2004年注冊資產(chǎn)評估師《建筑工程評估基礎(chǔ)》考試大綱

　　一、概述

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　　本部分為建設(shè)工程的基礎(chǔ)知識，目的是建立評估人員對工程的整體認(rèn)識，加深其對資產(chǎn)評估中建設(shè)工程相關(guān)知識的理解。這部分內(nèi)容主要考核評估人員對建設(shè)工程基本知識的熟悉程度和對建設(shè)相關(guān)法律法規(guī)的了解程度。

　　（二）考試基本要求

　　1.根據(jù)建設(shè)項目的組成；熟悉建設(shè)工程的概念；熟悉項目建設(shè)的程序；了解建設(shè)項目的分類。

　　2.熟悉房屋建筑工程的分類；了解其他土木工程的分類。

　　3.熟悉中華人民共和國建筑法、城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見的相關(guān)內(nèi)容；了解建設(shè)法規(guī)的概念和作用；了解我國建設(shè)法規(guī)體系和建設(shè)法規(guī)的實施；了解環(huán)境影響評價法、招標(biāo)投標(biāo)法的相關(guān)內(nèi)容。

　　4.了解資產(chǎn)評估中的建設(shè)工程相關(guān)知識。

　?。ㄈ┮c說明

　　建設(shè)項目

　　可分為單項工程、單位（子單位）工程、分部（子分部）工程和分項工程。

　　二、建筑材料

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　　建筑材料是構(gòu)成建設(shè)工程的物質(zhì)基礎(chǔ)，學(xué)習(xí)和掌握建筑成材料的種類、特性、基本用途和使用趨勢，有利于評估人員更深刻地理解建筑工程的組成和構(gòu)造，更準(zhǔn)確地判斷建筑工程實體、經(jīng)濟、功能等方面的損耗。這部分內(nèi)容主要考核評估人員對各種建筑材料的分類、材料特性、應(yīng)用范圍等的理解程度。

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　　1.了解建筑材料的分類和發(fā)展趨勢。

　　2.掌握水泥的種類、性質(zhì)、強度等級及應(yīng)用范圍；掌握鋼材的分類及技術(shù)性能；熟悉建筑常用鋼材的種類及特性；熟悉氣硬性膠凝材料、砌墻磚、建筑砂漿、建筑砌塊的基本內(nèi)容；了解木材的基本內(nèi)容。

　　3.掌握混凝土的特點、組成材料及其要求，掌握混凝土配合比的表示方法和相關(guān)參數(shù)；掌握混凝土的技術(shù)性質(zhì)；掌握普通鋼筋混凝土的特點，以及預(yù)應(yīng)力混凝土的原理及分類。

　　4.了解建筑防水材料和保溫材料的基本內(nèi)容。

　　5.熟悉飾面石材、裝飾陶瓷、玻璃、裝飾涂料、木裝飾材料、塑料裝飾材料、金屬裝飾材料的基本內(nèi)容。

　　6.熟悉塑鋼門窗的特點和分類。

　　7.了解復(fù)合墻體的形式、特點和組成，以及常用復(fù)合墻體的主材。

　?。ㄈ┮c說明

　　1.水泥的種類、性質(zhì)、強度等級及應(yīng)用范圍

　?。?）水泥的種類：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質(zhì)硅酸鹽水泥、粉煤灰硅酸鹽水泥。

　?。?）水泥的性質(zhì)：水泥被稱為水硬性材料，水泥硬化過程可產(chǎn)生大量水化熱，水泥凝結(jié)時間，硬化速度與水泥顆粒細(xì)度，溫度及用水量有關(guān)，普通水泥硬化過程中，在空氣中體積收縮，在水中體積略有增大。水泥凝固過程可分為初凝和終凝。水泥的體積安定性是指水泥再凝結(jié)硬化過程中體積變化的均勻程度。

　?。?）水泥的強度等級：國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T17671－1999規(guī)定：將水泥、標(biāo)準(zhǔn)砂按規(guī)定比例和方法制成規(guī)格為40mm×40mm×160mm的標(biāo)準(zhǔn)條件，在標(biāo)準(zhǔn)條件下養(yǎng)護，測定其3d和28d時的抗壓強度和抗折強度。硅酸鹽水泥強度等級根據(jù)規(guī)定齡期的抗壓強度和抗折強度劃分。

　?。?）應(yīng)用范圍：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質(zhì)硅酸鹽水泥、粉煤灰硅酸鹽水泥各有其我及適用范圍。

　　2.鋼材的分類及技術(shù)性能

　?。?）鋼材的分類。根據(jù)化學(xué)成分的不同，鋼材可分為碳素鋼和合金鋼；根據(jù)用途的不同，鋼材可分為結(jié)構(gòu)鋼、工具鋼和特殊鋼。

　?。?）鋼材的技術(shù)性能

　?、倏估阅苁墙ㄖ摬淖钪匾妥畛Ｓ玫男阅堋Ｍㄟ^拉伸試驗可以測出彈性極限、屈服強度、抗拉強度及伸長率等技術(shù)指標(biāo)。鋼材拉伸變形過程可劃分為：彈性階段，屈服階段，強化階段，頸縮階段。

　?、跊_擊韌性在指在抗沖擊荷載作用下，鋼材抵抗破壞的能力。

　?、燮趶姸仁侵镐摬某惺芤?guī)定次數(shù)交變荷載發(fā)生破壞所能承受的最大應(yīng)力。

　　④硬度是指材料抵抗其他較硬物體壓入的能力，也可以說是材料表面抵抗變形的能力⑤冷彎性能是指鋼材在常溫下隨彎曲變形的能力，承受彎曲變形程度越大，說明鋼材冷彎性能越好。

　?、迣⒔?jīng)過冷拉的鋼筋，于常溫下存放15－20d，或加熱到100－200℃并保持2－3h后，則鋼筋強度將進一步提高，這個過程稱為時效處理，前者稱自然時效，后者稱為人工時效。

　　⑦可焊性是指鋼材在一定焊接工藝條件下，在焊縫及其附近過熱區(qū)不產(chǎn)生裂縫及硬脆傾向。

　　3.混凝土的特點、組成材料及其要求

　?。?）混凝土的特點

　　①原材料來源廣且造價低；

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　?、劭烧{(diào)配性好；

　　④抗壓強度高；

　?、菖c鋼筋的共同工作性好；

　　⑥耐久性好；

　　⑦耐火性好；

　　⑧生產(chǎn)工藝簡單、能耗低；

　　⑨可澆注成整體建筑物以提高抗震性，也可制成各種構(gòu)件再進行裝配。

　?。?）普通混凝土的基本組成材料為水泥、水、砂子、石子，還經(jīng)常加入外加劑和摻合料。

　　（3）混凝土組成材料的要求。水泥：標(biāo)號應(yīng)滿足結(jié)構(gòu)強度要求，初凝、終凝時間要適當(dāng)。此外，還應(yīng)注意與混凝土等級保持適當(dāng)比例，一般水泥標(biāo)號約為混凝土強度等級的1.5～2.0倍。砂：含雜質(zhì)質(zhì)量少。有良好的級配。石子：要有良好的級配和含雜質(zhì)少。要求石子的強度應(yīng)為混凝土的1.5倍以上，并且針、片狀石子含量不得超過1.5%.水：混凝土的拌和及養(yǎng)護用水應(yīng)符合規(guī)范的規(guī)定，要求不含影響水泥正常凝結(jié)與硬化的有害雜質(zhì)、油脂和糖類。外加劑：摻量不大于水泥質(zhì)量的5%. 4.混凝土配合比的表示方法和相關(guān)參數(shù)

　?。?）混凝土配合比的表示方法。常用的有兩種：一種是以1立方米混凝土中各種材料的用量來表示的；另一種是以水泥的質(zhì)量為1，用各材料間的質(zhì)量比來表示。

　?。?）混凝土配合比的相關(guān)參數(shù)。實質(zhì)上就是確定四種基本材料用量的三個比例關(guān)系，這三個比例關(guān)系可以用三個參數(shù)來表示。即：水與水泥的關(guān)系，用水灰比表示；砂與石子的關(guān)系，用砂率來表示；水泥漿與骨料的關(guān)系，用單位用水量來表示。

　　5.混凝土的技術(shù)性質(zhì)

　　混凝土強度按混凝土立方體抗壓強度標(biāo)準(zhǔn)值劃分為C15、C20、C25、C30、C35、C40、C45、C50、C55、C60、C65、C70、C75及C80等14個等級。

　　混凝土拌合物的和易性是指混凝土拌合物易于施工操作，并獲得均勻密實結(jié)構(gòu)的性質(zhì)?；炷聊途眯允侵富炷猎诘挚怪車h(huán)境各種因素作用，保持原有性能的能力?；炷恋淖冃伟o荷載作用下的變形和有荷載作用下的變形。

　　6.普通鋼筋混凝土的特點

　　鋼筋和混凝土在保證在外荷載的作用下，鋼筋與相鄰混凝土能夠共同變形，受拉區(qū)的鋼筋首先達(dá)到屈服強度，而后受壓區(qū)的混凝土達(dá)到彎曲抗壓強度，構(gòu)件即遭破壞。鋼筋混凝土能充分發(fā)揮鋼筋的抗拉能力和利用混凝土的抗壓能力，合理的利用了兩種材料各自的優(yōu)點。其次，鋼筋與混凝土兩種材料的溫度線膨脹系數(shù)和數(shù)值頗為接近。

