn)品需求減少，導(dǎo)致設(shè)備形式不足，生產(chǎn)能力相對過剩；原材料、能源等提價(jià)，造成成本提高，而生產(chǎn)的產(chǎn)品售價(jià)沒有相應(yīng)提高；國家有關(guān)能源、環(huán)境保護(hù)等限制或削弱產(chǎn)權(quán)的法律、法規(guī)產(chǎn)品生產(chǎn)成本的提高或者使設(shè)備強(qiáng)制報(bào)廢，縮短了設(shè)備的正常使用壽命等等。

　　2.市場比較法

　　市場比較法是根據(jù)公開市場上與被評估對象相似的或可比的參照物的價(jià)格來確定被評估對象的價(jià)格。如果參照物與被評估對象不是完全相同，需要根據(jù)評估對象與參照物之間的差異對價(jià)值的影響做出調(diào)整。

　?。?）比較因素?？赡苡绊憴C(jī)器設(shè)備市場價(jià)值的比較因素分為因大類：個(gè)別因素、交易因素、時(shí)間因素、地域因素。

　　①個(gè)別因素。設(shè)備的個(gè)別因素一般指反映設(shè)備在結(jié)構(gòu)、形式、尺寸、性能生產(chǎn)能力、安裝、質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)性等方面差異的因素。不同的設(shè)備，差異因素也不同。

　　②交易因素。設(shè)備的交易因素是指交易動機(jī)、背景對價(jià)格的影響，不同的交易動機(jī)和交易背景都會對的出售價(jià)格產(chǎn)生影響。另外，交易數(shù)量也是影響售價(jià)的一個(gè)重要因素。

　?、蹠r(shí)間因素。不同交易時(shí)間的市場供求關(guān)系、物價(jià)水平等都會不同，評估人員應(yīng)選擇與評估基準(zhǔn)日最接近的交易案例，并對參照物的時(shí)間影響因素做出調(diào)整。

　?、艿赜蛞蛩亍Ｓ捎诓煌貐^(qū)市場供求條件等因素的不同。設(shè)備的交易價(jià)格也受到影響，評估參照物就盡可能與評估對象在同一地區(qū)。如評估對象與參照物存在地區(qū)差異，則需要做出調(diào)整。

　　（2）直接匹配法。這種方法是根據(jù)與評估對象基本相同的市場參照物，通過直接比較來確定評估對象的價(jià)值。

　　（3）因素調(diào)整法。這種方法是通過比較分析相似的市場參照物與被評估設(shè)備的可比因素差異，并對這些因素逐項(xiàng)做出調(diào)整，由此確定被評估設(shè)備的價(jià)值。這種方法是在無法獲利基本相同的市場參照物的情況下，以相似的參照物作為分析調(diào)整的基礎(chǔ)。

　?。?）成本比率調(diào)整法。這種方法是通過對大量市場交易數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，掌握相似的市場參照物的交易價(jià)格與全新設(shè)備售價(jià)的比率關(guān)系，用此比率作為確定被　評估評估機(jī)器設(shè)備價(jià)值的依據(jù)。

　　3.收益法

　　用收益年金資本化評估租賃設(shè)備的價(jià)值。該方法是假設(shè)預(yù)期的收益或現(xiàn)金流是穩(wěn)定的，并且資本化率也沒有變化。那么，

　　P＝A（1+r）1+A/（1+r）2+A/（1+r）3+……＋A/（1+r）n

　　＝A×[1-1/（1+r）n]/r

　　公式中r/A×[1-1/（1+r）n]稱為投資回收系數(shù)，用rA表示

　　因此，上式可以表示為

　　P＝A/rA

　　如果收益是永續(xù)的，則該公式可以化簡為：

　　P＝A/r

　　對于租賃設(shè)備的評估，資本化率可以通過收益年金除以設(shè)備的市場銷售價(jià)格獲得。公式為：

　　rA＝A/P

　　對于使用壽命為n年機(jī)器設(shè)備，該設(shè)備的收益年金與市場售價(jià)之比為投資回收系數(shù)，評估師在計(jì)算出投資回收系數(shù)rA，可以使用復(fù)利系數(shù)表查出所對應(yīng)的本金化率ru

　　五、房地產(chǎn)評估

　　（一）考試目的

　　房地產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估的重要組成部分。通過對房地產(chǎn)評估內(nèi)容的考核，測試考生對房地產(chǎn)評估的基本原理與方法掌握和運(yùn)用情況。重點(diǎn)測試考生對房地產(chǎn)評估的基本概念，評估原則以及收益法、市場法、成本法、剩余法等主要方法的掌握和運(yùn)用情況，考核考生分析和解決房地產(chǎn)評估問題的能力。

　　（二）考試基本要求

　　1.熟悉土地及其經(jīng)濟(jì)供給的涵義；熟悉土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性；熟悉我國土地使用權(quán)的基本特性；了解地租與地價(jià)的基本內(nèi)涵及地價(jià)的特征；熟悉房地產(chǎn)的概念、特性；掌握合法原則和最有效使用原則對房地產(chǎn)評估的影響；熟悉房地產(chǎn)評估程序，2.熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的各種類型；掌握影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素的具體內(nèi)容。

　　3.熟悉收益法評估房地產(chǎn)的技術(shù)思路、適用范圍；掌握收益性評估房地產(chǎn)中的純收益、客觀總收益和客觀總費(fèi)用的含義及關(guān)系；掌握收益法評估房地產(chǎn)中資本化率的實(shí)質(zhì)及種類；掌握確定房地產(chǎn)資本化率時(shí)所運(yùn)用的純收益與售價(jià)比率法、安全利用附加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和各種投資收益率排序插入法；掌握運(yùn)用法評估房地產(chǎn)的各種計(jì)算公式和分析重點(diǎn)。

　　4.熟悉動作市場法評估房地產(chǎn)的技術(shù)思路及適用范圍；掌握運(yùn)用市場評估房地產(chǎn)的評估程序及操作步驟；掌握交易情況修正、日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、容積率修正和土地使用年期修正的方法的具體要求、估算要點(diǎn)和具體過程　；掌握運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)的綜合分析技術(shù)。

　　5.熟悉房地產(chǎn)評估的成本法的技術(shù)思路及適用范圍；掌握土地評估中成本法的操作步驟、土地價(jià)格的基本組成；掌握土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、投資利息和土地增值收益等的內(nèi)容及計(jì)算方法；掌握運(yùn)用成本法評估新建房地產(chǎn)及舊建筑物的具體要求、結(jié)算要點(diǎn)和具體操作步驟。

　　6.熟悉房地產(chǎn)評估的剩余法的技術(shù)思路及適用范圍；掌握剩余法評估房地產(chǎn)的操作步驟、參數(shù)計(jì)算及計(jì)算公式的理解和具體運(yùn)用。

　　7.了解基準(zhǔn)地價(jià)的含義、測算的基本思路、特點(diǎn)及其作用；熟悉基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的基本思路、適用范圍及其運(yùn)用的程序和步驟。

　　8.了解路線價(jià)法的含義及理論依據(jù)；熟悉價(jià)法的適用范圍及估價(jià)程序；掌握深度百分比率表的制作方法；熟悉路線價(jià)法中的四三二一法則、蘇慕斯法則、霍夫曼法則和哈柏法則；掌握路線價(jià)法的計(jì)算公式及其在地價(jià)評估中的運(yùn)用。

　　9.了解在建工程的概念與特點(diǎn)；熟悉在建工程資料的收集與分析；掌握在建工程評估的形象進(jìn)度法、成本法和假設(shè)開發(fā)法的具體要求、估算要點(diǎn)和具體過程。

　?。ㄈ┮c(diǎn)說明

　　1.地價(jià)的特征

　?。?）地價(jià)是地租的資本化。地價(jià)不是土地的購買價(jià)格，而是地租的資本化。

　　（2）地價(jià)是權(quán)益價(jià)格。由于地產(chǎn)位置不可移動，因此地產(chǎn)的買賣、抵押等并不能轉(zhuǎn)移地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體本身，而是轉(zhuǎn)移與有關(guān)的各種權(quán)益。地產(chǎn)的權(quán)益有多種表現(xiàn)形式，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，因此，發(fā)生經(jīng)濟(jì)行為的地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式不同，形成的地產(chǎn)權(quán)益不同，其權(quán)益價(jià)格也不相同。

　　（3）土地具有增值性。地價(jià)受多種因素影響，由于土地可永續(xù)利用，隨著地塊周圍環(huán)境因素的變化及經(jīng)濟(jì)的增長，除個(gè)別情況外，隨著時(shí)間的流逝，一般情況下，土地往往具有自然增值的屬性。

　?。?）地價(jià)與用途相關(guān)。同樣一宗土地，在不同的規(guī)劃用途下，其作用價(jià)值是不一樣的，土地價(jià)格與其用途相關(guān)性極大。

　?。?）地價(jià)具有個(gè)別性。由于土地位置的固定性，其交易往往是單個(gè)進(jìn)行，因此形成的地產(chǎn)市場是一個(gè)不完全競爭市場。

　　（6）地價(jià)具有可比性。人們可以根據(jù)地產(chǎn)價(jià)格的形成規(guī)律，對影響地產(chǎn)價(jià)格的因素比較，從而能夠比較地產(chǎn)的價(jià)格。

　　2.房地產(chǎn)的主要特性

　　房地產(chǎn)的主要我有：位置固定性、供求區(qū)域性、長期使用性、大量投資性、保值增值性、投資風(fēng)險(xiǎn)性、難以變現(xiàn)性是、政策限制性。

　　3.最有效使用原則

　　最有效使用原則是指，在評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)是的用途和利用方式，而應(yīng)該結(jié)合預(yù)期原則考慮在何種情況下房地產(chǎn)能夠達(dá)到最佳使用及實(shí)現(xiàn)的可能中，以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)價(jià)值。

　　4.合法原則

　　合法原則是指房地產(chǎn)評估對象的使用要符合法律法規(guī)和規(guī)劃的規(guī)定。

　　5.樓南地價(jià)樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。

　　6.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通?？蓜澐譃橐话阋蛩亍^(qū)域因素和個(gè)別因素。一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素。這類因素主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、行政因素和心理因素等。區(qū)域因素是指某一全特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性，對該區(qū)域內(nèi)的各塊土地的價(jià)格水平產(chǎn)生影響。這類因素可細(xì)分為商服繁華因素、道路通達(dá)因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素和環(huán)境因素等。個(gè)別因素是指土地和建筑物自身?xiàng)l件對價(jià)值的影響。

　　7.客觀純收益

　　運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，必須對實(shí)際純收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得在正常市場條件下房地產(chǎn)用于法律上允許最佳利用方向上的純收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期。我們把這個(gè)收益稱為客觀純收益，只有客觀純收益才能作為評估的依據(jù)。

　　8.資本化率的種類

　　資本化的種類包括綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本率。綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本率之間具有相互關(guān)系。

　　9.市場法的修正因素

　　市場法就是通過與近期交易的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對一系列因素進(jìn)行修正，而得到被估房地產(chǎn)在評估期日的市場狀況下價(jià)格水平。這些因素主要有交易情況因素、交易日期因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素等。

　　10.市場評估房地產(chǎn)價(jià)值的程序

　　運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價(jià)值，一般經(jīng)過下列程序：收集交易資料，確定可比交易案例，對交易情況、交易日期、 區(qū)域因素、個(gè)別因素、容積率和土地使用年期等進(jìn)行修正，確定房地產(chǎn)價(jià)值。

