2004年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》模擬試題及答案

　　一、單選題（共30題，每題1分。每題的備選答案中，只有一個(gè)最符合題意。）

　　1.把以聯(lián)營、合資合作為目的的評(píng)估對(duì)象的作用空間限定在聯(lián)營企業(yè)及合資合作企業(yè)之中的假設(shè)是（ ）。

　　A.公開市場(chǎng)假設(shè)

　　B.持續(xù)經(jīng)營假設(shè)

　　C.清算假設(shè)

　　D.最佳使用假設(shè)

　　2.一專利技術(shù)，法定期限為15年，已使用6年,該技術(shù)的成新率為（ ）

　　A.40%

　　B.60%

　　C.43%

　　D.29%

　　3.包含在進(jìn)口重置成本中的間接費(fèi)用是（ ）

　　A.進(jìn)口關(guān)稅

　　B.銀行手續(xù)費(fèi)

　　C.運(yùn)雜費(fèi)

　　D.資金成本

　　4.估測(cè)一臺(tái)在用續(xù)用的設(shè)備的重置成本，首選方法應(yīng)該是（ ）

　　A.利用價(jià)格指數(shù)法

　　B.利用功能價(jià)值法

　　C.利用重置核算法

　　D.利用詢價(jià)法詢價(jià)再考慮其他費(fèi)用

　　5.市政府實(shí)施新的經(jīng)濟(jì)政策或發(fā)布新的法規(guī)限制了某些資產(chǎn)的使用，造成資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值降低，這是一種（ ）。

　　A.功能性貶值

　　B.經(jīng)濟(jì)性貶值

　　C.實(shí)體性貶值

　　D.非評(píng)估考核因素

　　6.地產(chǎn)估價(jià)中搜集評(píng)估所需的數(shù)據(jù)資料與其有關(guān)的是（ ）

　　A.土地的用途

　　B.評(píng)估方法

　　C.土地位置

　　D.委托方的要求

　　7.已知某房地產(chǎn)月租金收入20萬元，月費(fèi)用總額（含折舊費(fèi)）5萬元，建筑物尚可使用50年，其價(jià)格為1000萬元，建筑物折現(xiàn)率為lO%，該房地產(chǎn)的土地年純收益最接近于（ ）

　　A.50

　　B.60

　　C.80

　　D.100

　　8.某地產(chǎn)未來第一年純收益為20萬元，假設(shè)該地產(chǎn)的使用年限為無限年期，預(yù)計(jì)未來每年土地純收益按1%的比率遞減，資本化率為7%，則該地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于（ ）。

　　A.190萬元

　　B.250萬元

　　C.286萬元

　　D.333萬元

　　9.計(jì)算建筑期利息的工期應(yīng)按（ ）計(jì)算。

　　A.合同工期

　　B.額定工期

　　C.協(xié)商工期

　　D.實(shí)際工期

　　10.某在建項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000平方米，總預(yù)算為400000元，評(píng)估時(shí)，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。根據(jù)工程造價(jià)構(gòu)成表得知，在混合結(jié)構(gòu)的建筑項(xiàng)目中，其中基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和安裝工程占整個(gè)建筑工程的比重分別是15%、60%和25%.該在建工程在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的完工程度是（ ）

　　A.75%

　　B.30%

　　C.45%

　　D.65%

　　11.采用預(yù)決算調(diào)整法評(píng)估建筑物是以（ ）為前提的。

　　A.預(yù)算定價(jià)變化不大

　　B.原建筑物工程量合格

　　C.建材價(jià)格變化不大

　　D.人工費(fèi)率變化不大

　　12.某低值易耗品原價(jià)700元，預(yù)計(jì)可使用1年，現(xiàn)已使用6個(gè)月?lián){(diào)查，該低值易耗品的現(xiàn)行市價(jià)為1100元，則其評(píng)估值為（ ）元。

　　A.1100

　　B.1000

　　C.800

　　D.550

　　13.某企業(yè)擁有一張票據(jù)，本金為100萬元，年利息率為10%，該票據(jù)的出票日是4月10日，到期日是10月10日，評(píng)估基準(zhǔn)日是8月10日，則該票據(jù)的評(píng)估值最接近于（?。?/p>

　　A.101.67萬元

　　B.103.33萬元

　　C.140萬元

　　D.120萬元

　　14.某評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)一企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估，經(jīng)預(yù)測(cè)該企業(yè)未來第一年的收益為100萬元，第二、第三年連續(xù)在前一年的基礎(chǔ)上遞增10%，從第四年起將穩(wěn)定在第三年的收益水平上，若折現(xiàn)率為15%，則該企業(yè)的評(píng)估值最接近于（ ）