　　7.預(yù)應(yīng)力混凝土的原理及分類

　　在外荷載作用之前，預(yù)先在梁的受拉區(qū)施加一對大小相等、方向相反的偏心預(yù)壓力，使得梁截面下邊緣混凝土產(chǎn)生預(yù)壓應(yīng)力。當(dāng)外荷載作用之時，截面下邊緣將產(chǎn)生拉應(yīng)力；最后的應(yīng)力分布為上述兩種情況的迭加；梁的下邊緣應(yīng)力可能是數(shù)值很小的拉應(yīng)力，也可能是壓應(yīng)力。也就是說，由于預(yù)壓應(yīng)力的作用，可部分抵消或全部抵消外荷載所引起的拉應(yīng)力，因而延緩了混凝土構(gòu)件的開裂。預(yù)應(yīng)力混凝土生產(chǎn)工藝的不同，可分為先張法和后張法。

　　三、建設(shè)工程的組成與構(gòu)造

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　　建設(shè)工程結(jié)構(gòu)類型是影響其價值的重要因素，評估人員應(yīng)當(dāng)掌握有關(guān)建筑結(jié)構(gòu)和構(gòu)造的基本原理，熟悉建筑物的內(nèi)部組成和構(gòu)造，了解建筑結(jié)構(gòu)承重體系的力學(xué)性能，其對于形成對建筑構(gòu)造的整體認(rèn)識，判斷建筑物損壞的程度起著至關(guān)重要的作用。這部分內(nèi)容主要考核評估人員對建筑工程結(jié)構(gòu)受力、建設(shè)工程組成與構(gòu)造、房屋結(jié)構(gòu)類型的掌握程度。

　　（二）考試基本要求

　　1.掌握結(jié)構(gòu)構(gòu)件的強度、剛度和穩(wěn)定性要求，掌握建筑工程的基本組成，熟悉建筑工程結(jié)構(gòu)荷載、結(jié)構(gòu)構(gòu)件基本變形和受力分析。

　　2.掌握基礎(chǔ)的分類和構(gòu)造，熟悉地基、基礎(chǔ)的基本概念和分類，熟悉基礎(chǔ)的設(shè)計原理，了解基礎(chǔ)（地下室）的防潮、防水。

　　3.掌握房屋主體結(jié)構(gòu)中墻體的基本要求、構(gòu)造及變形縫的作用及做法，掌握樓蓋結(jié)構(gòu)體系及梁、現(xiàn)澆板的分類與構(gòu)造及受力特征，掌握鋼筋混凝土樓梯的分類及結(jié)構(gòu)與受力特點，掌握平屋頂?shù)臉?gòu)造及功能、坡屋頂?shù)某兄伢w系及構(gòu)造體系，熟悉陽臺與雨蓬的構(gòu)造，熟悉樓梯的種類和基本構(gòu)成，了解間隔墻、預(yù)制板、臺階與坡道和其他類型屋頂?shù)幕緝?nèi)容。

　　4.掌握磚混結(jié)構(gòu)、排架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)、框架－剪力墻結(jié)構(gòu)房屋的構(gòu)造、傳力路線和主要結(jié)構(gòu)特征，了解簡式結(jié)構(gòu)房屋、空間結(jié)構(gòu)體系的構(gòu)造和結(jié)構(gòu)特征。

　　5.熟悉給排水、采暖、電氣工程的組成與構(gòu)造，了解智能建筑組成和基本功能。

　　6.了解橋梁、隧道、公路、鐵路線路工程和其他構(gòu)筑物工程的基本組成與構(gòu)造。

　　（三）要點說明

　　1.結(jié)構(gòu)構(gòu)件的強度、剛度和穩(wěn)定性要求

　　強度是指材料或構(gòu)件抵抗破壞的能力。剛度是指構(gòu)件抵抗變形的能力。穩(wěn)定性要求就是要求受壓構(gòu)件不能喪失穩(wěn)定。

　　2.建筑工程的基本組成

　　建筑工程一般由基礎(chǔ)、墻（柱）、樓蓋、樓梯、門窗和屋頂?shù)攘蟛糠纸M成。

　　3.基礎(chǔ)的分類和構(gòu)造

　　房屋建筑基礎(chǔ)按所用材料可分為磚基礎(chǔ)、毛石基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)及鋼筋混凝土基礎(chǔ)?；A(chǔ)按類型可分為條形基礎(chǔ)（又稱帶形基礎(chǔ)）、獨立基礎(chǔ)、片筏基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)和箱形基礎(chǔ)。

　　條形基礎(chǔ)多為墻基礎(chǔ)，沿墻體長方向是連續(xù)的。獨立基礎(chǔ)主要為獨立柱下的基礎(chǔ)。片筏基礎(chǔ)形象于水中漂流的木筏，井格基礎(chǔ)下用鋼筋混凝土板連續(xù)、成一片，增加了基礎(chǔ)與地基的接觸面積。箱形基礎(chǔ)是由鋼筋混凝土的頂板、底板和縱橫承重隔板組成的整體式基礎(chǔ)。樁基礎(chǔ)由承臺和樁群兩部分組成。

　　4.房屋主體結(jié)構(gòu)中墻體的基本要求、構(gòu)造及變形縫的作用及做法

　?。?）墻體強度及穩(wěn)定性的要求。墻體的強度除取決于所采用的磚、石的強度，還與砌筑用的砂漿強度、搭縫方式、施工質(zhì)量有直接關(guān)系。墻體的高度和厚度就保持適當(dāng)?shù)谋壤Ｍ?，外墻的長度也不宜過長，結(jié)合使用要求，每隔一定距離應(yīng)設(shè)置橫隔墻，以提高外墻的剛度。

　　（2）磚墻的構(gòu)造。粘土磚墻的厚度有：半磚墻、3/4磚墻、一磚墻、一磚半墻、二磚墻。

　　磚墻體中門窗過梁、圈梁、構(gòu)造柱的設(shè)置：設(shè)置在門窗洞口兩邊的墻體上，傳遞墻體重量的橫梁為門窗過梁。為了增強磚墻體的穩(wěn)定性和整體性，使墻體受力均勻，在建筑物的基礎(chǔ)、屋頂和每層樓板處，沿外墻和主要內(nèi)墻設(shè)置鋼筋混凝土圈梁。為了增加磚混結(jié)構(gòu)房屋的整體性，提高抗震能力，在房屋的四角和縱橫墻交接處設(shè)置自基礎(chǔ)至屋頂?shù)匿摻罨炷翗?gòu)造柱。

　?。?）鋼筋混凝土上墻體的構(gòu)造。它是由墻筋、暗柱筋、暗梁筋為骨架，用混凝土澆筑而成的承重墻體。墻體厚度可分為16cm、18cm、20cm等規(guī)格，房屋主體結(jié)構(gòu)的墻體全部是現(xiàn)澆混凝土。

　　（4）框架填充墻體的構(gòu)造?？蚣芴畛鋲w是在框架柱梁間用各類砌塊和材料填充的墻體。除磚砌間墻外，還有加氣混凝土砌塊和墻板、陶料混凝土空心磚等。

　?。?）變形縫的作用及做法

　　變形縫包括：伸縮縫，沉降縫、抗震縫。

　?、偕炜s縫。防止和減少由于自然界冬、夏季溫度變化的影響、建筑構(gòu)件熱脹冷縮出現(xiàn)的裂縫和破壞。其做法為：沿建筑物長度方向每隔一定距離預(yù)留縫隙，將建筑物從屋頂、墻體、樓層等地面以上構(gòu)件全部斷開，基礎(chǔ)因受溫度變化較小，不必斷開。

　?、诔两悼p。當(dāng)房屋相鄰部分的高度、荷載和結(jié)構(gòu)形式判別很大而地基又較弱進，房屋有可能產(chǎn)生不均勻沉降，致使某些薄弱部位開裂。為此，在適當(dāng)位置如復(fù)雜的平面或體形轉(zhuǎn)折處、高度變化處、荷載、地基的壓縮性和地基處理的方法明顯不同處設(shè)置沉降縫。

　?、劭拐鹂p。當(dāng)房屋建筑立面高差在6米以上，或承重結(jié)構(gòu)的材質(zhì)不同以及建筑平面尺寸不一致時，在地震作用下，產(chǎn)生不同的振幅，擺動方向也不同，會造成建筑物的破壞。為防止上述情況的產(chǎn)生，在不同狀況的兩部分之間，事留設(shè)自基礎(chǔ)到房頂?shù)耐p，即抗震縫。抗震縫應(yīng)沿房屋全高設(shè)置，其兩側(cè)就布置墻。

　　5.樓蓋結(jié)構(gòu)體系及梁、現(xiàn)澆板的分類與構(gòu)造及受力特征

　　（1）樓蓋結(jié)構(gòu)體系。樓蓋是房屋水平方向的承重構(gòu)件，主要由面層、承重層和頂棚三部分組成。

　?。?）梁的分類與構(gòu)造及受力特征。梁是一種彎構(gòu)件。梁按構(gòu)成材料分，可分為木梁、鋼梁、鋼筋混凝土梁等。梁按斷面外形尺寸分，可分為矩形梁、工字梁、T形梁、工字薄腹梁等。梁按受力狀態(tài)分，可分為簡支梁、連續(xù)梁、懸臂梁等。當(dāng)梁的兩端擱置在墻或柱上，受墻、柱嵌固作用很小時，可看成一端固定交接，另一端可平動的簡支梁。當(dāng)跨度太大彩簡支梁不能滿足經(jīng)濟要求時，在兩端支座之間增設(shè)若干個中間支座，為連續(xù)梁。