　　11.成本法評估地價(jià)的程序

　　用成本法評估地價(jià)的程序一般為：計(jì)算土地取得費(fèi)用，計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用，計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用，計(jì)算投資利息，計(jì)算投資利潤，確定土地增值收益，測算土地使用權(quán)價(jià)值。

　　12.土地取得費(fèi)

　　土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用，分為兩種情況：

　　（1）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助等。

　　（2）為取得已利用城市土地而向土地上使用者支付的補(bǔ)償費(fèi)用，這是對原城市土地使用者在土地投資未收回部分的補(bǔ)償。

　　13.新建房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的費(fèi)用

　　新建房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)等。

　　14.運(yùn)用成本法評估舊建筑物的基本思路。

　　運(yùn)用成本法評估舊建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，應(yīng)以評估基準(zhǔn)日的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮評估對象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。

　　15.剩余法的基本思路

　　剩余法是將被估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估地產(chǎn)價(jià)值的方法。

　　16.剩余法估價(jià)的程序

　　剩余法估價(jià)的程序?yàn)椋赫{(diào)查房地產(chǎn)基本情況，確定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式，預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)完成后的收益，測算開發(fā)總投資，確定開發(fā)利潤，估算被估房地產(chǎn)價(jià)值。

　　17.基準(zhǔn)地價(jià)

　　基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

　　18.基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，將被估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取被估宗地在評估基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。

　　19.深度百分率的定義

　　深度百分率，是地價(jià)隨臨街深度長短變化的比率。

　　20.深度百分比率的表現(xiàn)形式

　　深度百分率的表現(xiàn)形式有三種，分別為：單獨(dú)深度百分率、累計(jì)深度百分率和平均深度百分率。單獨(dú)深度百分度呈遞減現(xiàn)象，累計(jì)深度百分率呈遞增現(xiàn)象，平均深度百分率呈遞減現(xiàn)象。

　　21.在建工程評估中的形象進(jìn)度法

　　形象進(jìn)度法是選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的市場價(jià)格，結(jié)合工程形象進(jìn)度進(jìn)行評估在建工程價(jià)值的方法。

　　六、資源資產(chǎn)評估

　　（一）考試目的

　　資源資產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估的有機(jī)組成部分。通過對資源資產(chǎn)評估內(nèi)容的考核，測試考生對資源資產(chǎn)評估的基本原理和方法的掌握和了解情況，重點(diǎn)測試考生對森林資源和礦產(chǎn)資源資產(chǎn)的基本概念、價(jià)格影響因素以及主要評估方法的掌握情況，以考核考生分析和解決有關(guān)資源資產(chǎn)評估基本問題的能力。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/p>

　　1.熟悉自然資源的分類及其特點(diǎn)；掌握資源資產(chǎn)的概念，資源性資產(chǎn)的自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和法律屬性，以及資源性資產(chǎn)評估的特點(diǎn)。

　　2.了解森林資源資產(chǎn)的種類；掌握森林資源資產(chǎn)價(jià)格的主要構(gòu)成要素；熟悉森林資源資產(chǎn)評估的資料收集內(nèi)容及核查項(xiàng)目；掌握森林資源資產(chǎn)評估的市場法、收益法、成本法和剩余法的計(jì)算公式和適用范圍。

　　3.熟悉影響礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價(jià)格的因素；掌握礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估的貼現(xiàn)現(xiàn)金法、可比銷售法、約當(dāng)投資――貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、重圍成本法、地勘加和法、地質(zhì)要素評序法、聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)協(xié)議法和粗估法等具體評估方法的適用范圍、使用條件和具體應(yīng)用。

　?。ㄈ┮c(diǎn)說明

　　1.自然資源

　　自然資源是指自然界中人類可以直接獲得的用于生產(chǎn)和生活的物質(zhì)要素。自然資源是一個(gè)動態(tài)的概念，信息、技術(shù)和相對稀缺性的變化都能把以前沒有價(jià)值的物質(zhì)變成寶貴的資源。

　　2.自然資源的分類

　　根據(jù)自然資源在開發(fā)過程中能否再生，可劃分為耗竭性資源和非耗竭性資源。耗竭性資源的主體是礦產(chǎn)資源，是經(jīng)過漫長的地質(zhì)過程形成的，隨著人類的開發(fā)利用，其絕對數(shù)量和質(zhì)量有地減少和下降現(xiàn)象，是不可再生資源。非耗竭性資源基本上是由環(huán)境要素構(gòu)成的，在合理開發(fā)利用的限度內(nèi)，人類可以永續(xù)利用職工工資和勞動保險(xiǎn)費(fèi)用。非耗竭性資源可分為三種：恒定的非耗竭性資源、可再生的非耗竭性資源和檔可再生的非耗竭性資源。

　　按照資源的性質(zhì)，從自然資源與人類的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，可劃分為環(huán)境資源、生物資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和景觀資源等。

　　3.生物資源

　　生物資源包括森林資源、牧草資源、動物資源和海洋生物資源等。生物資源吸收了流動的太陽能和水資源，消耗封的養(yǎng)分。在太陽能量一定、生物繁殖能力一定，以及人類合理利用和保護(hù)的條件下，生物資源是可以再生的。

　　4.土地資源

　　土地資源是由地形、土壤、植被、巖石、水文和氣候等因素組成的一個(gè)獨(dú)立的自然綜合體。土地一般是指地球陸地的表面部分，包括灘涂和內(nèi)陸水域。土地可以劃分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。農(nóng)用地主要包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。

　　5.礦產(chǎn)資源

　　礦產(chǎn)資源是經(jīng)過一定的地質(zhì)過程形成的，賦存于地殼或地殼上的固態(tài)、液態(tài)或氣態(tài)物質(zhì)，包括各種能源和各種礦物等。礦產(chǎn)資源包括陸地礦產(chǎn)資源和海洋礦產(chǎn)資源，陸地礦產(chǎn)資源包括金屬礦產(chǎn)資源、能源礦產(chǎn)資源和非金屬礦產(chǎn)資源。海洋礦產(chǎn)資源包括濱海砂礦、陸架油氣、深海沉積礦床等。

　　6.資源資產(chǎn)的自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和法律屬性

　　資源資產(chǎn)具有自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和法律屬性。自然屬性包括：天然性、有限性與稀缺性、生態(tài)性和區(qū)域性等。經(jīng)濟(jì)屬性包括：自然資源具有使用價(jià)值、資源資產(chǎn)能夠以貨幣計(jì)量和資源資產(chǎn)具有獲益性等。法律屬性包括資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在法律上具有獨(dú)立性和資源資產(chǎn)的使用權(quán)可以依法交易。

　　7.資源資產(chǎn)價(jià)格

　　資源資產(chǎn)價(jià)格是自然資源的使用權(quán)價(jià)格，資源資產(chǎn)價(jià)格一般受資源的區(qū)位影響較大，資源資產(chǎn)評估須遵循自然資源形成和變化的客觀規(guī)律。

　　8.森林資產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成因素

　　森林資產(chǎn)價(jià)格，主要由下列因素構(gòu)成：營林生產(chǎn)成本、資金的時(shí)間價(jià)值、利潤、稅金、林木生產(chǎn)中的損失、地租、地區(qū)差價(jià)和樹種差價(jià)等。

　　9.林木資產(chǎn)評估的方法

　　林木資產(chǎn)評估方法要不同的林種，選擇適用的評估方法和林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)進(jìn)行評定估算。目前主要的評估方法有市場法、剩余法、收益法和成本法等。林木資產(chǎn)評估中林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)須綜合考慮林分的生長狀況、立地質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)質(zhì)量等來確定。

　　10.影響礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價(jià)值的因素

　　影響礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價(jià)值的因素主要包括：礦產(chǎn)資源本身的稀缺程序和可替代程度、礦產(chǎn)品的供求狀況、礦床自然豐度和地理位置、科技進(jìn)步、資本化率和社會平均利潤率等。

　　11、礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估的方法

　　礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估，根據(jù)不同的評估對象和評估目的，具有多種評估方法。采礦權(quán)評估主要采用貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法和可比銷售法。探礦權(quán)可在不同精度勘查階段轉(zhuǎn)讓，因此，評估時(shí)應(yīng)針對不同精度勘探階段合理選擇評估方法。高精度勘查階段的探礦權(quán)評估方法主要包括約當(dāng)投資――貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、重置成本法和地勘加和法，低精度勘查階段的探礦權(quán)評估方法主要包括地質(zhì)要素評序法、聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)勘查協(xié)議法和粗估法。

　　七、無形資產(chǎn)評估

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?/p>

　　無形資產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估發(fā)展最快的業(yè)務(wù)。通過對無形資產(chǎn)評估內(nèi)容的考核，測試考生對無形資產(chǎn)評估的基本原理與方法的掌握情況。重點(diǎn)測試考生對無形資產(chǎn)評估有關(guān)的基本概念、評估特性以及各種無形資產(chǎn)具體評估方法的掌握情況，考核考生分析和解決無形資產(chǎn)評估問題的能力。

　　（二）考試基本要求

　　1、無形資產(chǎn)的定義、功能特性及分類；熟悉影響無形資產(chǎn)評估價(jià)值的因素；熟悉無形資產(chǎn)評估的程序、評估的前提假設(shè)及對象。

　　2.熟悉收益法在無形資產(chǎn)評估中的基本公式；掌握運(yùn)用收益法評估無形資產(chǎn)時(shí)確定收益額的直接估算法、差額法、分成率法和要素貢獻(xiàn)法等具體方法的具體要求、估算要點(diǎn)和估算過程；掌握折現(xiàn)率及無形資產(chǎn)收益期限的各種確定方法。

　　3.了解無形資產(chǎn)成本的不完整性、弱對應(yīng)性和虛擬性等特點(diǎn)對無形資產(chǎn)評估的影響；掌握估算自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的核算法和倍加系數(shù)法的基本要求、估算要點(diǎn)和具體應(yīng)用；掌握估算外購無形資產(chǎn)重置成本的市價(jià)類比法和物價(jià)指數(shù)法的基本要求、估算要點(diǎn)和具體應(yīng)用；掌握剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測法具體要求、測算要點(diǎn)和具體運(yùn)用。

　　4.熟悉運(yùn)用市場法評估無形資產(chǎn)的技術(shù)思路，運(yùn)用時(shí)需注意的問題。

　　5.熟悉專利權(quán)的特點(diǎn)、評估目的及評估程序；掌握專利權(quán)價(jià)值影響因素；掌握專利權(quán)使用權(quán)限的分類；掌握運(yùn)用收益法和成本法評估專利權(quán)具體要求、測算要點(diǎn)和具體運(yùn)用；了解非專利技術(shù)的特點(diǎn)；掌握影響非專利技術(shù)評估值的因素及其評估方法。

　　6.掌握商標(biāo)的定義及其分類、商標(biāo)權(quán)及其特點(diǎn)；商標(biāo)權(quán)價(jià)值的影響因素；了解商標(biāo)權(quán)的評估程序；熟悉運(yùn)用收益法和成本法評估商標(biāo)權(quán)的具體要求、測算要點(diǎn)和具體估算過程。

　　7.了解計(jì)算機(jī)軟件無形資產(chǎn)的特點(diǎn)；掌握計(jì)算機(jī)軟件三種評估方法的各自特點(diǎn)；掌握計(jì)算機(jī)軟件的分類。