　　A.772.83萬元

　　B.780.10萬元

　　C.789.89萬元

　　D.1056.36萬元

　　15.以資產(chǎn)保全、補(bǔ)償為目的資產(chǎn)評(píng)估，適用（ ）

　　A.重置成本標(biāo)準(zhǔn)

　　B.現(xiàn)行市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

　　C.收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)

　　D.清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)

　　16.某評(píng)估機(jī)構(gòu)用市場(chǎng)法對(duì)一棟大樓進(jìn)行評(píng)估，選擇了三個(gè)參照物，其交易價(jià)格分別為110萬元、125萬元和132萬元，經(jīng)綜合考慮交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素后計(jì)算的三個(gè)參照物的修正系數(shù)分別為1.08、1.03和0.98，則該大樓的評(píng)估值最接近于（?。?/p>

　　A.132.12

　　B.126.00

　　C.119.89萬元

　　D.125.64萬元

　　17.下列礦業(yè)權(quán)無形資產(chǎn)中（ ）屬于對(duì)物的產(chǎn)權(quán)。

　　A.采礦權(quán)

　　B.礦產(chǎn)發(fā)現(xiàn)權(quán)

　　C.探礦許可證

　　D.采礦許可證

　　18.評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)由（ ）確定，并盡可能與評(píng)估目的的實(shí)現(xiàn)日接近。

　　A.受托方

　　B.委托方

　　C.資產(chǎn)占有方

　　D.以上均可

　　19.某廠制品現(xiàn)有數(shù)量1000件，完工程度均為50%，加工完成后產(chǎn)成品的價(jià)格為500元/件。則該批在制品的價(jià)格應(yīng)為（ ）元。

　　A.250000

　　B.500000

　　C.無法計(jì)算

　　D.1000000

　　20.某企業(yè)欲轉(zhuǎn)讓一生產(chǎn)技術(shù)，將與購買方共同享有該技術(shù)。雙方設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力分別為1500萬件和500萬件。則該技術(shù)的轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮蕿椋?）

　　A.10%

　　B.15%

　　C.25%

　　D.35%

　　21.在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，應(yīng)按（ ）界定企業(yè)評(píng)估的具體范圍。

　　A.穩(wěn)健原則

　　B.獨(dú)立原則

　　C.預(yù)期原則

　　D.效用原則

　　22.對(duì)某企業(yè)運(yùn)用加和法進(jìn)行整體評(píng)估，其中該被評(píng)估企業(yè)遞延資產(chǎn)賬面凈值為54萬元，經(jīng)查該遞延資產(chǎn)的構(gòu)成為：機(jī)器設(shè)備大修費(fèi)攤余額34萬元，廠房翻修費(fèi)攤余額20萬元。若費(fèi)用發(fā)生時(shí)的定基物價(jià)指數(shù)為120%，評(píng)估時(shí)的定基物價(jià)指數(shù)為140%，則該企業(yè)遞延資產(chǎn)的評(píng)估值應(yīng)為（ ）

　　A.63萬元

　　B.54萬元

　　C.46.29萬元

　　D.0萬元

　　23.非上市交易的債券和股票的評(píng)估主要采用（ ）評(píng)估。

　　A.成本法

　　B.收益法

　　C.清算價(jià)格法

　　D.割差法

　　24.被評(píng)估債券為4年期一次還本付息債券10000元，年利率18%，不計(jì)復(fù)利，評(píng)估時(shí)債券的購入時(shí)間已滿3年，當(dāng)年的國庫券利率為10%，評(píng)估人員通過對(duì)債券發(fā)行企業(yè)了解，認(rèn)為應(yīng)該考慮2%的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，該被評(píng)估債券的評(píng)估值最有可能是（ ）元。

　　A.15400

　　B.17200

　　C.11800

　　D.15338

　　25.某公司的預(yù)期年收益額為32萬元，該企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)的重估價(jià)值之和為120萬元，企業(yè)所在行業(yè)的平均收益率為20%，以此作為本金化率計(jì)算出的商譽(yù)的價(jià)值為（ ）。

　　A.40萬元

　　B.80萬元

　　C.100萬元

　　D.160萬元

　　26.目前市場(chǎng)期望資報(bào)酬率為17%，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為13%，某行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)的比率的經(jīng)驗(yàn)值為1.5，該行業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為（ ）。

　　A.4%

　　B.6%

　　C.19%

　　D.17%

　　27.從本質(zhì)上講，企業(yè)評(píng)估的真正對(duì)象是（ ）。

　　A.企業(yè)的生產(chǎn)能力

　　B.企業(yè)的全部資產(chǎn)