　?。?）現(xiàn)澆板的分類、構(gòu)造及受力特征?，F(xiàn)澆板按受力可分為簡支板、連續(xù)板、懸臂板?，F(xiàn)澆板按長寬比和受支承條件影響，又可分為單向板和雙向板。從受力特征分析，單向板實際上相當(dāng)于寬度大而高度低的梁。單向板荷載向兩邊支承傳遞，雙向板向四邊支承傳遞。

　　6.鋼筋混凝土樓梯的分類及結(jié)構(gòu)與受力特點

　　鋼筋混凝土樓梯分為現(xiàn)澆和預(yù)制兩種。

　?。?）板式樓梯。樓梯段是一塊斜板，斜板下配有承重主筋，板面設(shè)鋸齒式踏步。板式樓梯傳力路線依次為樓梯板、平臺梁、墻。該樓梯適用于跨度不大于3米的樓梯。

　?。?）現(xiàn)澆梁式樓梯。樓梯段主要承重結(jié)構(gòu)是一兩個斜梁，在斜梁上面或側(cè)面設(shè)踏步板。梁式樓梯的荷載傳遞路線依次為踏步板、斜梁、平臺梁、墻體。適用于跨度大的樓梯。

　　7.平屋頂?shù)臉?gòu)造及功能、坡屋頂?shù)某兄丶皹?gòu)造體系

　　（1）平屋頂?shù)幕緲?gòu)成及功能。平屋頂?shù)幕緲?gòu)為承重屋面板、找坡層、保溫層、找平層和防水層。屋面板是平面頂?shù)闹匾兄亟Y(jié)構(gòu)。屋頂人員、積雪荷載都通過屋面板傳到墻體上。平屋頂為了迅速排水，一般也要留設(shè)2%-3%的匯水坡度，由找坡層完成。保溫層起保溫作用。找平層的作用是在保溫層外邊制造一層堅固的、平整的硬殼，為鋪設(shè)卷材防水創(chuàng)造一個良好的基層。防水層分柔性防水和剛性防水兩種。

　?。?）坡層頂?shù)某兄伢w系及構(gòu)造體系。一定、間距的三角形屋架搭設(shè)在墻體上，相鄰兩個三角形屋架之間搭設(shè)的橫木稱為檁條，檁條間釘?shù)哪景宸Q為望板，望板上再鋪設(shè)保溫防水材料和瓦。屋面荷載傳遞路線依次為屋面荷載、望板、檁條、屋架（或山墻）、承重主墻。坡屋面系統(tǒng)包括屋面防水、保溫等一系列構(gòu)造體系。

　　8.磚混結(jié)構(gòu)、排架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土剪力結(jié)構(gòu)、框架－剪力墻結(jié)構(gòu)房屋的構(gòu)造、傳力路線和主要結(jié)構(gòu)特征。

　?。?）磚混結(jié)構(gòu)

　　①構(gòu)造：屋蓋（屋頂）、磚墻、鋼筋混凝土樓蓋板、樓梯、磚基礎(chǔ)、門窗門窗及其他。

　?、趥髁β肪€：板－墻－基礎(chǔ)，或板－梁－墻－基礎(chǔ)。

　　③主要結(jié)構(gòu)特征：磚混結(jié)構(gòu)是墻承生結(jié)構(gòu)，是由屋蓋、墻體、樓板、過梁、磚基礎(chǔ)構(gòu)成的結(jié)構(gòu)體系。結(jié)構(gòu)荷載屋蓋、樓板傳到承重墻上，再由承重墻傳到基礎(chǔ)。

　?。?）排架結(jié)構(gòu)

　?、贅?gòu)造：屋蓋結(jié)構(gòu)、吊車梁、柱子、基礎(chǔ)、支撐、圍護結(jié)構(gòu)。

　?、趥髁β肪€：單層排架結(jié)構(gòu)所承受的各種荷載，基本上都是通過柱子再傳遞到基礎(chǔ)地基的。

　　③結(jié)構(gòu)特征：柱子是結(jié)構(gòu)中的主要承重構(gòu)件，它的強度與穩(wěn)定性是決定壽命的重要因素，而其外墻墻體，僅起圍護作用。

　　（3）框架結(jié)構(gòu)

　?、贅?gòu)造：屋蓋與樓板、框架梁、框架柱、柱基礎(chǔ)、框架墻。

　?、趥髁β肪€：墻只起圍護作用，磚墻的重量通過梁、板傳給柱。

　?、劢Y(jié)構(gòu)特征：框架結(jié)構(gòu)是由鋼筋混凝土主梁、次梁和柱形成的框架作為建筑物的骨架，梁和柱之間的連接為剛性結(jié)點。屋蓋、樓板上的荷載通過梁柱傳到基礎(chǔ)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)的墻體全部為自承重墻，只起分隔和圍護作用。框架結(jié)構(gòu)的房間布置靈活，不受樓板跨度的限制。

　?。?）鋼筋混凝土上剪力墻結(jié)構(gòu)

　　①構(gòu)造：屋蓋和樓板、鋼筋混凝土承重墻、基礎(chǔ)、樓梯、陽臺、雨篷及臺階、散水等。

　　②傳力路線：樓板－剪力墻－基礎(chǔ)

　?、劢Y(jié)構(gòu)特征：剪力墻結(jié)構(gòu)的樓板與墻體均為現(xiàn)澆或預(yù)制藑鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，具有良好的整體性，抗震能力比磚混結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)強，不僅可隨樓板較大的垂直荷載，更主要的是可承受較大的水平方向的主地震荷載對建筑物　剪切力，該結(jié)構(gòu)由于墻間距較小，房間布置不夠靈活，不便于設(shè)置大開間活動場所。

　?。?）框架－剪力墻結(jié)構(gòu)

　　在框架結(jié)構(gòu)中設(shè)置部分剪力墻，使框架和剪力墻兩者結(jié)合趚，共同抵抗水平荷載的空間結(jié)構(gòu)?？蚣埽袅Y(jié)構(gòu)在使框架結(jié)構(gòu)的剛度和承載力都有大幅度提高的同時，又克服了純剪力墻結(jié)構(gòu)在結(jié)構(gòu)布局上的局限性?？蚣埽袅Y(jié)構(gòu)的房屋在地震作用時的層間變形較小，因而也就減小了非結(jié)構(gòu)構(gòu)件（隔墻及外墻）的損傷，這樣無論在地震區(qū)還是非地震區(qū)，這種結(jié)構(gòu)形式都可用來建造較高層建筑。

　　四、建筑裝飾裝修工程

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　　建筑裝飾裝修工程是估價人員實地勘察建筑物時最直觀觀察到的部位，基工程質(zhì)量的優(yōu)劣直接影響到建筑物使用功能、美觀性和安全環(huán)保。隨著新型建筑材料的出現(xiàn)和新型施工工藝的采用，裝修標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量對建筑物價值的影響也日益增大，評估人員熟悉建筑裝飾工程的基本知識，有助于在不同建筑物之間做出合理的價值判斷。這部分內(nèi)容主要無計可施評估人員對建筑裝飾工程的認(rèn)識程度。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/p>

　　1.了解裝飾裝修工程的分類和特點；

　　2.熟悉樓地面的構(gòu)造層次、飾面分類和常見構(gòu)造及做法；

　　3.熟悉墻面裝飾裝修工程，以及玻璃幕墻的組成和分類；了解幕墻裝飾裝修工程的分類和構(gòu)造，以及幕墻裝飾裝修的構(gòu)造和做法。

　　4.熟悉直接式頂棚和懸吊式頂棚的基本構(gòu)造5.了解門窗的種類和基本構(gòu)造。

　　五、房屋建筑工程質(zhì)量驗收與損傷檢測

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?/p>

　　工程實體質(zhì)量是影響建筑物價值的重要因素，房屋建筑工程的建設(shè)質(zhì)量可以通過質(zhì)量驗收的方法來評定，對于產(chǎn)生較大損傷的房屋，則需要通過專業(yè)的損傷檢測來判斷損傷的危害程度。評估人員了解有關(guān)房屋質(zhì)量驗收和損傷檢測的方法，有助于對建筑工程質(zhì)量和損傷檢測的了解和熟悉程度。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/p>

　　1.熟悉房屋建筑工程施工質(zhì)量驗收程度和標(biāo)準(zhǔn)，熟悉房屋建筑工程質(zhì)量驗收的內(nèi)容，了解房屋建筑工程質(zhì)量驗收的基本概念、房屋建筑工程質(zhì)量驗收的目的與依據(jù)。

　　2.熟悉房屋建筑工程損傷檢測的一般方法，了解房屋建筑工程損傷檢測的概念及房屋建筑工程損傷檢測的程序。

　　3.掌握房屋建筑工程常見質(zhì)量病害分析以及房屋建筑工程損傷檢測的主要內(nèi)容。

　?。ㄈ┮c說明

　　（1）房屋建筑工程常見質(zhì)量病害分析

　?、賶w產(chǎn)生裂縫。不均勻沉降使磚砌承受彎曲而導(dǎo)致砌墻因受拉應(yīng)力過大而產(chǎn)生裂縫。

　　②柱體破壞。柱體損傷或破壞主要有兩種類型：一種是柱體受拉區(qū)鋼筋首先到達(dá)屈服而導(dǎo)致的受壓區(qū)混凝土壓碎。這種破壞有明顯的預(yù)兆，裂縫顯著開展，變形急劇增大，具有塑性破壞的性質(zhì)。另一種是柱體受壓區(qū)的混凝土被壓碎而導(dǎo)致的破壞。這種破壞缺乏預(yù)兆，變形沒有急劇增長，具有脆性破壞的性質(zhì)。