　　8.掌握商譽(yù)的本質(zhì)，掌握商譽(yù)評估的基本前提和基本要求；掌握割差法與超額收益法在商譽(yù)評估中的應(yīng)用；熟悉商洽評估中需注意的事項(xiàng)。

　　（三）要點(diǎn)說明

　　1.無形資產(chǎn)的定義、功能特性及分類

　　無形資產(chǎn)是指特定主體所控制的，不具有實(shí)物形態(tài)，對生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。

　　無形資產(chǎn)的特性包括：共益性、積累性和替代性。

　　無形資產(chǎn)的分類見下圖。

　　2.影響無形資產(chǎn)評估價(jià)值的因素

　　無形資產(chǎn)的取得成本；機(jī)會成本；收益因素；市場因素；風(fēng)險(xiǎn)因素；法律因素；使用期限；技術(shù)因素；其他因素。

　　3.無形資產(chǎn)評估的程序

　　明確評估目的；鑒定無形資產(chǎn)；搜集相關(guān)資料；確定評估方法；做出評估結(jié)論，整理并撰寫報(bào)告。

　　4.評估的前提假設(shè)及評估對象

　　無形資產(chǎn)評估應(yīng)在特定的前提下進(jìn)行；無形資產(chǎn)評估一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)前提；無形資產(chǎn)評估是對其獲得能力的評估。

　　5.收益法

　　其基本公式為：

　　6.成本法

　　（1）自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的估算：

　　無形資產(chǎn)重置成本＝成本＋期間費(fèi)用＋合理利潤

　?。?）外購無形資產(chǎn)重置成本的估算：

　　無形資產(chǎn)重置成本＝無形資產(chǎn)賬面成本×評估進(jìn)物價(jià)指數(shù)/購置時(shí)物價(jià)指數(shù)

　　7.市場法

　　運(yùn)用市場法評估無形資產(chǎn)，就注意以下事項(xiàng)：

　?。?）具有合理比較茂盛的類似的無形資產(chǎn)。

　?。?）收集類似的無形資產(chǎn)交易的市場信息是為橫向比較提供依據(jù)，而收集被　評估無形資產(chǎn)以往的交易信息則是為縱向比較提供依據(jù)。

　?。?）作為市場法應(yīng)用基礎(chǔ)的價(jià)格信息應(yīng)滿足相關(guān)、合理、可靠和有效的要求。

　　（4）無論是橫向比較，還是縱向比較，參照物與被評估評估無形資產(chǎn)會因時(shí)間、空間和條件的變化而產(chǎn)生差異，評估人員應(yīng)對此做出言之有理，持之有據(jù)的調(diào)整。

　　8.專利權(quán)的資產(chǎn)特點(diǎn)

　　（1）資產(chǎn)確認(rèn)復(fù)雜；

　　（2）收益能力有一定的不確定性；

　?。?）法律特征。

　　9.專利權(quán)的評估程序

　?。?）證明和鑒定專利權(quán)的存在。應(yīng)同有關(guān)專家鑒定該項(xiàng)專利的有效性及其保護(hù)范圍。

　?。?）確定評估方法，搜集相關(guān)資料。技術(shù)資料、經(jīng)濟(jì)及市場資料、法律法規(guī)資料、資產(chǎn)占有管理方面的資料。

　?。?）完成評估報(bào)告，并加以詳盡說明。

　　10.收益法在專利權(quán)評估中的應(yīng)用

　?。?）折現(xiàn)率的確定

　　折現(xiàn)率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

　　其中，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率確定見下表。

　?。?）分成率的確定

　　①采用綜合評價(jià)法確定分成率的步驟：

　　第一，建立評測體系；

　　第二，指標(biāo)權(quán)重的確定；

　　第三，構(gòu)造綜合評價(jià)模型。

　　②利用評測體系確定待估專利的分成率：

　　第一，確定待估技術(shù)分成率的取值范圍；

　　第二，分成率的取值范圍是根據(jù)國際技術(shù)貿(mào)易中已經(jīng)認(rèn)可的技術(shù)提成比率范圍確定的。

　　第三，根據(jù)分成率的評測表，確定待估專利技術(shù)分成率的調(diào)整系數(shù)；

　　第四，確定待估專利技術(shù)分成率。

　　11.商標(biāo)權(quán)的定義及分類

　　商標(biāo)是商品或服務(wù)的標(biāo)記，是商品生產(chǎn)才或經(jīng)營者為了把自己的商品或服務(wù)區(qū)別于他人的同類商品或服務(wù)，在商品上服務(wù)中使用的一種特殊標(biāo)記。這種標(biāo)記一般是由文字、圖案或兩者組合而成。

　　按商標(biāo)是否具有法律保護(hù)的專用權(quán)，可以分為注冊商標(biāo)和未注冊商標(biāo)，按商標(biāo)的構(gòu)成，可以劃分為文字商標(biāo)，圖形商標(biāo)，符號商標(biāo)，文字圖形組合商標(biāo)，色彩商標(biāo)，三維標(biāo)志商標(biāo)等。按商標(biāo)的不同作用，可以分為商品商標(biāo)，服務(wù)商標(biāo)和證明商標(biāo)等。

　　12.商標(biāo)權(quán)人價(jià)值的影響因素

　?。?）商標(biāo)的法律狀態(tài)

　?。?）商標(biāo)的知名度

　　（3）商標(biāo)的所依托的商品

　?。?）宏觀經(jīng)濟(jì)狀況

　?。?）評估目的

　　（6）類似商標(biāo)的交易情況

　?。?）商標(biāo)設(shè)計(jì)，廣告宣傳

　?。?）其他因素

　　13.計(jì)算機(jī)軟件的特點(diǎn)

　　計(jì)算機(jī)系統(tǒng)中的程序以及文檔稱為軟件，也即計(jì)算機(jī)軟件包含是源程序和文檔兩個(gè)部分。

　　計(jì)算機(jī)軟件可分為系統(tǒng)軟件和應(yīng)用軟件兩大類

　　計(jì)算機(jī)軟件無實(shí)物形態(tài)但以實(shí)物為載體，容易被復(fù)制，高智力投入而且長期持續(xù)投入。

　　14.運(yùn)用參數(shù)成本法模型確定計(jì)算機(jī)軟件價(jià)值

　　其基本公式為：

　　運(yùn)用COCOMOⅡ模型確定計(jì)算機(jī)軟件開發(fā)工作量M

　　（2）單位工作量成本W(wǎng)的確定：W=G+g

　?。?）計(jì)算機(jī)軟件維護(hù)成本 的計(jì)算。系統(tǒng)軟件維護(hù)包括：①改正，糾正性維護(hù)。②適應(yīng)性維護(hù)；③完美性維護(hù)。其中①②兩類與計(jì)算機(jī)軟件的開發(fā)過程有著緊密的聯(lián)系。應(yīng)計(jì)入計(jì)算機(jī)軟件成本

　　計(jì)算機(jī)軟件成本維護(hù)參數(shù)見下表

　　中小型軟件 大型軟件

　　復(fù)雜度 成本維護(hù)系統(tǒng)數(shù)

　　復(fù)雜度 成本維護(hù)系數(shù)

　　簡單 0.15 簡單 0.30

　　一般 0.20 一般 0.35

　　復(fù)雜 0.25 復(fù)雜 0.40

　　15.割差法確定商譽(yù)價(jià)值

　　商譽(yù)企業(yè)在一定條件下，能獲取高于正常投資報(bào)酬率的收益形成的價(jià)值

　　商譽(yù)的評估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評估值-企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評估之和（含可確指無形資產(chǎn)）

　　16.超額收益法確定是企業(yè)超額收益圍攏本金化價(jià)格，把企業(yè)額收益作為評估對象進(jìn)行評估的方法稱為超額收益法。超額收益法根據(jù)評估企業(yè)的不同又可分為超額收益本金化價(jià)格法和超額收益折現(xiàn)法兩種具體方法：

　　超額收益法確定商譽(yù)價(jià)值

　?。?）超額收益折現(xiàn)法

　　商譽(yù)的價(jià)值=

　　八、長期投資評估

　　（一）考試目的

　　通過對長期投資評估內(nèi)容的考核，測試考生對長期投資的特點(diǎn)及評估方法的掌握情況。重點(diǎn)測試考生對各類長期投資評估有關(guān)的基本概念，評估具體方法的掌握情況，考核考生分析和解決長期投資評估問題的能力

　　（二）考試基本要求

　　1.熟悉長期投資的概念，長期投資評估的特點(diǎn)，局限性及程序

　　2.掌握長期債權(quán)投資的特點(diǎn)及評估上市交易債券和非上市交易債券的方法

　　3.了解股票投資的特點(diǎn)，股票的標(biāo)面價(jià)格，發(fā)行價(jià)格，賬面價(jià)格，清算價(jià)格，內(nèi)在價(jià)格和市場價(jià)格的關(guān)系，掌握上市交易股票的價(jià)值的基本要求和評估方法；掌握非上市普通鳳評估的技術(shù)思路，以及在固定紅利型，紅利增長型股利分配政策假設(shè)前提下的分配形式和合同規(guī)定對長期投資價(jià)值的評估方法

　　其他資產(chǎn)的構(gòu)成及成為評估對象的條件，標(biāo)準(zhǔn)和評估方法

　　（三）要點(diǎn)說明

　　1.長期投資

　　所謂長期投資是指不隨時(shí)準(zhǔn)備變現(xiàn)，持有時(shí)間超過1年以上的投資，這種投資的目的是

　?。?）為了積累資金

　　（2）為了達(dá)到控制其他企業(yè)或?qū)ζ渌髽I(yè)的施加重大影響

　　（3）出于其他的長期戰(zhàn)略考慮等。長期投資按期 投資的性質(zhì)可分為股權(quán)投資，債權(quán)投資和混合性投資三類

　　2.長期債權(quán)評估的特點(diǎn)

　?。?）投資風(fēng)險(xiǎn)較小，安全性較高

　?。?）到期還本付息，收益相對穩(wěn)定

　?。?）具有較強(qiáng)的流動性

　　3.非上市交易債券的評估方法

　　對于非上市交易債券不能直接采用市價(jià)進(jìn)行評估，應(yīng)該采取相應(yīng)的評估方法進(jìn)行價(jià)值評估，對距評估基準(zhǔn)日1年內(nèi)到期的債券，可以根據(jù)本金加上持有期間的利息確定評估值；超1年到期的債券，可以根據(jù)本利和的現(xiàn)值確定評估值。但對于不能按期收回本金和利息的債券，評估人沿著應(yīng)在調(diào)查取證的基礎(chǔ)上，通過分析預(yù)測，合理確定評估值

　　通過本利和的現(xiàn)值確定其評估值的評估值的債券，宜采用收益法進(jìn)行評估，根據(jù)債券付付息方法，債券又可分為到期一次還本付息債券和分次付息，一次還本債券兩種，評估時(shí)應(yīng)用不同的方法計(jì)算

　　4.非上市交易股票的評估

　　非上市交易的股票，一般應(yīng)采用收益法評估，即綜合分析股票發(fā)行企業(yè)的經(jīng)營狀況及風(fēng)險(xiǎn)，歷史利潤水平和分紅情況，行業(yè)收益等因素，合理預(yù)測股票投資的未來收益，并選擇合理的折現(xiàn)率確定評估值