　　C.企業(yè)整體資產(chǎn)

　　D.企業(yè)獲利能力

　　28.通常情況下可以用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的資產(chǎn)有（?。?/p>

　　A.專利權(quán)

　　B.專用機(jī)器設(shè)備

　　C.通用設(shè)備

　　D.專有技術(shù)

　　29.到目前為止，我國資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師違反職業(yè)道德的行業(yè)自律懲戒措施中，對(duì)于涉嫌違反相關(guān)法律、法規(guī)和中國注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)道德規(guī)范的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和有關(guān)的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師實(shí)行（?。?。

　　A.資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)談話提醒制度

　　B.資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)通報(bào)批評(píng)制度

　　C.不予注冊(cè)的措施

　　D.撤銷注冊(cè)的措施

　　30.資產(chǎn)評(píng)估可以從多個(gè)角度來理解，但對(duì)于評(píng)估師和評(píng)估結(jié)果的使用者而言，最重要的是認(rèn)識(shí)到資產(chǎn)評(píng)估是個(gè)經(jīng)濟(jì)概念，即從經(jīng)濟(jì)意義上說，評(píng)估師進(jìn)行評(píng)估的對(duì)象是（　）。

　　A.資產(chǎn)本身

　　B.資產(chǎn)的所有權(quán)

　　C.資產(chǎn)的使用權(quán)

　　D.資產(chǎn)的收益權(quán)

　　二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分。每題的各選答案中均有兩個(gè)或兩個(gè)以上的選項(xiàng)符合題意。錯(cuò)選或多選均不得分；少選但選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）

　　1.資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則是（ ）。

　　A.貢獻(xiàn)原則

　　B.預(yù)期收益原則

　　C.替代原則

　　D.供求原則

　　E.獨(dú)立性原則

　　2.資產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)應(yīng)考慮的因素包括（ ）

　　A.引起資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行為的合法性

　　B.客戶對(duì)評(píng)估結(jié)果是否有條件限制

　　C.評(píng)估機(jī)構(gòu)的規(guī)模

　　D.評(píng)估基準(zhǔn)日

　　3.評(píng)估在建工程時(shí)，應(yīng)要求委托方提供的主要資料有（?。?/p>

　　A.建筑工程預(yù)算定額

　　B.在建工程預(yù)算

　　C.地方建材價(jià)差指數(shù)

　　D.工程實(shí)際款數(shù)

　　E.完工程度

　　4.非上市債券的評(píng)估類型有（ ）

　　A.到期一次性還本付息型

　　B.定期支付利息，到期還本型

　　C.紅利增長(zhǎng)模型

　　D.分段型

　　E.固定紅利型

　　5.確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的方法一般有（ ）

　　A.平均值法

　　B.風(fēng)險(xiǎn)累加法

　　C.無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率調(diào)整法

　　D.β系數(shù)法

　　6.影響無形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素是（ ）。

　　A.效益因素

　　B.機(jī)會(huì)成本

　　C.技術(shù)成熟程度

　　D.轉(zhuǎn)讓權(quán)限限制

　　E.市場(chǎng)供求狀況

　　7.機(jī)器設(shè)備的重置成本應(yīng)包括（ ）

　　A.機(jī)器設(shè)備的日常維修費(fèi)用 B.機(jī)器設(shè)備的購置費(fèi)用

　　C.設(shè)備操作人員的培養(yǎng)費(fèi)用 D.設(shè)備的大修費(fèi)用

　　E.設(shè)備的技術(shù)改造費(fèi)用

　　8.企業(yè)價(jià)值評(píng)估的一般范圍包括，被評(píng)估企業(yè)（ ）。

　　A.擁有的企業(yè)

　　B.全資子公司資產(chǎn)

　　C.控制的企業(yè)

　　D.控股子公司資產(chǎn)

　　E. 擁有的非控股子公司的股份

　　9.對(duì)于購進(jìn)時(shí)間長(zhǎng)，市場(chǎng)已脫銷，沒有準(zhǔn)確市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)的庫存材料評(píng)估，可以采用的評(píng)估方法有（ ）。

　　A.通過尋找替代品的價(jià)格變動(dòng)資料來修正材料價(jià)格

　　B.在市場(chǎng)供需分析的基礎(chǔ)上，確定該項(xiàng)材料的供需關(guān)系，并以此修正材料價(jià)格

　　C.把材料的賬面價(jià)值作為評(píng)估值

　　D.通過市場(chǎng)同類商品的平均物價(jià)指數(shù)進(jìn)行評(píng)估

　　10.采用現(xiàn)行市價(jià)法評(píng)估林木資產(chǎn)時(shí)，需要對(duì)參照物單位蓄積的交易價(jià)格進(jìn)行系數(shù)調(diào)整，這些系數(shù)包括（ ）。