　?、劢ㄖ锂a(chǎn)生傾斜。長高比較小的建筑物，特別是高聳構(gòu)筑物，不均勻沉降將引起建筑物傾斜。若傾斜較大，則影響正常使用。若傾斜不斷發(fā)展，重心不斷偏移，嚴(yán)重的將引起建筑物倒塌破壞。

　?。?）地基失穩(wěn)對建筑物的影響。地基失穩(wěn)破壞往往引起建筑物的倒塌、破壞。建筑物不均勻沉降不斷發(fā)展，日趨嚴(yán)重，也將導(dǎo)致地基失穩(wěn)破壞。建筑物地基失穩(wěn)破壞往往是災(zāi)難性的，導(dǎo)致建筑物倒塌破壞，而且地基失穩(wěn)造成的工程事故補救比較。

　　（3）特殊土地基對筑物的影響。特殊土地基主要指濕陷性黃土地基、膨脹地基、凍土地基以及鹽漬土地基等。不同特殊土地基對建筑物會產(chǎn)生不同類型和不同程度的破壞。

　?。?）土坡滑動對建筑物的影響。建在土坡上和土坡腳附近的建筑物會因土坡滑動產(chǎn)生破壞。邊坡失穩(wěn)產(chǎn)生滑動破壞不公危及邊坡上的建筑物，而且危及坡上和坡下方附近建筑物的安全。

　?。?）地震及其基礎(chǔ)工程事故對建筑物的影響。地震的震害現(xiàn)象主要有砂土地基的振動液化、滑坡、地裂及震陷等。另外，由于地震產(chǎn)生的慣性力使建筑物受到水平方向的作用力，也會引起建筑物主體結(jié)構(gòu)的損壞?；A(chǔ)工程事故可分為基礎(chǔ)錯位事故、基礎(chǔ)構(gòu)件施工質(zhì)量事故以及其他基礎(chǔ)工程事故。

　?。?）結(jié)構(gòu)設(shè)計考慮不周對建筑物的影響。結(jié)構(gòu)設(shè)計考慮不周對建筑物的影響有：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計中，受力主筋配置不當(dāng)，造成梁側(cè)出現(xiàn)垂直裂縫；墻體構(gòu)造拉錨連接不足，出現(xiàn)裂縫；高低層聯(lián)跨的樓房在高低跨交界處未留沉降縫，因沉降差過大產(chǎn)生裂縫半。

　?。?）裝飾裝修工程常見的質(zhì)量病害。建筑裝飾工程的常見質(zhì)量通病可概括為滲水、漏水、泛水、堵塞、開裂、銹蝕、脫落、色差、拼接錯位等。

　　2.房屋建筑工程損傷檢測的主要內(nèi)容

　?。?）地基基礎(chǔ)承載力的檢測

　　①地基承載力的檢測方法。地基承載力的檢測是指如何確定建筑物或構(gòu)筑物地基的承載力。對已有建筑物或構(gòu)筑物，通常用以下方法進行地基承載力的檢測：探坑取樣檢測法，標(biāo)準(zhǔn)貫入試驗法，輕便觸探法。

　?、趩螛冻休d力的檢測。單樁的軸向承載力是由樁端阻力和樁側(cè)摩阻力共同承擔(dān)的。對于已建成投入使用的建筑物，通常采用取土樣，按樁端（樁尖）土和樁周圍土的類別和物理力學(xué)性質(zhì)來推定單樁的承載力。

　　（2）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的損傷檢測

　　鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的損傷檢測內(nèi)容包括：①外觀檢查；②內(nèi)存質(zhì)量；③連接構(gòu)造；④結(jié)構(gòu)變位。

　　鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的損傷檢測的方法懷主要內(nèi)容如下：

　?、倩炷帘砻媪芽p及蜂窩面積的檢測：混凝土裂縫的檢測，蜂窩面積測定。

　?、诨炷翉姸鹊臋z測：混凝土強度的非破損檢驗法，混凝土強度的局部破損檢驗法。

　?、刍炷羶?nèi)部缺陷的檢測：聲脈沖法，射線法。

　?、茕摻詈弯摻钿P蝕的檢測：鋼筋種類、直徑的檢測，鋼筋銹蝕程度的檢測。

　?、莼炷撂蓟疃戎笜?biāo)的測定。

　?。?）砌體結(jié)構(gòu)的損傷檢測

　?、偕皾{裂縫的損傷檢測。裂縫的長度可用鋼尺或一般米尺進行測量，寬度可用塞尺、卡尺或?qū)Ｓ昧芽p寬度測量儀進行測量。對于裂縫的走向、數(shù)量及形態(tài)應(yīng)詳細(xì)的標(biāo)在墻體的立面圖或磚柱展開圖一，從而評估對砌體強度的影響程度。

　?、谄鲶w中砌塊與灰砂漿強度的損傷檢測。對于砌塊，通常可從砌體上取樣，清理干凈后做抗壓強度和抗拆試驗。砌體中的砂漿強度，目前常采用沖擊法、點荷法等來檢測。

　?、燮鲶w強度的損傷檢測。有了砌塊及砂漿的強度，即可按《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》求得砌體強度。此處，也可由墻體試驗測得其強度，常用的方法有：實物取樣抗壓試驗測抗壓強度，頂出法測抗剪強度，用扁千斤頂測定抗壓強度。

　?。?）鋼結(jié)構(gòu)的損傷檢測

　　鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件檢測的主要內(nèi)容有

　?、偻庥^平整度的檢測。

　　②構(gòu)件長細(xì)比、平整度及損傷的檢測；

　?、圻B接的檢測。

　　六、建筑工程量計算

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　　建筑工程工程量的計算是確定建設(shè)工程造價的重要環(huán)節(jié)，識圖是評估人員通過讀圖認(rèn)識建筑工程構(gòu)造和計算工程量和重要途徑。這部分內(nèi)容主要考核評估人員建筑建筑工程識圖能力和工程量計算的熟練程度。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/p>

　　1.熟悉建筑工程圖紙的基本內(nèi)容，了解工程圖紙及其分類、識圖原理。

　　2.掌握房屋建筑面積計算規(guī)則，了解房屋建筑面積的概念和作用。

　　3.掌握土方工程中人工挖土方工程量計算規(guī)則、砌體工程主要項目工程量計算規(guī)則，以及混凝土及鋼筋混凝土主要項目、工程量計算規(guī)則，熟悉土方工程、砌體工程、混凝土及鋼筋混凝土其他工程量及門窗工程、樓地面工程、裝飾裝修工程量計算規(guī)則。

　　4.了解橋梁工程、隧道工程、公路工程、鐵路線路工程量計算思路。

　　（三）要點說明

　　下述房屋建筑面積計算規(guī)則是指國家建設(shè)行政主管部門頒布的《建筑面積計算規(guī)則》，工程量計算規(guī)則是指《全國統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計算規(guī)則》1.房屋建筑面積計算規(guī)則

　?。?）計算全面積的范圍。

　?、賳螌咏ㄖ?；

　?、诙鄬咏ㄖ?/p>

　?、劢Y(jié)構(gòu)、層數(shù)不同的同一建筑物；

　　④地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、車站、地下指揮部等相應(yīng)出入口；

　　⑤坡地建筑物利用吊腳空間設(shè)置的架空層和深基礎(chǔ)地下架空層，其層高超過2.2m時；

　?、薮┻^建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳及回廊；

　?、呤覂?nèi)樓梯間、電梯間、提物井、垃圾道、管道井等；

　?、鄷鴰?、立體倉庫；

　?、嵊袊o結(jié)構(gòu)的舞臺燈光控制室；

　?、饨ㄖ飪?nèi)設(shè)備管道間、貯藏室其層高超過2.2m時；

　　⑾屋面上部有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等；

　?、薪ㄖ锿庥袊o結(jié)構(gòu)的門斗、眺望間、觀望電梯間、陽臺、櫥窗、挑廊、走廊等；

　?、呀ㄖ镩g有頂蓋的架空走廊；

　　⒁室外樓梯；

　　⒂建筑物內(nèi)變形縫

　?。?）折算面積的范圍。

　?、儆兄挠昱?、車棚、貨棚、站臺等的建筑面積，獨立柱的雨篷、單排柱的車棚、貨棚、站臺等的建筑面積；

　?、诮ㄖ锿庥兄晚斏w的走廊、檐廊的建筑面積，有蓋無柱走廊、檐廊的建筑面積，無圍護結(jié)構(gòu)的凹陽臺、挑陽臺的建筑面積。

　　（3）不計算建筑面積人范圍。

　　2.人工挖土工程量計算規(guī)則

　　人工控挖土工程量計算包括人工挖溝槽、基坑、土方等工程量計算。計算進時首先明確三者的劃分標(biāo)準(zhǔn)。

　　挖掘溝槽、基坑、土方工程量按挖方體積計算。需放坡時，要考慮放坡系數(shù)。計算基底寬度時，需考慮工作面寬。挖溝槽、基坑需支擋土板時，溝槽、基坑底寬音面支擋土板10cm，雙面增加20cm，支擋土板后，不再計算放坡。

　　溝槽、基坑深度按圖示槽、坑底面至室外地坪深度計算。溝槽的長度，外墻溝槽按圖示中心線長度計算；內(nèi)墻溝槽按圖示基礎(chǔ)底面之間　凈長線或內(nèi)槽凈長線（或加工作面和擋土板寬度）計算，內(nèi)外突出部分，（垛、附墻煙囪）體積并入溝槽土方工程量內(nèi)計算。