　　5.固定紅利型股利政策下股票價(jià)值評估

　　固定紅利型是假設(shè)企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定，分配紅利固定，并且今后也能保持固定水平，在這種假設(shè)條件下，普通股股票評估應(yīng)用采用年金法

　　6.紅利增長型股利政策下股票價(jià)值評估

　　紅利增長型適用于成長型股票的評估。成長型企業(yè)發(fā)展大，收益率會逐步提高，該類型的假設(shè)條件是發(fā)行企業(yè)并未將剩余收益分配給股東，而是用于追加投資擴(kuò)大再生產(chǎn)，因此，紅利呈增長趨勢，在這種假設(shè)前提下，普通股股票價(jià)值評估應(yīng)考慮將股票收益的預(yù)期增長率包含在資本化率中

　　7.分段型股利政策下股票價(jià)值評估

　　分段股利政策下股票價(jià)值評估的原理是：

　　第一段：指能夠較為客觀預(yù)測股票的收益期間或股票要行企業(yè)某一經(jīng)營周期

　　第二段：以不易預(yù)測收益的時(shí)間為起點(diǎn)，以企業(yè)持續(xù)經(jīng)營到永續(xù)為第二段，將兩段收益現(xiàn)值機(jī)加，得出評估值，實(shí)際計(jì)算時(shí)，第一段以預(yù)測收益直接折現(xiàn)。第二段可以采用固定紅利型或紅利增長型，收益額采用趨勢分析法或其他確定，先資本化再折現(xiàn)

　　8.股權(quán)投資收益的分配形式

　　股權(quán)投資收益的分配形式，比較常見的有如下幾種類型

　?。?）按投資額占被投資企業(yè)資本的比例，參與被投資企業(yè)凈利潤的分配

　?。?）按被投資企業(yè)銷售收人或利潤的一定比例提成

　　（3）按投資方出資額的一定比例支付資金使用報(bào)酬等

　　9.非控股投型長期投資評估

　?。?）對于非控股型長期投資評估，可以采用收益法，即根據(jù)歷史上收益情況和被投資企業(yè)的未來經(jīng)營情況及風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)測未來收益，再用適當(dāng)折現(xiàn)率折算為現(xiàn)值得出評估值

　　（2）對于合同，協(xié)議明確定約定了投資報(bào)酬的長期投資，可將按規(guī)定應(yīng)獲得的收益折為現(xiàn)值，作為評估值

　?。?）對到期由收回資產(chǎn)的實(shí)物投資情況，可按約定了或預(yù)測出的收益折為現(xiàn)值，再中上到期收回資產(chǎn)的現(xiàn)值，計(jì)算評估值

　?。?）對于不是直接獲取資金收入，而是取得某種權(quán)利或其他間接經(jīng)濟(jì)效益的，可通過了解分析，測算相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益，折現(xiàn)計(jì)值

　　（5）對于明顯沒有經(jīng)濟(jì)利益，也不能形式成任何經(jīng)濟(jì)權(quán)利的投資則按零價(jià)值計(jì)算，在未來收益難以確定時(shí)，可以采用重置價(jià)值法進(jìn)行評估，即通過對被投資企業(yè)進(jìn)行評估，確定凈資產(chǎn)數(shù)額，再根據(jù)投資方所占的份額確定評估值

　?。?）如果進(jìn)行該投資的期限較短，價(jià)值變化不大，被投資企業(yè)資產(chǎn)賬實(shí)相符，則可根據(jù)核實(shí)后的被投資企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上凈資產(chǎn)數(shù)額，再根據(jù)投資方所占的份額確定評估值

　　非控股型長期投資也可以采取成本法評估，即根據(jù)被評估企業(yè)長期投資的賬面價(jià)值，經(jīng)審核無誤后作為評估值

　　不論采用什么方法評估非控股型長期投資，都就考慮少數(shù)股權(quán)因素對評估值的影響

　　10.控股型長期投資評估

　　對于控股型的長期投資，應(yīng)對被投資企業(yè)進(jìn)行整體評估后再測算股權(quán)投資的價(jià)值，整體評估以收益法為主，特殊情況下，可能單獨(dú)采用市場法，對被投資企業(yè)整體評估，基準(zhǔn)日與投資方的評估基準(zhǔn)日相同。

　　九、流動資產(chǎn)評估

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?/p>

　　通過對流動資產(chǎn)評估內(nèi)容的考核，測試考生對流動資產(chǎn)的特點(diǎn)及評估方法的掌握情況，重點(diǎn)測試考生對各類流動資產(chǎn)評估的特點(diǎn)及評估具體方法的掌握情況，考核考生分析和解決流動資產(chǎn)評估問題的能力

　?。ǘ┛荚嚮疽?/p>

　　1.了解流動資產(chǎn)的內(nèi)容和特點(diǎn)，熟悉流動資產(chǎn)評估的特點(diǎn)，局限性及評估程序

　　2.掌握運(yùn)用市場法巖層本評估不同類型材料，低值易耗品的技術(shù)思路，約束條件和具體方法；掌握運(yùn)用成本法和市場法評估在產(chǎn)品，產(chǎn)成品及庫存商品價(jià)值的技術(shù)思路，約束條件和具體方法

　　3.了解貸幣性資產(chǎn)的評估方法；掌握應(yīng)收賬款評估的基本程序，壞賬損失估計(jì)的壞賬比例和賬齡分析法；了解評估應(yīng)收賬款的局限性，掌握應(yīng)收票據(jù)貼現(xiàn)值的計(jì)算方法，待攤費(fèi)用和預(yù)付費(fèi)用的評估方法

　　（三）要點(diǎn)說明

　　1.材料的評估內(nèi)容

　　企業(yè)中的材料，按其存放地點(diǎn)可分為庫存材料和在用材料。在用材料是在生產(chǎn)過程中已形成產(chǎn)成口或半成品，已不再作為單獨(dú)的材料存在，故材料評估主要是對庫存材料進(jìn)行評估。

　　2.材料的評估與步驟

　　進(jìn)行實(shí)物盤點(diǎn)，使其賬實(shí)相符，根據(jù)不同評估目的和待估資產(chǎn)的特點(diǎn)，選擇相應(yīng)的評估方法，在評估方法的選擇上，更多的是采用成本法或市場法，運(yùn)用存貨管理的ABC分析法，突出重點(diǎn)

　　3.材料評估的方法

　　近期購進(jìn)行材料庫存時(shí)間較短，在市場價(jià)格變化不大的情況下，其賬面值與現(xiàn)行市價(jià)基本接近，可采用成本法，也可以采用市場法；購進(jìn)批次間隔時(shí)間長，價(jià)格變化較大的庫存材料的評估對這類材料評估時(shí)，可以采用最接近市場價(jià)格或直接以市場價(jià)格作為其評估值；企業(yè)庫存的某些材料可能購進(jìn)的時(shí)間早，市場已經(jīng)脫銷，目前無明確的市價(jià)可資參考或使用，對這類材料的評估，可以通過尋找替代品的價(jià)格變動資料來修正材料價(jià)格，也可以在分析市場供需的基礎(chǔ)上，確定該項(xiàng)材料的供需關(guān)系，并以此修正價(jià)格，還可以通過市場同類商品的平均物價(jià)指數(shù)進(jìn)行評估；呆滯材料是指從企業(yè)庫顧慮材料 中清理出來，需要進(jìn)行處理的材料，首先應(yīng)對其數(shù)量和質(zhì)量進(jìn)行核實(shí)和鑒定，然后區(qū)別不同情況進(jìn)行評估，對其中失效、變質(zhì)、殘損、報(bào)廢、無用的，應(yīng)通過分析計(jì)算，扣除相應(yīng)的貶值數(shù)額后，確定其評估值

　　4.低值易耗品的評估

　　在庫低值易耗品的評估，可以根據(jù)具體情況，采用與庫存材料評估相同的方法，在用低值易耗品的評估，可以采用成本法進(jìn)行評估

　　5.在產(chǎn)品的評估

　　對在產(chǎn)品進(jìn)行評估時(shí)，一般可采用成本法或市場法進(jìn)行評估

　　6.較成品及庫存商品的評估

　　對產(chǎn)成品及庫存商品依據(jù)其變現(xiàn)能力和市場可接受的價(jià)格進(jìn)行評估，適用的方法有成本法和市場法

　　7.應(yīng)收賬款及預(yù)付款的評估

　　在對應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款這些資產(chǎn)估算時(shí)，一般應(yīng)從兩方面進(jìn)行

　?。?）清查核實(shí)應(yīng)收賬款數(shù)額

　　（2）估計(jì)可能的壞賬損失，共基本公式為：

　　應(yīng)收賬款評估價(jià)值=應(yīng)收賬款賬面余額-已確定的壞賬損失-預(yù)計(jì)可能發(fā)生的壞賬損失

　　8.應(yīng)收票據(jù)的評估

　　應(yīng)收票據(jù)的評估可采用下列兩種方法：按票據(jù)的本利和計(jì)算，即應(yīng)收票據(jù)的評估價(jià)值為票的面值加上應(yīng)計(jì)的利息，按應(yīng)收票據(jù)的貼現(xiàn)值計(jì)算，即應(yīng)收票據(jù)的評估價(jià)值為按評估基準(zhǔn)日到銀行申請貼現(xiàn)的貼現(xiàn)值

　　9.待攤費(fèi)用和預(yù)付費(fèi)用的評估

　　對于待攤費(fèi)用的評估，原則上應(yīng)按其形成的具體資產(chǎn)價(jià)值來確定預(yù)付費(fèi)用的評估依據(jù)其未來可產(chǎn)生效益的時(shí)間，只有那些在評估日之后仍將發(fā)揮作用預(yù)付費(fèi)用，才是評估的對象

　　十、企業(yè)價(jià)值評估

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?/p>

　　企業(yè)價(jià)值評估是資產(chǎn)評估的重組成部分，通過對企業(yè)評估內(nèi)容的考核，測試考生對企業(yè)價(jià)值評估的基本原理與方法的掌握情況。重點(diǎn)測試考生對企業(yè)價(jià)值的內(nèi)涵，評估特點(diǎn)及具體評估方法的掌握情況，考核考生分析和解決企業(yè)價(jià)值評估問題的能力

　?。ǘ┛荚嚮疽?/p>

　　1.掌握企業(yè)及企業(yè)評估價(jià)值的涵義，企業(yè)價(jià)值決定性因素；熟悉企業(yè)價(jià)值評估的特點(diǎn)

　　2.熟悉企業(yè)價(jià)值評估中一般范圍和具體范圍的劃分標(biāo)準(zhǔn)，界定的意義，途徑，以及正確劃分企業(yè)價(jià)值評估范圍對企業(yè)價(jià)值評估的影響

　　3.了解新興市場中資產(chǎn)評估面臨的問題，了解產(chǎn)權(quán)的定義及我國的產(chǎn)權(quán)模糊現(xiàn)象，熟悉我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期影響企業(yè)價(jià)值評估的主要因素

　　4.掌握運(yùn)用收益法評估企業(yè)價(jià)值的核心問題和技術(shù)思路，掌握年金法和分段法的使用條件，評估步驟和計(jì)算公式的正確運(yùn)用；掌握企業(yè)收益的界定及不同收益口徑的確定依據(jù)和方法，掌握企業(yè)收益預(yù)測的要求，步驟和方法，掌握折現(xiàn)率選擇的基本原則。掌握保證折現(xiàn)率與收益額之間口徑一致的要求和技術(shù)處理方法。掌握測算風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的累加法和 系數(shù)法等具體方法

　　5.熟悉安全利率的本質(zhì)和選取渠道和標(biāo)準(zhǔn)

　　6.掌握企業(yè)價(jià)值評估市場法、成本法的運(yùn)用

　　7.掌握企業(yè)價(jià)值評估收益法，市場法，成本法之間的關(guān)系，掌握各種評估方法評估結(jié)果之間相互驗(yàn)證明時(shí)的要求和技術(shù)處理

　?。ㄈ┮c(diǎn)說明

　　1.企業(yè)及企業(yè)評估價(jià)值

　　企業(yè)是以盈利為目的，按照法律程序建立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，形式上體現(xiàn)為各種要素資產(chǎn)組成并具有持續(xù)經(jīng)營能力的自負(fù)盈虧的的法人實(shí)體，發(fā)揮各自特定功能，共同構(gòu)成一個(gè)有機(jī)的和平經(jīng)營能力的獲利能力的載全

　　企業(yè)的評估價(jià)值是企業(yè)的公允價(jià)值。這不僅是由企業(yè)作為資產(chǎn)評估的對象所決定的，而且是由企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評估的目的所決定的，企業(yè)價(jià)值評估的主要上的是為企業(yè)提供服務(wù)命名交易又方對擬交易企業(yè)的價(jià)值有一個(gè)交清晰的認(rèn)識，所以企業(yè)價(jià)值評估應(yīng)建立在有效市場假設(shè)之上，其揭示的是企業(yè)的公允價(jià)值

　　企業(yè)評估價(jià)值基于企業(yè)的盈利能力，企業(yè)之所以能夠存在價(jià)值并且能夠進(jìn)行交易是由于它們所具有產(chǎn)生利潤（現(xiàn)金流）的能力

　　資產(chǎn)評估中的企業(yè)價(jià)值有別于賬面價(jià)值，公司市值和清算價(jià)值。企業(yè)的賬面價(jià)值是一個(gè)以歷史成本為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)量的會計(jì)概念，可能通過企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表獲得，由于沒考慮通貨膨脹，資產(chǎn)的功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值等重要因素的影響，所以企業(yè)資產(chǎn)的賬面價(jià)值明顯區(qū)別于上述企業(yè)價(jià)值。公司市值是指上市公司全流通股股票的市場價(jià)格（市場價(jià)格之和）。在發(fā)達(dá)的資本市場上，由于信息相對充分，市場機(jī)制相對完善，公司市值與企業(yè)價(jià)值具有一致性，中國尚處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，證券市場既不規(guī)范，也不成熟，上市公司存在大量非流通股，因而不宜將公司流通股市值直接作為企業(yè)價(jià)值評估的依據(jù)，清算價(jià)值是指企業(yè)停止經(jīng)營，變賣所有的企業(yè)資產(chǎn)減去所有負(fù)債后的現(xiàn)金余額，這時(shí)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值就是可為現(xiàn)價(jià)值，其不滿足整體持續(xù)經(jīng)營假設(shè)。破產(chǎn)清算企業(yè)的價(jià)值評估，不是對企業(yè)一般意義上價(jià)值的揭示，該類企業(yè)作為生產(chǎn)要素整體已經(jīng)失去了盈利能力，因而也就不具有通常意義上的企業(yè)所具的有價(jià)值，對破產(chǎn)清算企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評估，實(shí)際上是對該企業(yè)的單項(xiàng)資產(chǎn)的公允價(jià)值之和和進(jìn)行判斷

　　2.收益法評估企業(yè)價(jià)值的核心問題

　　運(yùn)用收益法對企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評估，關(guān)鍵在于對以下三個(gè)問題的解決：

　?。?）要對企業(yè)的收益給以界定，企業(yè)的收益能以多咱形式出現(xiàn)，包括凈利潤，凈現(xiàn)金流，息前凈利潤和息前凈現(xiàn)金流，選擇以何種形式的收益作為收益法中的企業(yè)收益，直接影響對企業(yè)價(jià)值的最終判斷

　　（2）要對企業(yè)的收益進(jìn)行合理的預(yù)測，要求評估人員對企業(yè)的將來收益進(jìn)行精確預(yù)測，是不可能的。但是 ，由于企業(yè)收益的預(yù)測直接影響對企業(yè)盈利能力的判斷，是決定企業(yè)最終評估值的關(guān)鍵因素，所以，在評估中應(yīng)全面考慮影響企業(yè)盈利能力 的因素，客觀，公正地對企業(yè)的收益做出合理的預(yù)測

　?。?）在對企業(yè)的收益做合理的預(yù)測后，要選擇合適的折現(xiàn)率，合適的折現(xiàn)率的選擇直接關(guān)系到對企業(yè)未來收益風(fēng)險(xiǎn)的判斷。由于不確定性的客觀存在，對企業(yè)未來收益的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行判斷至關(guān)重要，能否對企業(yè)未來收益的風(fēng)險(xiǎn)做出恰當(dāng)?shù)呐袛啵瑥亩x擇合適的折現(xiàn)率，對企業(yè)的最終評估值具有較大影響

　　3.年金法的計(jì)算公式和使用條件

　　年金法的公式為：

　　用于企業(yè)價(jià)值評估的年金法，是將已處于均衡狀態(tài)，其未來收益具有充分的穩(wěn)定性和可預(yù)測性的企業(yè)的收益進(jìn)行年金化處理，然后再把已年金化的企業(yè)預(yù)期收益進(jìn)行收益還原，估測企業(yè)的價(jià)值，因此，公式又可寫成：

　　4.分段法的計(jì)算公式和使用條件

　　分段法是將待續(xù)經(jīng)營的企業(yè)的收益預(yù)測分為前后段將企業(yè)的收益預(yù)測為會前后兩段的理由在于：在企業(yè)發(fā)展的前一個(gè)期間，企業(yè)處于均衡狀態(tài)，其收益是穩(wěn)定的或按某種規(guī)律進(jìn)行變化，對前段企業(yè)的預(yù)期收益采取逐年預(yù)測，并折現(xiàn)累加的方法，而對于后段的企業(yè)收益，則針對具體情況并按企業(yè)的收益變化規(guī)律，對企業(yè)后段的預(yù)測期收益進(jìn)行折現(xiàn)和還原處理，將企業(yè)前后兩股段收益現(xiàn)值加在一起構(gòu)成企業(yè)的收益現(xiàn)值。

　　假設(shè)以前段最后一年的收益作為后段各年的年金收益，分段法的公式可寫成：

　　假設(shè)從（n+1）年起的后段，企業(yè)預(yù)期年收益將按一固定比率（g）增長，則分段法的公式可寫成：

　　5.企業(yè)收益的界定

　　在對企業(yè)收益進(jìn)行具體界定是應(yīng)首先注意以下兩個(gè)方面：

　?。?）企業(yè)創(chuàng)造的不歸企業(yè)權(quán)益主體所有的收入，不能作為企業(yè)價(jià)值評估中的企業(yè)收益，如稅收，不論是流轉(zhuǎn)還是所得稅都不能視為企業(yè)收益。

　　（2）凡是歸企業(yè)收益主體所有的企業(yè)收支凈額，都可視為企業(yè)的收益，無論是營業(yè)收支，資產(chǎn)收支，還是投資收支，只要形成凈現(xiàn)金流入量，就可視為企業(yè)收益

　　6.企業(yè)收益的不同口徑的確定依據(jù)和方法。

　　選擇什么口徑的企業(yè)收益作為收益法評估企業(yè)價(jià)值的基礎(chǔ)，首先應(yīng)服從企業(yè)評估價(jià)值評估的目的和目標(biāo)，即企業(yè)評估的目的的前提下，選擇量能客觀反映企業(yè)正常盈利能力的收益額作為對企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評估的收益基礎(chǔ)，對于某些企業(yè)，凈現(xiàn)金流量就能客觀地反映企業(yè)的獲利能力，而另一些企業(yè)可能息前凈現(xiàn)流量更能反映企業(yè)的獲利能力，如果企業(yè)評估的目標(biāo)是企業(yè)的凈資產(chǎn)價(jià)值，使用凈現(xiàn)金流量為直接，即評估人員直接利用企業(yè)的凈現(xiàn)金流量評估出企業(yè)的凈資產(chǎn)價(jià)值來，當(dāng)然，評估人員也可以利用企業(yè)的息前凈現(xiàn)金流量首先估算出企業(yè)總資產(chǎn)價(jià)值，然后再從企業(yè)總資產(chǎn)人吉扣減掉企業(yè)的全部負(fù)債得到企業(yè)的凈資產(chǎn)價(jià)值，是動用企業(yè)的凈現(xiàn)金流量直接估算出企業(yè)的總資產(chǎn)價(jià)值，再估算企業(yè)的次資產(chǎn)價(jià)值，取決于是企業(yè)的凈現(xiàn)金流量或是企業(yè)的息前凈現(xiàn)金流量更能客觀地反映出企業(yè)的獲能力。掌握收益口徑和表現(xiàn)形式與不同層次的企業(yè)價(jià)值的對應(yīng)的關(guān)系，以及不同層次企業(yè)價(jià)值之間的關(guān)系是企業(yè)價(jià)值評估中非常重要的事情

　　7.企業(yè)收益預(yù)測

　　企業(yè)的收益預(yù)測，大致分為三個(gè)階段，首先，是對企業(yè)收益的歷史及現(xiàn)狀的分析與判斷，其次，是對企業(yè)未來可預(yù)測的若干年的預(yù)期收益的預(yù)測，最后，是對企業(yè)未來持續(xù)經(jīng)營條件下的長期預(yù)期收益趨勢的判斷

　　8，企業(yè)收益預(yù)測的基本步驟

　　企業(yè)預(yù)期收益的預(yù)測大致可分為以下幾個(gè)步驟，評估基準(zhǔn)日審計(jì)后企業(yè)收益的調(diào)整，企業(yè)預(yù)期收益趨勢的總體分析和判斷，企業(yè)預(yù)期收益預(yù)測

　　9.企業(yè)評估中選擇折現(xiàn)率的基本原則

　?。?）折現(xiàn)率不低于投資的機(jī)會成本

　　（2）行業(yè)基準(zhǔn)收益率不宜直接作為折現(xiàn)率，但行業(yè)平均收益率可作為確定折現(xiàn)率的重要參考指標(biāo)

　?。?）貼現(xiàn)率不宜直接作為折現(xiàn)率

　　10.測算風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率時(shí)，評估人員應(yīng)注意的因素：

　?。?）國民經(jīng)濟(jì)增長率及被評估企業(yè)所在行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位

　?。?）被評估企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及被評估企業(yè)在行業(yè)中的地位

　?。?）被評估企業(yè)所在行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)

　　（4）企業(yè)在未來的經(jīng)營中可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)等

　　11. 系數(shù)法及其步驟

　　系數(shù)法用于估算企業(yè)所在行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。其基本思路是，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是社會平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率與被評估企業(yè)所在行業(yè)平均估算風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的步驟為：

　?。?）將社會平均收益率扣除無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，求出社會平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；

　　（2）將企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險(xiǎn)與社會平均風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行比較，求出企業(yè)所在行業(yè)的 系數(shù)；

　?。?）用社會平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率乘以企業(yè)所在行業(yè)的 系數(shù)，便可得到被評估企業(yè)所在行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。