　　3.磚基礎(chǔ)工程量計算規(guī)則

　　計算磚基礎(chǔ)工程量時，首先要明確磚基礎(chǔ)與磚墻的劃分界限。

　　磚基礎(chǔ)工程量，按施工圖示尺寸以立方米計算，計算公式為

　　磚基礎(chǔ)工程量＝基礎(chǔ)長度×基礎(chǔ)斷面面積±應(yīng)并入（扣除）

　?。?）基礎(chǔ)長度的計算。外墻墻基按外墻中心絲長度計算，內(nèi)墻墻基按內(nèi)墻基凈長度計算。

　　（2）基礎(chǔ)斷面面積的計算。計算公式為：

　　基礎(chǔ)斷面面積＝標(biāo)準(zhǔn)厚墻基面積＋大放腳增加斷面面積

　　或基礎(chǔ)斷面面積＝標(biāo)準(zhǔn)墻基厚度×（基礎(chǔ)深度+大放腳折加高度）

　　4.磚墻工程量計算規(guī)則

　　磚墻按墻長乘墻高乘墻厚以立方米計算工程量，計算公式如下：

　　墻體工程量＝墻長×墻高×墻厚±應(yīng)并入（或扣除）體積

　　墻體長度：外墻長度按外墻叫中心線長度計算，內(nèi)墻長度按內(nèi)墻凈長線計算。墻體厚度：標(biāo)準(zhǔn)磚以240mm×115mm×53mm尺寸為準(zhǔn)，其砌體計算厚度按規(guī)定尺寸計算。墻身高度：外墻墻身以設(shè)計室內(nèi)地坪為計算起點，內(nèi)墻首層以室內(nèi)地坪、二層及二層以上以樓板面為起點，不同類型的內(nèi)、外墻和山墻按相應(yīng)規(guī)定計算高度。

　　5.女兒墻工程量計算規(guī)則

　　女兒墻按墻長乘墻高乘墻厚以立方米計算。高芳自外墻頂面處至圖示女兒墻頂面，長芳按外墻中心線長度計算，分別不同墻厚并入外墻工程量內(nèi)。

　　6.框架間砌體、多孔磚墻、空心磚墻、砌塊墻工程量計算規(guī)則。

　　按圖示砌筑面積乘以墻厚以立方米計算，應(yīng)扣除門窗洞口，0.3平方米以上洞口和鋼筋混凝土過梁等所占體積。但不扣除多孔磚的孔、空心部分的體積。

　　7.現(xiàn)澆混凝土及鋼筋混凝土模板工程量計算規(guī)則

　?。?）現(xiàn)澆混凝土框架，分別按梁、板、柱墻有關(guān)規(guī)定計算，附墻柱并入墻內(nèi)工程量。

　　（2）杯形基礎(chǔ)杯口高度大于杯口大邊長度的，套高杯基礎(chǔ)定額項目。

　　（3）現(xiàn)澆鋼筋混凝土懸挑板（雨蓬、陽臺）的模板，按圖示外挑部分尺寸的水平投影面積計算。挑出墻外的牛腿梁及板邊模板不另計算。

　?。?）現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓梯，以圖示露明面民主運動珠水平投影面積計算，不扣除小于500mm樓梯井所占面積。樓梯的踏步、踏步板平臺梁等側(cè)面模板不另計算。

　?。?）混凝土臺階包括梯帶，按圖示臺階尺寸的水平投影面積計算，臺階端頭兩側(cè)不另計算模板面積。

　　（6）現(xiàn)澆混凝土小型池槽按構(gòu)件外圍體積計算，池槽內(nèi)、外側(cè)及底部的模板不應(yīng)另計算。

　　8.預(yù)制混凝土及鋼筋混凝土構(gòu)件模板工程量計算規(guī)則

　　預(yù)制鋼筋混凝土模板工程量，除另有規(guī)定者外均按混凝土實體積以立方米計算。小型池槽按外型體積以立方米計算。預(yù)制樁尖按虛體積（不扣除樁尖虛體積部分）計算。

　　9.現(xiàn)澆混凝土工程量計算規(guī)則

　　混凝土工程量除另有規(guī)定者外，均按圖示尺寸實體體積心立方米計算。不扣除構(gòu)件內(nèi)鋼筋、預(yù)埋鐵件及墻、板中0.3平方米內(nèi)的孔洞所占體積。

　?。?）現(xiàn)澆基礎(chǔ)

　?、儆欣邘位炷粱A(chǔ)，其肋高與肋寬之比在4：1以內(nèi)的按有肋帶形基礎(chǔ)計算。超過4：1時，其基礎(chǔ)擴大面積以下按板式基礎(chǔ)計算，以上部分按墻計算。

　?、讵毩⒒A(chǔ)工程量，應(yīng)按不同構(gòu)造形式分別計算。杯形基礎(chǔ)工程量，按基礎(chǔ)外形體積減去杯口體積后計算。

　?、蹪M堂基礎(chǔ)工程量。無梁式滿堂基礎(chǔ)工程量應(yīng)按板的體積加柱腳的體積計算。有梁式滿堂基礎(chǔ)工程量應(yīng)分別計算板和梁的體積，再相加而得。箱式滿堂基礎(chǔ)應(yīng)分別按無梁式滿堂基礎(chǔ)（底板）、柱、墻、梁、板有關(guān)規(guī)定計算，套有關(guān)定額項目。

　　（2）現(xiàn)澆柱。按圖示斷面尺寸乘心柱高以立方米計算。有梁板、無梁板、框架柱和構(gòu)造柱的柱高按相應(yīng)規(guī)定計算；依附柱上的牛腿入柱身體積內(nèi)計算。

　?。?）現(xiàn)澆梁。按圖示斷面尺寸乘以立方米計算，當(dāng)梁與柱連接、主梁與次梁連接、梁與混凝土墻連接、梁伸入到墻體內(nèi)時梁長按相應(yīng)規(guī)定計算；圈梁長，外墻上按外墻中心線長計算，內(nèi)墻按凈長線計算。

　　（4）現(xiàn)澆板。按圖示面積乘以板厚以立方米計算，其中：有梁板工程量為主、次梁與板的體積之和；無梁板按板和柱帽體積之和計算；平板按板實體體積計算；現(xiàn)澆挑檐天溝與板（包括屋面板、樓板）連接時，以外墻為分界線，與圈梁（包括其他梁）連接時，以梁外邊線為分界線。外墻外邊線以我或梁外邊線以外為挑檐天溝。各類板伸入墻內(nèi)的板頭并入板體積內(nèi)計算。

　?。?）現(xiàn)澆墻。按圖示墻長乘以墻高及厚度以立方米計算。應(yīng)扣除門窗洞口及0.3平方米以外孔洞的體積，墻垛及突出部分并入墻體積內(nèi)計算。其中墻長：外墻按中心線長計算，內(nèi)墻按凈長線長計算，有柱者算至柱側(cè)面（指突出墻外的柱）。墻高：從墻基上表面或基礎(chǔ)梁上表面算至墻頂，有梁者算至梁底面（指突出墻外的梁）。

　?。?）整體樓梯包括休息平臺、平臺梁、斜梁及樓梯的連接梁，按水平投影面積計算。不扣除寬度小于500mm的樓梯井，伸入墻內(nèi)部分不另增加。

　?。?）陽臺、雨篷（懸挑板），按伸出外墻的水平投影面積計算，伸出外墻的牛腿不另計算。帶反挑檐的雨蓬按展開面積并入雨蓬內(nèi)的計算。

　?。?）欄桿按凈長度以延長米計算。伸入墻內(nèi)的長度已綜合在定額內(nèi)。欄板以立方米計算，伸入墻內(nèi)的欄板，合并計算。

　?。?）預(yù)制板補現(xiàn)澆板縫時，板縫寬度20cm者按平板計算。

　　10.預(yù)制構(gòu)件混凝土工程量計算規(guī)則

　　預(yù)制混凝土工程量按圖示尺寸實體 體積以立方米計算，不扣除構(gòu)件內(nèi)鋼筋、鐵件及小于300mm×300mm以內(nèi)孔洞面積。

　　預(yù)制鋼筋混凝土框架柱現(xiàn)澆接頭（包括梁接頭）按設(shè)計規(guī)定斷面和長度以立方米計算。預(yù)制樁按樁全長（包括樁尖）乘以樁斷面（空心樁應(yīng)扣除孔洞體積）以立方米計算。

　　11.鋼筋工程量計算規(guī)則

　　鋼筋工程應(yīng)區(qū)別現(xiàn)澆、預(yù)制構(gòu)件、不同鋼種和規(guī)格，分別按設(shè)計長度乘以單位重量，以噸計算匯總。

　?。?）普通鋼筋

　　鋼筋長度＝構(gòu)件長度－端部保護層厚度＋增加長度

　　縱向受力的普通鋼筋和預(yù)應(yīng)力鋼筋，其混凝土保護層厚度不應(yīng)小于鋼筋的公稱直徑，且應(yīng)符合設(shè)計規(guī)范規(guī)定。增加長度指彎鉤、彎起、搭接和錨固等增加的長度。

　　（2）箍筋

　　每一構(gòu)件箍筋總長度＝每根箍筋長度×箍筋根數(shù)