　　12.企業(yè)價(jià)值評估的市場法

　　企業(yè)價(jià)值評估的市場法就是在市場上找出一個(gè)或幾個(gè)被評估企業(yè)相同或相似的參照系企業(yè)，分析，比較被評估企業(yè)和參照系企業(yè)的重要指標(biāo)，在此基礎(chǔ)上，修正，調(diào)整 參照系企業(yè)的市場價(jià)值，最后確定被評估企業(yè)的價(jià)值，其理論依據(jù)就是替代原則

　　13.企業(yè)價(jià)值的評估中的成本法

　　在具體運(yùn)用成本法評估企業(yè)價(jià)值時(shí)，通常使用加和法，加和法是實(shí)現(xiàn)企業(yè)重建技術(shù)思路和具體技術(shù)手段，是成本法中的一種具體應(yīng)用方法，加和法具體是指將構(gòu)成企業(yè)的各要素資產(chǎn)的評估值加總求得企業(yè)價(jià)值的方法，企業(yè)重建并對被評估企業(yè)的簡單復(fù)制，而主要是對企業(yè)生產(chǎn)能力和盈利能力的重建，因此企業(yè)價(jià)值評估的加和法是緊緊圍繞企業(yè)的盈利進(jìn)行的，所得出的企業(yè)價(jià)值就是企業(yè)有形資產(chǎn) 和無形資產(chǎn)的總和減去負(fù)債

　　14.企業(yè)價(jià)值評估中的收益法，市場法和成本法各有特點(diǎn)又有聯(lián)系，在正常情況下，企業(yè)價(jià)值評估應(yīng)盡可能使用多種評估方法進(jìn)行評估，并進(jìn)行相互驗(yàn)證。

　　十一、資產(chǎn)評估報(bào)告

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?/p>

　　資產(chǎn)評估報(bào)告是資產(chǎn)評估過程與結(jié)果的綜合反映，通過對資產(chǎn)評估報(bào)告相關(guān)知識的考核，測試考生對資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容， 編寫技能及制作要求的掌握情況，重點(diǎn)測試考生對資產(chǎn)評估報(bào)告有關(guān)的基本概念的掌握情況，考核考生制作資產(chǎn)報(bào)告的基本能力

　?。ǘ┛荚嚮疽?/p>

　　1.了解資產(chǎn)評估報(bào)告的基本概念，熟悉資產(chǎn)評估報(bào)告書的種類及作用，掌握資產(chǎn)評估報(bào)告書的基本要素和基本內(nèi)容

　　2，熟悉制作資產(chǎn)評估報(bào)告書步驟，掌握制作資產(chǎn)評估報(bào)告書技術(shù)要點(diǎn)

　　3，了解國外資產(chǎn)評估報(bào)告的基本要素與披露要求

　　4.熟悉資產(chǎn)評估報(bào)告書的基本技能

　　5.掌握審核，評判資產(chǎn)評估報(bào)告書的基本技能

　　（三）要點(diǎn)說明

　　1.資產(chǎn)評估報(bào)告

　　資產(chǎn)評估報(bào)告，是指注冊資產(chǎn)評估師遵照相關(guān)法律，法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，在實(shí)施必要的評估程序?qū)μ囟▽ο髢r(jià)值進(jìn)行估算后，編制并由其所在評估機(jī)構(gòu)向委托方提交的反映其專業(yè)意見的書面文件

　　2.資產(chǎn)評估報(bào)告書的作用

　　為被委托評估的資產(chǎn)提供作價(jià)意見，資產(chǎn)評估報(bào)告書是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評估工作情況，明確委托方，受托方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)，對資產(chǎn)評估報(bào)告書進(jìn)行審核，是管理部門完善資產(chǎn)評估管理的重要手段，資產(chǎn)評估報(bào)告書是建立評估檔案，歸集評估檔案資料的重要來源。

　　3.資產(chǎn)評估報(bào)告的基本要素

　　評估報(bào)告類型，委托方，資產(chǎn)占有方及其他評估報(bào)告使用者，評估范圍和評估對象基本情況，評估目的，價(jià)值類型，評估基準(zhǔn)日，假設(shè)和限制條件，評估依據(jù)，評估程序?qū)嵤┻^程和情況，評估結(jié)論，聲明，評估報(bào)告機(jī)構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師，附件

　　4.資產(chǎn)評估報(bào)告書的基本內(nèi)容

　　包括三部分基本內(nèi)容，即資產(chǎn)評估報(bào)告書正文及相關(guān)附件的基本內(nèi)容，資產(chǎn)評估說明的基本內(nèi)容，資產(chǎn)評估明細(xì)表的基本內(nèi)容

　　5.資產(chǎn)評估報(bào)告書制作的技術(shù)要點(diǎn)

　?。?）文字表達(dá)方面的技能要求，資產(chǎn)評估報(bào)告書既是一份對被評估資產(chǎn)價(jià)值有咨詢性和公證性作用的文書，又是一份用來明確資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員工作責(zé)任的文字依據(jù)，所以它的文字表達(dá)技能要求既要清楚，準(zhǔn)確，又要提供充分的依據(jù)說明，還要全面地?cái)⑹稣麄€(gè)具體過程，其文字的表達(dá)必須準(zhǔn)確，不得使用模棱兩可的措詞

　?。?）格式和內(nèi)容方面的技能要求，對資產(chǎn)報(bào)告書格式和內(nèi)容方面的技能要求，必須嚴(yán)格遵循財(cái)政部頒發(fā)的資產(chǎn)評估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定行事。

　　（3）評估報(bào)告書的復(fù)核及反饋的技能要求，資產(chǎn)評估報(bào)告書的復(fù)核與反饋也是資產(chǎn)評估報(bào)告書制作的具體技能要求，通過對工作底稿，評估說明，評估明累加表和報(bào)告書正文的文字，格式及內(nèi)容的復(fù)核和反饋，可以使有關(guān)錯(cuò)誤，遺漏等問題在出具正式報(bào)告書之前得到修正。

　　對資產(chǎn)評估報(bào)告必須建立起多級復(fù)核和交叉復(fù)核的制度，明確復(fù)核人的職責(zé)，防止流于形式的復(fù)核

　?。?）撰寫報(bào)告書應(yīng)注意的事項(xiàng)，資產(chǎn)評估報(bào)告書的制作技能除了需要掌握上述三個(gè)方面的技術(shù)要點(diǎn)外，還應(yīng)注意以下幾個(gè)事項(xiàng)

　　1）實(shí)事求是，切忌出具虛假報(bào)告報(bào)告書必須建立在真實(shí)，客觀的基礎(chǔ)上，不能脫 離實(shí)際情況，更不能無中生有，報(bào)告擬定人應(yīng)是參與該項(xiàng)目并較全面了解該項(xiàng)目情況的評估人員

　　2）堅(jiān)持一致性做法，切忌出現(xiàn)表里不一，報(bào)告書文字，內(nèi)容前后要一致，摘要，正文，評估說明，評估明細(xì)表內(nèi)容與格式，數(shù)據(jù)要一致

　　3）提交報(bào)告書時(shí)要及時(shí)，齊全和保密，在正式完成資產(chǎn)評估工作后，應(yīng)按業(yè)務(wù)約定書的約定時(shí)間及時(shí)將報(bào)告書送交委托方，送交報(bào)告時(shí)，報(bào)告以及有關(guān)文件要送交齊全，涉及外商投資項(xiàng)目的對中方資產(chǎn)評估的評估報(bào)告，必須嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定辦理，此外，要做好客戶保密工作，尤其是對評估涉及的商業(yè)秘密和技術(shù)秘密更要加強(qiáng)保密工作

　　十二、注冊資產(chǎn)評師職業(yè)道德

　　（一）考試目的

　　本部分的考試目的是測試考生對注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德的掌握情況，重點(diǎn)考察生對注冊資產(chǎn)評估師基本職業(yè)道德的要求，以及注冊資產(chǎn)評估具體職業(yè)道德規(guī)范的內(nèi)容和要求等知識的掌握情況

　?。ǘ┛荚嚮疽?/p>

　　1.了解注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德的內(nèi)涵及共建設(shè)的重要性；了解注冊資產(chǎn)評估師基本職業(yè)道德的形成和發(fā)展；熟悉注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德的基本要素內(nèi)容

　　掌握注冊資產(chǎn)評估師基本職業(yè)道德規(guī)范的要求，掌握注冊資產(chǎn)評估師具體職業(yè)道德規(guī)范的內(nèi)容和要求，熟悉注冊資產(chǎn)評估師違反職業(yè)道德的行業(yè)自律

　　3.了解注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德修養(yǎng)的概念，了解注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德修養(yǎng)的主要內(nèi)容和方法及境界

　?。ㄈ┮c(diǎn)說明

　　1.注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德的基本要素包括

　?。?）注冊資產(chǎn)評估師的職業(yè)道德

　?。?）注冊資產(chǎn)評估師的職業(yè)態(tài)度

　　（3）注冊資產(chǎn)評估師的職業(yè)責(zé)任

　?。?）注冊資產(chǎn)評估師的職業(yè)能力勝任

　　（5）注冊資產(chǎn)評估師的職業(yè)良知

　　（6）注冊資產(chǎn)評估師的職業(yè)注冊資產(chǎn)評估師的職業(yè)榮譽(yù)

　?。?）注冊資產(chǎn)評估師的職業(yè)紀(jì)律

　　2.注冊資產(chǎn)評估師違反職業(yè)道德的行業(yè)自律

　　注冊資產(chǎn)評估師違反職業(yè)道德的行業(yè)自律主要是指資產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會針對違反職業(yè)道德行為的注冊資產(chǎn)評估師采取的一些追究相關(guān)責(zé)任和嚴(yán)肅行業(yè)紀(jì)律的措施，主要包括強(qiáng)制培訓(xùn)，談話提醒，公開批評或譴責(zé)，限期整改， 不給注冊或撤消注冊，開除會員資格等在內(nèi)的具體帶有懲治性的非法律性質(zhì)的行業(yè)自律措施，并對相關(guān)違法行為，依法轉(zhuǎn)交有關(guān)部門調(diào)查處理

　　3.注冊資產(chǎn)評估基本職業(yè)道德規(guī)范的要求

　?。?）注冊資產(chǎn)評估師遵紀(jì)守法的要求

　?。?）注冊資產(chǎn)評估師遵守獨(dú)立，客觀，公正的要求

　　（3）注冊資產(chǎn)評估師具備和勝任執(zhí)業(yè)能力的要求

　?。?）注冊資產(chǎn)評估師履行責(zé)任的要求

　　4.注冊資產(chǎn)評估師具體職業(yè)道德規(guī)范的內(nèi)容和要求

　　（1）注冊資產(chǎn)評估師承接業(yè)務(wù)過程的具體職業(yè)道德規(guī)范

　　1）不得以個(gè)人的名義進(jìn)行評估業(yè)務(wù)的承攬工作

　　2）在承攬的接受時(shí)，對與委托方或相關(guān)當(dāng)事方存在利害關(guān)系時(shí)，應(yīng)主動回避

　　3）在接受資評估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)實(shí)事求是地與委托方簽訂規(guī)范的委托合同（協(xié)議），不得采用欺詐、利誘、強(qiáng)迫等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)

　　4）不應(yīng)同時(shí)在兩家以上（含）評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)