　　每根箍筋長度：直徑10mm以下的，按混凝土構(gòu)件外圍周長計算，直徑在10mm以上時，按混凝土構(gòu)件外圍周長再加25mm計算。

　?。?）預(yù)應(yīng)力鋼筋

　　先張法預(yù)應(yīng)力鋼筋，按構(gòu)件外形尺寸計算長度；后張法預(yù)應(yīng)力鋼筋按設(shè)計圖紙規(guī)定的預(yù)應(yīng)力鋼筋預(yù)留孔道長度，并區(qū)別不同的錨具類型，分別按有關(guān)規(guī)定計算。

　　七、建設(shè)工程造價及其構(gòu)成

　　（一）考試目的

　　建設(shè)工程的造價是決定建設(shè)工程價值的重要因素，掌握建設(shè)工程造價的構(gòu)成有助于評估人員正確理解工程建設(shè)過程中支付各項費用和成本，正確分析建設(shè)過程中形成的各種數(shù)據(jù)資料，對于提高評估工作的技術(shù)含量具有重要作用。這部分內(nèi)容主要考核評估人員對建設(shè)工程造價構(gòu)成和計算的熟練程度。

　　（二）考試基本要求

　　1.掌握工程建設(shè)不同階段造價文件的作用和內(nèi)容，熟悉建設(shè)工程造價及相關(guān)概念，熟悉建設(shè)工程計價原理和工程量清單計價有關(guān)規(guī)定，了解建設(shè)工程概預(yù)算概念、定額概念及類型。

　　2.掌握建設(shè)造價的構(gòu)成，熟悉設(shè)備及工器具購置費工程建設(shè)其他費用的構(gòu)成以及預(yù)備費、建設(shè)期借款利息的內(nèi)容。

　　（三）要點說明

　　1.工程建設(shè)不同階段造價文件的作用和內(nèi)容

　?。?）投資估算

　　投資估算是指在工程建設(shè)的前期（規(guī)劃、項目建議書）階段，項目建設(shè)單位向國家計劃管理部門申請建設(shè)項目立項或國家、建設(shè)主體對擬立項目進行決策，確定建設(shè)項目在規(guī)劃、項目建議書等不同階段的投資總額而編制的造價文件。投資估算是論證擬建項目在經(jīng)濟上是否合理的重要文件，是決策、籌資和控制造價的主要依據(jù)。

　?。?）設(shè)計概算和修正概算

　　設(shè)計概算是根據(jù)初步設(shè)計圖紙、概算定額規(guī)定的工程量計算規(guī)則和設(shè)計概算編制方法，預(yù)先測定工程造價的文件。設(shè)計概算文件較投資估算準(zhǔn)確性有所提高，但又受投資估算的控制。設(shè)計概算文件包括建設(shè)項目總概算、單項工程綜合概算和單位工程概算。修正概算是在擴大初步設(shè)計階段對概算進行的修正調(diào)整，較概算造價準(zhǔn)確，但受概算造價控制。

　?。?）施工圖預(yù)算是根據(jù)已批準(zhǔn)的施工圖紙，在施工方案（或施工組織設(shè)計）已確定的前提下，按照預(yù)算定額規(guī)定的工程量計算規(guī)則和施工圖預(yù)算編制方法預(yù)先編制的工程造價文件。施工圖預(yù)算造價較概算造價更為詳盡和準(zhǔn)確，但同樣要受前一階段所確定的概算造價的控制。

　　（4）合同價

　　合同價是指在工程招投標(biāo)階段通過簽訂總承包合同、建筑安裝工程承包合同、設(shè)備材料采購合同，以及技術(shù)和咨詢服務(wù)合同所確定的價格。

　?。?）結(jié)算價

　　工程結(jié)算價是指一個單項工程、單位工程、分部工程或分項工程完工后，經(jīng)建設(shè)單位及有關(guān)部門驗收并輸驗收手續(xù)后，施工企業(yè)根據(jù)施工過程中現(xiàn)場實際情況的記錄，設(shè)計變更通知書、現(xiàn)場工程更改簽證、預(yù)算定額、材料預(yù)算價格和各項費用標(biāo)準(zhǔn)等資料，在工程結(jié)算時按合同調(diào)價范圍和調(diào)價方法，對實際發(fā)生的工程量增減、設(shè)備和材料價差等進行調(diào)整后計算和確定的價格。結(jié)算價是該結(jié)算工程的實際價格，是結(jié)算工程價款、確定工程收入、考核工程成本、進行計劃統(tǒng)計、經(jīng)濟核算及竣工決算等的依據(jù)。

　?。?）竣工決算

　　竣工決算是指在竣工驗收后，由建設(shè)單位編制的建設(shè)項目從籌建到建設(shè)投產(chǎn)或使用的全部實際成本的技術(shù)經(jīng)濟文件，是最終確定的實際工程造價，是建設(shè)投資管理的重要環(huán)節(jié)，是工程竣工驗收、交付使用的重要依據(jù)，也是進行建設(shè)項目財務(wù)總結(jié)，銀行對其實行監(jiān)督的必要手段。

　　2.建設(shè)工程造價的構(gòu)成

　　建設(shè)工程造價包括設(shè)備及工器具購置費、建筑安裝工程費用、工程建設(shè)其他費用、預(yù)備費、建設(shè)期貸款利息和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（自200年1月起發(fā)生的投資額，暫停征收該稅種）。

　　3.建筑安裝工程費用的內(nèi)容和構(gòu)成

　　建筑安裝工程包括建筑工程費用和安裝工程費用。根據(jù)建設(shè)部頒布的《建筑安裝工程費用項目組成》［建標(biāo)［2003］206號］（自2004年1月1日施行）文件規(guī)定，我國建筑安裝工程費用包括直接費、間接費、利潤和稅金四大部分。

　　4.直接費、間接費、利潤及稅金的構(gòu)成和計算方法

　?。?）直接費

　　由直接工程費和措施費構(gòu)成：

　　直接工程費是指施工過程中耗費的構(gòu)成工程實體的各項費用，包括人工費、材料費、施工機構(gòu)使用費用。

　　措施費是指為完成工程項目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實體項目的費用。措施費可根據(jù)專業(yè)和地區(qū)的情況自行補充。各專業(yè)工程的專用措施費項目的計算方法由各地區(qū)或國務(wù)院有關(guān)專業(yè)主管部門的工程造價管理機構(gòu)自行制定。

　?。?）間接費

　　間接費由規(guī)費、企業(yè)管理費組成。

　　規(guī)費是指政府和有關(guān)權(quán)力部門規(guī)定必須繳納的費用。內(nèi)容包括工程排污費、工程定額費、社會保障費、住房公積金、危險作業(yè)意外傷害保險等。規(guī)費根據(jù)本地區(qū)典型工程發(fā)承包價的分析資料綜合取定計算中所需數(shù)據(jù)。企業(yè)管理費是指建筑安裝企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營管理所需費用。內(nèi)容包括管理人員工資、辦公費、差旅交通費、固定資產(chǎn)使用費、工具用具使用費、勞動保險費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、財產(chǎn)保險費、財務(wù)費、稅金和其他費用等。

　　間接費是按相應(yīng)的計取基礎(chǔ)乘以間接費費率（指導(dǎo)性費率）確定的。

　?。?）利潤及稅金

　　利潤是指施工企業(yè)完成所承包工程獲得的盈利，它是按相應(yīng)的計取基礎(chǔ)乘以利潤率確定的。稅金是指國家稅法規(guī)定的應(yīng)計入建筑安裝工程造價內(nèi)的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加。

　　稅金＝（稅前造價＋利潤）×稅率（%）

　　八、建設(shè)工程造價的確定

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?/p>

　　工程計價方法在工程建設(shè)的各個階段有所不同，掌握這些方法，有助于評估人員正確理解和工程造價文件，在評估中靈活借鑒造價計價方法，為合理確定建設(shè)工程重置成本和估算擬建項目投資起著至關(guān)重要的作用。這部分內(nèi)容主要考核評估人員實行工程造價核算的能力。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/p>

　　1.了解投資估算的內(nèi)容和編制方法

　　2.掌握設(shè)計概算的概念和內(nèi)容及單位建筑工程概算編制方法；熟悉設(shè)計概算的主要作用和編制依據(jù)，熟悉單位設(shè)備及安裝工程概算編制方法；了解單項工程綜合概算和建設(shè)項目總概算的編制方法。

　　3.掌握施工圖預(yù)算的概念和內(nèi)容及施工圖預(yù)算的編制方法，熟悉施工圖預(yù)算的主要作用和編制依據(jù)，了解給排水、采暖、燃?xì)?、電氣照明安裝工程施工圖預(yù)算的編制。

　　4.掌握工程量清單計價的基本方法和程序，熟悉工程量清單統(tǒng)一格式，了解工程量清單計價及其作用。

　　5.了解工程結(jié)算和竣工決算的內(nèi)容。

　?。ㄈ┮c說明

　　設(shè)計概算是在投資估算的控制下由設(shè)計單位根據(jù)初步設(shè)計（或技術(shù)設(shè)計）圖紙及說明、概算定額（概算指標(biāo)）、各項費用定額或取費標(biāo)準(zhǔn)（指標(biāo)）、設(shè)備、材料預(yù)算價格等資料，編制和確定的建設(shè)項目從籌建至竣工交付使用所需全部建設(shè)費用的文件。設(shè)計概算包括靜態(tài)和動態(tài)投資兩個部分，可分為單位工程概算、單項工程綜合概算和建設(shè)項目總概算三級。

　　2.單位建筑工程概算編制方法

　?。?）概算定額法

　　利用概算定額編制單位建筑工程設(shè)計概算的方法，與利用預(yù)算定額編制單位建筑工程施工圖預(yù)算的方法基本相同。其不同之處在于編制概算所采用的依據(jù)是概算定額，所采用的工程計算規(guī)則是概算工程量計算規(guī)則，該方法要求初步設(shè)計達(dá)到一定深度，建筑結(jié)構(gòu)比較明確時，方可采用。

　?。?）概算指標(biāo)法

　　概算指標(biāo)法是采用直接工程費指標(biāo)。概算指標(biāo)法是將擬建廠房、住宅的建筑面積或體積乘以技術(shù)條件相同或基本相同的概算指標(biāo)而得出直接工程費，然后按規(guī)定計算出措施費、間接費、利潤和稅金等，編制單位工程概算的方法。該方法適用于初步設(shè)計深度不夠，不能準(zhǔn)確地計算工程量，但工程設(shè)計是采用持比較成熟而又有類似工程概算指標(biāo)可以利用的情況。因此，其計算精度較低，是一種對工程造價估算的方法，但由于其編制速度快，故有一定的實用價值。

　?。?）類似工程預(yù)算法

　　類似工程概算法是利用持條件與設(shè)計對象相類似的已完工程或在建工程的工程造價資料來編制擬建工程設(shè)計概算的方法。該方法適用于擬建工程初步設(shè)計與完工工程或在建工程的設(shè)計相類似又沒有可用的概算指標(biāo)的情況，但必須對建筑結(jié)構(gòu)差異和價差進行調(diào)整。

　　3.預(yù)算的概念和內(nèi)容

　　施工圖預(yù)算是根據(jù)施工圖，按照各專業(yè)工程的預(yù)算工程量計算規(guī)則統(tǒng)計計算出工程量，并考慮實施施工圖的施工組織設(shè)計確定的施工方案或方法，按照現(xiàn)行預(yù)算定額、工程建設(shè)費用定額、材料預(yù)算價格和建設(shè)主管部門規(guī)定的費用計算程序及其他取費規(guī)定等，確定的單位工程、單項工程及建設(shè)項目建筑安裝工程造價的技術(shù)和經(jīng)濟文件。施工圖預(yù)算包括單位工程預(yù)算、單項工程預(yù)算和建設(shè)項目總預(yù)算。

　　4.施工圖預(yù)算的編制

　?。?）單價法

　　根據(jù)地區(qū)統(tǒng)一單位估價表中的各項定額單價，乘以相應(yīng)的各分項工程的工程量，匯總相加，得到單位工程的人工費、材料費、機械使用費之和；再加上按規(guī)定程序計算出來的措施費、間接費、利潤和稅金，得出單位工程的施工圖預(yù)算造價的方法。

　　（2）實物法

　　應(yīng)用實物法編制施工圖預(yù)算，首先根據(jù)施工圖紙分別計算出分基項工程量，然后套用相應(yīng)的預(yù)算人工、材料、機械臺班的定額用量，再分別乘以工程所在地當(dāng)時的人工、材料、機械臺班實際單價，增添了求出單位工程的人工費、材料費、施工機械使用費，并匯總求和，進而求得直接工程費，然后再按規(guī)定計取其他各項費用，匯總后就可得出單位工程施工圖預(yù)算造價。

　?。?）綜合單價法

　　所謂綜合單價即分項工程完全單位，是將各種工料和價格從市場上采集后編制成直接工程費，然后以直接工程費為基準(zhǔn)參照費用定額把各項間接費和利潤、稅金分解到各分部分項工程合成為綜合單價，某分項工程綜合單價乘以工程量即為該分項工程的合價。所有分項工程合價匯總后即為該工程的總價。這種方法與前述方法相比較，主要區(qū)別在于：間接費和利稅是用一個費率分?jǐn)偟椒猪椆こ虇蝺r中，從而組成分項工程完全單價的。

　　5.工程量清單計價的基本方法

　　工程量清單計價模式，由全國制定統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則，并且給出統(tǒng)一項目劃分之下的各項目的消耗標(biāo)準(zhǔn)，在招標(biāo)時，由招標(biāo)方提供工程量清單，各投標(biāo)單位（承包商）根據(jù)自己的實力，按照競爭策略的要求自主報價，業(yè)主擇優(yōu)定標(biāo)，以工程合同使報價法定化，施工中出現(xiàn)與招標(biāo)文件或合同規(guī)定不符合的情況或工程量發(fā)生變化時據(jù)實索賠，調(diào)整支付。

　　工程量清單計價的基本過程分為兩個階段：工程量清單編制和工程量清單計價過程。

　?。?）工程量清單編制

　　工程量清單是由招標(biāo)人按照“計價規(guī)范”附錄中統(tǒng)一的項目編碼、項目名稱、計量單位和工程量計算規(guī)則，結(jié)合施工設(shè)計圖紙、施工現(xiàn)場情況和投標(biāo)文件中的有關(guān)要求進行編制。包括分部分項工程清單、措施項目清單、其他項目清單。

　?、俜植糠猪椙鍐?。在編制分部分項工程清單時作到四個統(tǒng)一，即項目編碼統(tǒng)一、項目名稱統(tǒng)一、計量單位統(tǒng)一和工程量計算規(guī)則統(tǒng)一。

　?、诖胧╉椖壳鍐?。措施項目是指為完成工程施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中技術(shù)、生活、安全等方面的非工程實體項目。措施項目清單的編制除考慮工程本身的因素外，還涉及水文、氣象、環(huán)境、安全等施工企業(yè)的實際情況列項，可參考“計價規(guī)范”提供的“措施項目一覽表”列項，不足部分可補充。

　　③其他項目清單。其他項目清單應(yīng)根據(jù)擬建工程的具體情況列項。計價規(guī)范提供了兩部分四項作為列項參考，不足部分可補充。

　?。?）工程量清單計價

　　工程量清單計價包括編制招標(biāo)標(biāo)底、投標(biāo)報價、合同價款的確定和輸工程結(jié)算等。工程量清單計價應(yīng)包括按招標(biāo)文件規(guī)定，完成由招標(biāo)人提供的工程量清單所列項目的全部費用，具體包括分部分項工程、措施項目費、其他項目費和規(guī)費、稅金。工程量清單采用綜合單價計價，綜合單價包括完成規(guī)定計量單位合格產(chǎn)品需的人工費、材料費、機械使用費、管理費、利潤，并考慮風(fēng)險因素。綜合單價適用于分部分項工程量清單、措施項目清單和其他項目清單。分部分項量清單的綜合單價，不包括招標(biāo)人自行采購材料的價款。

　　①標(biāo)底的編制。招標(biāo)工程如設(shè)標(biāo)底，標(biāo)底應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件中的工程量清單和有關(guān)要求、施工現(xiàn)場實際情況、合理的施工方法以及按照省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門制定的有關(guān)工程造價計價辦法進行編制。

　?、谕稑?biāo)報價。投標(biāo)報價應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件中的工程量清單和有關(guān)要求、施工現(xiàn)場實際情況及擬定的施工方案或施工組織設(shè)計，依據(jù)企事業(yè)定額和市場價格信息，或參照建設(shè)行政主管部門發(fā)布的社會平均消耗量定額進行編制。

　?、酃こ塘孔兞考捌溆媰r。合同總綜合單價因工程變更需調(diào)整時，除合同另有約定外，應(yīng)按下列辦法確定：

　　第一、工程量清單漏項或設(shè)計變更引起新的工程量清單項目，其相應(yīng)綜合單價由承包人提出，經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)后作為結(jié)算的依據(jù)。

　　第二、由于工程量清單的工程數(shù)量有誤或設(shè)計變更引起的工程量增減，屬合同約定幅度以內(nèi)的，應(yīng)執(zhí)行原有的綜合單價；屬合同約定幅度以外的，其增加部分的工程量或減少后剩余部分的工程量的綜合單價由承包人提出，經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)后作為結(jié)算的的依據(jù)。

　　由于工程量的變更，且實際發(fā)生了規(guī)定以外的費用損失，承包人可提出索賠要求，與發(fā)包人協(xié)商確認(rèn)后，給予補償。

　　九、建設(shè)工程財務(wù)評價與功能評價

　　（一）考試目的

　　在資產(chǎn)評估的多種方法中，收益法是以資產(chǎn)未來收益確定其價值的方法，因此，在評估中要充分考慮待估資產(chǎn)未來可能為其所有者或使用者帶來的經(jīng)濟效益。評估人員學(xué)習(xí)建設(shè)工程財務(wù)評價的知識，有助于加深其對工程投資經(jīng)濟效果的理解，拓展評估工作思路。

　　建筑工程功能評價：是對建筑產(chǎn)品滿足社會需要程度的綜合，評估人員除了從物質(zhì)上認(rèn)識建設(shè)工程之外，還需熟悉從社會性、適用性、安全性、藝術(shù)性和經(jīng)濟性等多個角度對一個建筑產(chǎn)品的綜合質(zhì)量進行評價的方法，熟悉建筑工程功能評價的方法十分必要。

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　　1.掌握財務(wù)評價指標(biāo)體系，掌握財務(wù)評價中反映項目盈利能力指標(biāo)的計算方法和評價標(biāo)準(zhǔn)；熟悉財務(wù)沖昏頭腦和費用的識別和計算，熟悉財務(wù)評價報表的編制，熟悉財務(wù)評價中反映項目清償能力指標(biāo)的計算方法和評價標(biāo)準(zhǔn)；了解財務(wù)評價的概念、工作程序及內(nèi)容。