　?。?）注冊資產(chǎn)評估師評定價(jià)值過程的具體職業(yè)道德規(guī)范

　　1）嚴(yán)格執(zhí)行資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)程序 ，不得隨意降低執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，不得隨意刪減，簡化執(zhí)業(yè)程序

　　2）獨(dú)立進(jìn)行專業(yè)判斷，不得以委托方或相關(guān) 當(dāng)事方預(yù)先設(shè)定的價(jià)值量作為評估結(jié)果

　　3）使用合理的假設(shè)

　　4）獲取足夠的相關(guān)資料和數(shù)據(jù)，并應(yīng)當(dāng)對獲取的資料，數(shù)據(jù)和評估有關(guān)事宜進(jìn)行充分分析

　　5）對參與評估人員的工作進(jìn)行指示，督促和復(fù)核，保證評估人員執(zhí)行執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，程序和遵守職業(yè)道德規(guī)范

　　6）對需要利用有關(guān)專家協(xié)助的情況，采取必要措施來確保專家對該工作的合理性和可信度，并對專家工作結(jié)果負(fù)相應(yīng)的責(zé)任，

　　7）在每個(gè)具體的工作過程中形成評估工作底稿

　?。?）注冊資產(chǎn)評估師在評估結(jié)論披露過程的具體職業(yè)道德的道德規(guī)范

　　1）根據(jù)相關(guān)法律，法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則出具評估報(bào)告，不得出具含有虛假，不實(shí)，有偏見的或具有誤導(dǎo)性的分析或結(jié)論的資產(chǎn)評估報(bào)告

　　2）在評估報(bào)告中充分披露評估所依據(jù)的假設(shè)，限制條件和評估相關(guān)的必要信息

　　3）引導(dǎo)報(bào)告者恰當(dāng)使當(dāng)使用評估報(bào)告

　　4）不應(yīng)在自己未參與或不了解項(xiàng)目的評估報(bào)告上簽署，也不得允許他人以本人名義簽署評估報(bào)告。

　　5）在完成評估任務(wù)的整個(gè)過程，都不得向委托方或相關(guān)當(dāng)事人索取約定服務(wù)費(fèi)之外的不正當(dāng)利益

　　十三、國際評估準(zhǔn)則

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　　本部分的考試目的是測試考生對國際評估準(zhǔn)則的掌握情況，重點(diǎn)考察考生對國際準(zhǔn)則中相關(guān)評估基本概念評估方法規(guī)定的理解，以及對國際評估準(zhǔn)則委員會成立背景等的掌握程度

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　　1.熟悉國際評估準(zhǔn)則委員會的成立背景

　　2.熟悉國際評估準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)體系

　　3.掌握國際評估準(zhǔn)則中的基本概念

　　4.掌握國際評估準(zhǔn)則中關(guān)于評估方法的論述

　　5.熟悉國際評估準(zhǔn)則與我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的關(guān)系

　?。ㄈ┮c(diǎn)說明

　　1.國際評估準(zhǔn)則委員會的產(chǎn)生背景

　?。?）20世紀(jì)80年代以前資產(chǎn)評估業(yè)在世界范圍內(nèi)的發(fā)展為成立國際性評估專業(yè)奠定了行業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。

　?。?）各國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、理論、實(shí)務(wù)以及專業(yè)術(shù)語上差異，不能滿足資本市場和國際經(jīng)濟(jì)界的要求，是促使國際評估準(zhǔn)則委員會成立的內(nèi)在動力。

　?。?）國際經(jīng)濟(jì)界對（國際評估準(zhǔn)則）的需求，成為際評估準(zhǔn)則委員會成立的外部動力。

　　2.國際評估準(zhǔn)則中與資產(chǎn)相關(guān)的概念

　　不動產(chǎn)是指實(shí)物形態(tài)的土地下和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上的附屬物，不動產(chǎn)所有權(quán)稱為“不動產(chǎn)權(quán)”，是指包含在不動產(chǎn)中的各種權(quán)利，通常由獨(dú)立于不動產(chǎn)實(shí)體的所有權(quán)證明文件體現(xiàn)，如所有權(quán)證書，租約等畫龍點(diǎn)睛式文件，不動產(chǎn)的價(jià)值是由其效用滿足人們需求和欲望的能力創(chuàng)造的。不動產(chǎn)價(jià)值取決于不動產(chǎn)的獨(dú)特性，長期存在，地理位置的固定性，土地供應(yīng)的相對有限性以及特定位置不動產(chǎn)的特殊效用，不動產(chǎn)評估中有許多公認(rèn)的原則，包括供求原則、競爭原則、替代原則、預(yù)期或期望原則、變化原則以及其他原則。

　　不動產(chǎn)之外的資產(chǎn)在法律上稱為動產(chǎn)，包括不動產(chǎn)之外的所有有形或無形的資產(chǎn)，這些資產(chǎn)不是永久性地附著于不動產(chǎn)，通常具有可移動性，動產(chǎn)所有權(quán)稱為“動產(chǎn)權(quán)”。

　　財(cái)產(chǎn)是個(gè)法律概念，包括與所有權(quán)有關(guān)的各權(quán)利，在資產(chǎn)評估中，使用“財(cái)產(chǎn)”概念時(shí)，如果未加進(jìn)一步限定說明，可以指不動產(chǎn)、動產(chǎn)，企業(yè)價(jià)值，財(cái)務(wù)權(quán)益中的任一種或全部。

　　資產(chǎn)在一般意義上往往用來表示不動產(chǎn)和/或動產(chǎn)，在資產(chǎn)評估中，資產(chǎn)更多地被理解為是基于某項(xiàng)資產(chǎn)的各種權(quán)利的排列與組合。

　　評估的經(jīng)濟(jì)概念

　　資產(chǎn)評估是個(gè)經(jīng)濟(jì)概念，即從經(jīng)濟(jì)意義上說，評估師進(jìn)行評估對象是資產(chǎn)的有權(quán)威“所有者的權(quán)利”，而不是有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)本身

　　4.評估中的折舊概念

　　評估師在資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中所使用的折舊概念表示從估計(jì)的全新重置成本中扣除的任何部分，這些扣除部分（評估中的折舊）依其產(chǎn)生原因可分為實(shí)體性損耗，功能性（技術(shù)性）陳舊或經(jīng)濟(jì)性（外部環(huán)境）貶值，評估中的應(yīng)計(jì)折舊應(yīng)當(dāng)與市場有關(guān)，反映相關(guān)的市場狀況

　　5.市場、成本、價(jià)格和價(jià)值概念

　　市場是買方和賣方之間在價(jià)格機(jī)制作下就商品和交易的體系，市場的存在是資產(chǎn)評估能夠得以進(jìn)行的基礎(chǔ)條件之一。市場意味著買方和賣 主能夠在沒有不合理限制的條件下進(jìn)行商品或服務(wù)交易，交易各方都能根據(jù)供求和其他價(jià)格確定因素，各方的能力和知識，他們對商品和/或服務(wù)效用的理解以及他們各自的需要，欲望等因素做出合理決策，市場可能是地方市場或國內(nèi)市場，也可是國際市場。

　　成本是與生產(chǎn)相關(guān)的概念，是為商品或服務(wù)所需要的貨幣數(shù)額，當(dāng)商品生產(chǎn)，服務(wù)提供完成之后巖層本就成為事實(shí)（歷史數(shù)據(jù)）對于購買者來說，為商品或服務(wù)所付出的價(jià)格就成為其成本，資產(chǎn)的總成本包括其創(chuàng)建，生產(chǎn)過程中的所有直接，間接成本，如果購買方在收購之后又發(fā)生了附加性資本成本，根據(jù)成本會計(jì)原理這些費(fèi)用可增加到歷史成本中，但在資產(chǎn)評估中，根據(jù)市場對這些支出費(fèi)用的效用的認(rèn)可 程度，這些費(fèi)用可能會全部在資產(chǎn)的市場價(jià)值中反映，也可能不給以反映

　　價(jià)格是與商品或服務(wù)相關(guān)的概念，表示就某商品或某項(xiàng)服務(wù)所要求的，提供的或支付的貨幣數(shù)額，反映了商品和服務(wù)進(jìn)行實(shí)際交易的貨幣金額，價(jià)格是事實(shí)，是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)，不論其是否公開披露，由一特定買方，賣方的財(cái)務(wù)實(shí)力，動機(jī)或特殊興趣不同，他們?yōu)樯唐坊蚍?wù)所付出的價(jià)格與其他人對該商品或服務(wù)價(jià)值的認(rèn)可意見可能有關(guān)系，也可能沒有任何關(guān)系，一般情況下，價(jià)格反映出在特定條件下特定的買方和/或賣方對商品或、或服務(wù)價(jià)值的認(rèn)可

　　價(jià)值是個(gè)經(jīng)濟(jì)概念，價(jià)值并不是事實(shí)，只要根據(jù)特定的價(jià)值定義在特定的時(shí)間內(nèi)對商品，服務(wù)進(jìn)行交易時(shí)最可能形成的價(jià)格的估計(jì)額，價(jià)值的經(jīng)濟(jì)概念反映了在價(jià)值的有效日期（基準(zhǔn)日），市場（而不特定買或賣方）奪于某人同于擁有某商品或接受某服務(wù)而具有的利益的評判

　　資產(chǎn)的所有者，經(jīng)營者，投資者，保險(xiǎn)人，清算人和接管人，征稅部門，具有特殊動機(jī)的特殊購買方等對同一資產(chǎn)會賦予不同的價(jià)值，價(jià)值類型有許多種，每種價(jià)值類型都有其定義，某些經(jīng)嚴(yán)格定義的價(jià)值類型是資產(chǎn)評估中常的價(jià)值類型，其他價(jià)值類型則適用于特殊場合，封面果明確定義產(chǎn)予以披露，對于評估師而言，在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時(shí)，最重的是確信所評估的價(jià)值類型和定義符合特定的評估業(yè)務(wù)目的，并明確披露所評估價(jià)值的類型和定義，價(jià)值定義的改變會使資產(chǎn)所具有的價(jià)值產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，因此，專業(yè)評估師應(yīng)避免使用未經(jīng)限定的價(jià)值概念，而應(yīng)對所涉及的價(jià)值類型進(jìn)行詳細(xì)定義

　　6.市場價(jià)值

　　《國際評估準(zhǔn)則》中市場價(jià)值的定義如下：

　　市場價(jià)值是自愿買方與自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后所達(dá)成的公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值做主數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各精明，謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。

　　市場價(jià)值在某些國家稱為公開市場價(jià)值，是資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中最常使用的價(jià)值類型，資產(chǎn)評估的目的有許多話，主要包括在財(cái)務(wù)報(bào)告中固定資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值 或公允價(jià)值，產(chǎn)權(quán)交易，抵押貸款，法律訴訟，國家征用補(bǔ)償 ，納稅等，在上停評估目的中大都要求評估資產(chǎn)的市場價(jià)值，資產(chǎn)的市場價(jià)值反映了市場作為一個(gè)整體對其效用的認(rèn)可，而并不僅僅反映其物理實(shí)體狀況，某項(xiàng)資產(chǎn)對于某特定市場主體所具有的價(jià)值，可能不同于市場或特定行業(yè)對該資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)同，市場價(jià)值反映了各市場主本組成的市場整體效用和價(jià)值的綜合判斷，不能于特定市場的判斷。

　　7.非市場價(jià)值

　　《國際評估準(zhǔn)則》中并沒有給出非市場價(jià)值 的定義，非市場價(jià)值又稱市場價(jià)值以外的價(jià)值或其價(jià)值，指所有不滿足市場價(jià)值定義的價(jià)值類型，因此非市場價(jià)值不是個(gè)體概念，而是一個(gè)集合概念，指不滿足市場價(jià)值定義的一系列價(jià)值類型的集合，主要包括在用價(jià)值，持續(xù)使用價(jià)值，投資價(jià)值，保險(xiǎn)價(jià)值，納稅價(jià)值，剩余價(jià)值，清算價(jià)值等

　　8.《國際評估準(zhǔn)則》中關(guān)于評估方法的論述

　　《國際評估準(zhǔn)則》明確提出，成本法，市場法和收益法是資產(chǎn)評估中最常用的三咱基本評估方法，無論評估資產(chǎn)的市場價(jià)值還是非市場價(jià)值，評估師都需要根據(jù)項(xiàng)目具體情況給當(dāng)選擇評估方法，在選擇評估方法時(shí)，評估師應(yīng)當(dāng)考試三種基本評估方法在具體項(xiàng)目中的適用性，采用多種評估方法時(shí)，應(yīng)當(dāng)分析，高速運(yùn)用多種評估方法得出的評估結(jié)論，確定最終評估結(jié)果

　　成本法建立在這樣一個(gè)假設(shè)基礎(chǔ)上，即作為購買特定資產(chǎn)的替代選擇，人們可以去建造一個(gè)與該資產(chǎn)相同的或具有相同功能的資產(chǎn)，除非有額外的時(shí)間支出，風(fēng)險(xiǎn)或其他不方便之處，人們該為特定資產(chǎn)所愿意支付的價(jià)格不會超過獲取相同的或具有相似的替代資產(chǎn)的成本。由一趕緊資產(chǎn)或功能較低資產(chǎn)的全新重置成本超過了市場愿意為其支付的價(jià)格，評估師在運(yùn)用成本法進(jìn)行評估時(shí)需要估計(jì)折舊（貶值）。當(dāng)被評估資產(chǎn)處于全新狀態(tài)時(shí)，其成本與市場價(jià)值最為接近

　　市場法又稱市場比較法，銷售比較法，是指通過對與被評估資產(chǎn)相似或可替代資產(chǎn)的分析，以及對購買方為類似資產(chǎn)或可替代資產(chǎn)所愿支付的購買價(jià)格的分析，采用必要的比較程序，估算被評估資產(chǎn)的價(jià)值，市場法有著較為廣泛的用途，在市場數(shù)據(jù)充分的情況下該方法的重要性更為突出，通過運(yùn)用市場法所獲得的相關(guān)數(shù)據(jù)也可能用于成本法和收益法的評估，當(dāng)市場條件發(fā)生重大變化或波動時(shí)，或?qū)苌俳灰椎奶厥赓Y產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)，市場法的運(yùn)用受到限制。

　　收益法又稱收益資本化法或利益現(xiàn)值法，通過分析被評估資產(chǎn)的相關(guān) 收入和成本費(fèi)用，將未來收益折現(xiàn)或資本化為估算價(jià)值，收益法的理論基礎(chǔ)在于預(yù)期原則，即資產(chǎn)的價(jià)值是由其預(yù)期的未來收益決定的，因此收益法通過對評估對象收益能力的分析確定其價(jià)值。

　　成本法，市場法和收益法作為資產(chǎn)評估的三大基本方法，反映了三種評估思路，每種評估方法又包括一些具體的運(yùn)用方法。評估師在進(jìn)行某項(xiàng)評估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其經(jīng)驗(yàn)和知識，當(dāng)?shù)卦u估準(zhǔn)則要求，市場要求，數(shù)據(jù)的可獲得程序等綜合因素，選取適宜的評估方法，評估師在選用某種評估方法進(jìn)行評估時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮其分可以適用的評估方法，這樣做可以給評估師提供一個(gè)系統(tǒng)的分析程序，以最終分析，調(diào)整不同方法得出結(jié)論。

　　對于不動產(chǎn)、動產(chǎn)，企業(yè)價(jià)值，金融資產(chǎn)等各種資產(chǎn)類型的評估項(xiàng)目而言，三種評估方法都是適用的，但不同類型的資產(chǎn)評估項(xiàng)目所獲得的相關(guān)信息資料是不同的，分別反映了各類型資產(chǎn)在其相應(yīng)市場上的特點(diǎn)。評估師應(yīng)當(dāng)收集、分析能夠合理反映被評估資產(chǎn)價(jià)值的數(shù)據(jù)資料，在選取評估方法時(shí)應(yīng)當(dāng)充分考慮資料的可獲得程度。

　　十四、資產(chǎn)評估中的經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)

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　　現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)是一個(gè)中心內(nèi)容，就產(chǎn)研究產(chǎn)品價(jià)格是如何決定的。資產(chǎn)也是產(chǎn)品，其價(jià)格決定仍然遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律。本部分的考試目的是測試考生對經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)理論的掌握情況。重點(diǎn)考察考生對經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本概念、基本原理等基礎(chǔ)知識的掌握程度，測試考生對經(jīng)濟(jì)學(xué)基本理論框架的掌握程度，以及利用經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理分析問題的能力。

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　　1.掌握市場的基本概念和基本分類；基本掌握市場主體的概念和基本分類；熟悉市場經(jīng)濟(jì)循環(huán)過程。

　　2.掌握稀缺的含義，掌握成本的含義；熟悉稀缺、成本與選擇之間的關(guān)系。

　　3.掌握需求量的定義，供給規(guī)律的內(nèi)容；掌握需求量變動和需求變動的區(qū)別，掌握影響需求的各種因素；熟悉價(jià)格的替代效應(yīng)和收效應(yīng)；熟悉需求曲線及其移動。

　　4.掌握供給量的定義，供給規(guī)律的內(nèi)容；掌握供給量變動和供給變動的區(qū)別；掌握影響供給的因素；熟悉供給曲線及其移動。

　　5.掌握市場均衡點(diǎn)、均衡價(jià)格、均衡數(shù)量、市場出清的含義；掌握價(jià)格在市場經(jīng)濟(jì)中的功能；熟悉價(jià)格偏離均衡水平時(shí)市場的調(diào)整過程；熟悉均衡的變動，熟悉短缺和剩余的含義。

　　6.掌握資產(chǎn)的含義；掌握資產(chǎn)的收益（要素的邊際收益產(chǎn)品）以及決定資產(chǎn)收益的因素；掌握貨幣的時(shí)間價(jià)值原理。

　　7.掌握可貸資金供給的來源和需求的來源；熟悉可貸資金供求決定市場利率的原理。

　　8.掌握資產(chǎn)價(jià)格的決定因素。

　　（三）要點(diǎn)說明

　　1.稀缺、成本與選擇的關(guān)系，以及對成本的理解。

　　稀缺是有限的資源相對于無限的需要而言的。由于稀缺性，人們?yōu)楂@得一種利益必須支付相應(yīng)的成本，從而必須在各種替代性目標(biāo)之間以及實(shí)現(xiàn)某種目標(biāo)的各種替代性手段之間做出選擇。選擇受成本的約束，例題的選擇要求收益大于成本。

　　對成本的理解要注意以下三點(diǎn)：

　?。?）特定資源往往有很多種用途，但并非都構(gòu)成某種用途的成本。只有該用途的最優(yōu)替代利益才構(gòu)成它的成本。

　?。?）對于同一選擇，不同的人對他放棄的利益有不同的評價(jià)，也就有不同的成本。

　?。?）成本并不是都能以貨幣計(jì)量的。

　　2.產(chǎn)品價(jià)格

　　在產(chǎn)品市場，家庭和企業(yè)分別作為產(chǎn)品的需求者和供給者，其行為共同決定了產(chǎn)品的價(jià)格。

　　由于價(jià)格的替代效應(yīng)和收入效應(yīng)，一種商品的需求量與其價(jià)格成反方向變動關(guān)系，這被稱為需求定律。在平面直角坐標(biāo)系中得到向右下方傾斜的個(gè)人需求曲線，需求曲線本身的位置和形狀又受到若干因素的影響，將某種商品的個(gè)人需求曲線水平加總，就可以得到一條向右下方傾斜的市場需求曲線。

　　一種商品的供給量與其價(jià)格成正向變動關(guān)系，被稱為供給規(guī)律，并在平面圖中表現(xiàn)為向右上方傾斜的供給曲線。供給曲線本身的位置和形狀受企業(yè)成本的影響，包含若干具體因素。

　　給定市場需求曲線和市場供給曲線，決定了某商品的市場均衡價(jià)格和數(shù)量。通過價(jià)格的自由變動，市場能夠自動地實(shí)現(xiàn)均衡，消除短缺和剩余。

　　而市場需求（曲線）或市場供給（曲線）的變動，會改變市場均衡，使均衡價(jià)格和均衡數(shù)量變化。

　　市場機(jī)制的核心是自由變動的價(jià)格，它傳遞著供求變動的信號，并通過對生產(chǎn)者和消費(fèi)者的激勵(lì)－約束，引導(dǎo)資源優(yōu)化配置和產(chǎn)品的合理分配。

　　3.資產(chǎn)及其需求

　　所有能夠長期提供收益流的物品，都可以視為資產(chǎn)。在經(jīng)濟(jì)理論上，資產(chǎn)、資本、財(cái)產(chǎn)和財(cái)富并無實(shí)質(zhì)性的不同。

　　企業(yè)愿意為某種要素支付的最高報(bào)酬或企業(yè)對某要素的需求價(jià)格取決該要素能夠給企業(yè)帶來的收益，即該要素的邊際收益產(chǎn)品。這又取決于該要素的生產(chǎn)率和市場上對其所提供的產(chǎn)品需求。

　　資產(chǎn)能夠在未來一段時(shí)期不斷地為其使用者帶來，因此，必須通過貼現(xiàn)，將其未來收益轉(zhuǎn)化為當(dāng)前收益。

　　4.利率的決定

　　通常以市場利率對未來資產(chǎn)收益貼現(xiàn)。市場利率決定于可貸資金的供求。

　　可貸資金的供給來自家庭儲蓄及貨幣供給量。在一定的收入下，家庭在消費(fèi)與儲蓄之間進(jìn)行選擇，決定儲蓄的數(shù)量。可貸資金供給量與利率正相關(guān)。

　　可貸資金的需求量來自企業(yè)投資需求和家庭消費(fèi)需求。企業(yè)需要借入資金用于購買生產(chǎn)要素，家庭借貸使未來消費(fèi)得以提前?？少J資金需求量與利率負(fù)相關(guān)。

　　可貸資金的供給和需求共同決定了市場利率。利率的自動使得資金供求實(shí)現(xiàn)均衡。

　　5.資產(chǎn)價(jià)格的決定因素

　　資產(chǎn)價(jià)格決定于資產(chǎn)的需求和供給。二者背后的決定因素是資產(chǎn)預(yù)期收益流的貼現(xiàn)。

　　資產(chǎn)的收益流是未來的，未來的收益流也是未知的。當(dāng)事人只是根據(jù)對未來收益流及市場貼現(xiàn)率的做出對某項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值評判。由于這種預(yù)期不可能準(zhǔn)確，只有在一個(gè)充分發(fā)育的大量買者和賣者參與交易的市場，才有可能為相關(guān)資產(chǎn)確定出真實(shí)的價(jià)值或價(jià)格。