　　2.熟悉建筑工程功能評價的內(nèi)容及建筑功能評價的方法

　?。ㄈ┮c說明

　　1.財務(wù)評價指標(biāo)體系

　　按照是否考慮資金時間價值，可分為靜態(tài)評價指標(biāo)和動態(tài)評價指標(biāo)。其中靜態(tài)評價指標(biāo)包括靜態(tài)投資回收期、借款償還期、投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、利息備付率和償債備付率等；動態(tài)評價指標(biāo)包括動態(tài)投資回收期、財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率等。

　　根據(jù)指標(biāo)的性質(zhì)，可分為時間性、價值性和比率性指標(biāo)。其中時間性指標(biāo)包括回收期和借款償還期等；價值性指標(biāo)包括財務(wù)凈現(xiàn)值等；比率性指標(biāo)包括財務(wù)內(nèi)部收益率、投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、利息備付率和償債備付率等。

　　2.財務(wù)評價中反映項目盈利能力指標(biāo)的計算方法和評價標(biāo)準(zhǔn)

　?。?）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）

　　財務(wù)凈現(xiàn)值是按行業(yè)基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)折現(xiàn)率（ic），將項目計算期（n）內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和?？筛鶕?jù)現(xiàn)金流量表計算得到，其表達(dá)式為：

　　在多方案比選中，取財務(wù)凈現(xiàn)值大者為優(yōu)，如果FNPV≥0，說明項目的獲利能力達(dá)到或超過了蕨收益率的要求，因而在財務(wù)上可以接受。

　　（2）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）

　　財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零進的折現(xiàn)率。它的經(jīng)濟含義是在項目終了時，保證所有投資被完全收回的折現(xiàn)率。代表了項目占用資金預(yù)期可獲得的收益率，可以用來衡量投資的回報水平。其表達(dá)式為：

　　財務(wù)內(nèi)部收益率的計算應(yīng)先采用試算法，后采用內(nèi)插法求得，內(nèi)插公式為：

　　內(nèi)部收益率愈大，說明項目的獲利能力越大；將所求出的內(nèi)部收益率與行業(yè)的蕨收益率或目標(biāo)收益率 時，則項目的盈利能力已滿足最低要求，在財務(wù)上可以被接受。

　?。?）動態(tài)投資回收期（ ）

　　動態(tài)投資回收期是指項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映投資回收能力的重要指標(biāo)。動態(tài)投資回收期以年表示，一般自建設(shè)開始年算起。其表達(dá)式為：

　　計算公式為：

　　動態(tài)投資回收期＝［累計折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年數(shù)－1］+

　　在項目財務(wù)評價中，動態(tài)投資回收期愈小說明項目投資回收的能力越強；動態(tài)投資回收期 與基準(zhǔn)回收期Pc相比較，如果 ≤ ，表明項目投資能在規(guī)定的時間內(nèi)收回，則項目在財務(wù)上可行。

　?。?）投資利潤表

　　投資利潤表是指項目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常年份的年利潤總額或生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與投資總額的比率。它是考察項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。計算公式為

　　投資利潤率數(shù)值愈大愈好。在財務(wù)評價中，將投資利潤率與行業(yè)平均投資利潤率相比，當(dāng)投資利潤率≥行業(yè)平均投資利潤率時，則項目在財務(wù)上可行。

　?。?）投資利稅率

　　投資利稅率是指項目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常年份的年利潤總額或生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)年平均利稅總額與投資總額的比率。它是反映項目單位投資盈利能力和對財政所做貢獻大小的指標(biāo)。計算公式為：

　　投資利稅率數(shù)值愈大愈好。在財務(wù)評價中，當(dāng)投資利稅率≥行業(yè)平均投資利稅率時，則項目在財務(wù)上可行。

　?。?）資本金利潤率

　　資本金利潤率是指項目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常年份的年利潤總額或生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與資本金的比率。

　　它反映投入項目的資本金盈利能力。

　　十、建筑物的損耗

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　　建筑物的損耗是決定其價值的關(guān)鍵因素，是評估確定成新率的基礎(chǔ)。評估人員應(yīng)當(dāng)掌握建筑物損耗的概念、內(nèi)容以及損耗的確定方法。這部分主要考核評估人員對判斷建筑物損耗的能力。

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　　1.熟悉建筑物損耗的概念和造成建筑物損耗的因素。

　　2.掌握建筑物損耗確定方法。

　　3.熟悉確定建筑物損耗的現(xiàn)場勘察工作程序和現(xiàn)場勘察要點。

　　4.了解房屋新舊程度鑒定的參考依據(jù)、房屋完損等級標(biāo)準(zhǔn)、危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)和工業(yè)廠房可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)。

　?。ㄈ┮c說明

　　建筑物損耗確定方法主要有使用年限法、觀察法、綜合法等。

　　1.使用年限法

　　使用年限法是將建筑物的損耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之間之基礎(chǔ)上的方法，其主要計算參數(shù)為建筑物損耗率或成新率。

　　資產(chǎn)評估所用的壽命年限是經(jīng)濟耐用年限。建筑物的經(jīng)濟耐用年限是根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途和維護保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷，同時參考土地使用權(quán)年限進行適當(dāng)調(diào)整。資產(chǎn)評估所用的使用年限為有效使用年限，有效使用年限根據(jù)實際使用年限的調(diào)整得到的。建筑物成新率可在計算出損耗率的基礎(chǔ)上得到，利用成新率可得建筑物的現(xiàn)值。

　　2.觀察法

　　觀察法又稱打分法，是由具有專業(yè)知識和專業(yè)經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對建筑物實體各主要部位進行觀察打分，以判斷確定被評估建筑物的損耗率的方法，依據(jù)評估對象的實際技術(shù)情況，對照不同結(jié)構(gòu)建筑物損耗率的評分標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)場勘察時邊勘察邊按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個部分再區(qū)分不同部位分別打分，然后計算損耗率。

　　3.綜合法

　　綜合法是指在運用多種方法基礎(chǔ)上綜合確定損耗率或成新的方法。該方法通過運用多種方法進行損耗率或成新率的測算，進行加權(quán)平均最后綜合確定建筑物損耗率或成新率。其中比較典型的有觀察與使用年限加權(quán)平均法。

　　4.其它方法

　　如修復(fù)法，是通過估算建筑物恢復(fù)原有全新功能所需要的修復(fù)費用占該建筑物的重置價值（再生產(chǎn)價值）的百分比確定損耗率。在實際工作中，還應(yīng)劃分建筑物的主體與附屬設(shè)備，分別計算其損耗率。根據(jù)各部分價值對重置價的比值確定加權(quán)系數(shù)，通過加權(quán)平均確定建筑物的損耗率。

　　十一、建設(shè)用地

　　（一）考試目的

　　建設(shè)用地的相關(guān)知識是土地評估的基礎(chǔ)知識。為正確理解地價的含義和合理確定土地的價值，評估人員應(yīng)當(dāng)熟悉建設(shè)用地的特征、環(huán)境和城市規(guī)劃的影響作用，熟悉建設(shè)用地取得的費用補償內(nèi)容。這部分內(nèi)容主要考核評估人員對地價及其價值影響因素的熟悉程度以及對土地成本構(gòu)成的熟悉程度。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/p>

　　1.熟悉建設(shè)用地的基本特性、了解建設(shè)用地的環(huán)境及建設(shè)用地的評定和分類，掌握城市規(guī)劃對房屋建筑物及建設(shè)用地的限制作用。

　　2.掌握建設(shè)用地的取得方式及相關(guān)費用，熟悉建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓和喪失。

　　（三）要點說明

　　1.城市規(guī)劃對房屋建筑物及建設(shè)用地的限制作用

　　《中華人民共和國城市規(guī)劃法》規(guī)定，“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理”。

　　城市規(guī)劃對房屋建筑及建設(shè)用地的限制作用體現(xiàn)在以下幾個方面：

　　（1）城市規(guī)劃對建設(shè)項目立項的要求；

　　（2）城市規(guī)劃對建設(shè)項目申請用地的要求；

　　（3）城市規(guī)劃對建設(shè)項目設(shè)計方案審批的要求；

　?。?）城市規(guī)劃對建設(shè)項目開工的要求；

　　（5）城市規(guī)劃對建設(shè)項目竣工的要求；

　　（6）城市規(guī)劃對建設(shè)項目臨時用地的要求；

　?。?）城市規(guī)劃的其他要求；

　　2.建設(shè)用地取得的基本方式

　　建設(shè)用地取得的基本方式包括劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃等。

　　3.取得建設(shè)用地的相關(guān)費用

　　建設(shè)用地如通過行政劃撥方式取得，則須承擔(dān)征地補償費用或?qū)υ脝挝换騻€人的拆遷補償費用；若通過市場機制取得，則不但承擔(dān)以上費用，還須向土地所有者支付有償使用費，即土地出讓金。

　?。?）征地補償費用

　　包括土地補償費、青苗補償費、地上附著手補償費、安置補助費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、耕地占用稅、土地管理費等。

　?。?）拆遷安置補償費用

　　拆遷補償?shù)闹幸詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。

　?。?）出讓金、土地轉(zhuǎn)讓金

　　土地使用權(quán)出讓金為用地單位向國家支付的土地所有權(quán)收益，出讓金標(biāo)準(zhǔn)一般參考城市基準(zhǔn)地價并結(jié)合其他因素制定。有償出讓和轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，要向土地受讓者征收契稅；土地使用者每年應(yīng)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費。