　　A.林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)

　　B.品位調(diào)整系數(shù)

　　C.物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)

　　D.林地質(zhì)量綜合調(diào)整系數(shù)

　　三、綜合題（共4題；共40分，其中第（一）10分，第（二）10分，第（三）12分，第（四）18分。有計(jì)算的，要求列出算式、計(jì)算步驟。需按公式計(jì)算的，應(yīng)列出公式。）

　?。ㄒ唬┠撤康禺a(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地900平方米，地上200平方米建筑物為一舊式住宅。委托人要求評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)交換價(jià)值。評(píng)估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價(jià)格為每平方米4萬元人民幣，該區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格每平方米1萬元人民幣，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5.該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值大約是多少？

　?。ǘ┈F(xiàn)有一新產(chǎn)品設(shè)計(jì)技術(shù)，已使用2年，加工的產(chǎn)品比同類產(chǎn)品性能更為優(yōu)越。該產(chǎn)品價(jià)格為350元/件，而同類產(chǎn)品價(jià)格僅為310元/件。目前該產(chǎn)品年產(chǎn)銷量為1萬件。經(jīng)分析預(yù)測(cè)，該技術(shù)壽命還可維持5年。為維持目前的市場(chǎng)占有率，該產(chǎn)品價(jià)格將會(huì)逐步下調(diào)，第1年為350元/件，第2、3年為330元/件，第4、5年為320元/件。假設(shè)其他因素均無變化，折現(xiàn)率為10%.所得稅率為33%.試評(píng)估該技術(shù)的價(jià)格。

　?。ㄈ┍辉u(píng)估設(shè)備購建于1997年11月，賬面原值為100萬元，其中設(shè)備購置價(jià)80萬元，基礎(chǔ)及安裝費(fèi)用18萬元，運(yùn)雜費(fèi)2萬元。2000年11月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，現(xiàn)收集到以下數(shù)據(jù)資料：

　?。?）2000年該類設(shè)備的購置價(jià)比1997年上漲了50%，基礎(chǔ)及安裝費(fèi)的物價(jià)上漲了30%，該設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)用達(dá)到3萬元。

　?。?）由于開工不足，該設(shè)備的實(shí)際利用率僅為正常利用率的60%，尚可使用5年。

　?。?）與同類技術(shù)先進(jìn)設(shè)備相比，該設(shè)備預(yù)計(jì)每月工人超支額為1000元。

　?。?）該企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，所得稅率為33%.

　　要求：（1）根據(jù)上述資料，分別計(jì)算機(jī)器設(shè)備的重置成本和各項(xiàng)貶值指標(biāo)。

　　（2）計(jì)算被估設(shè)備的評(píng)估值。

　　（四）評(píng)估人員對(duì)某一企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估，通過對(duì)該企業(yè)歷史經(jīng)營狀況的分析及國內(nèi)外市場(chǎng)的調(diào)查了解，收集到下列數(shù)據(jù)資料：

　?。?）預(yù)計(jì)該企業(yè)第一年的收益額為200萬元，以后每年的收益額比上年增長(zhǎng)10%，自第6年企業(yè)將進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，收益額將保持在300萬元的水平上。

　?。?）社會(huì)平均收益率為12%，國庫券利率為8%，被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1.5；

　?。?）該企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)經(jīng)評(píng)估后的價(jià)值之和為1600萬元。

　　要求：（1）確定該企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值。

　?。?）企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和的差額如何處理？

　　一、單選題

　　1.B

　　解釋：請(qǐng)參閱教材19頁，持續(xù)使用假設(shè)細(xì)分的三種具體情況的說明。本題，應(yīng)該選擇第二個(gè)答案：持續(xù)經(jīng)營假設(shè)。

　　2.B

　　解釋：1-6/15*100%=1-40%=60%

　　3.D

　　4.D

　　5.B

　　解釋：請(qǐng)參閱教材58頁，對(duì)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值概念的解釋，由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置，收益下降而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失是主性貶值，本例中屬于這種情況。

　　6.B

　　解釋：請(qǐng)參閱教材166頁

　　7.C

　　解釋：（20-5）*12-1000*10%*[1-1/（1+10%）^50次方）]，這里查表可知：1/（1+10%）^50次方為0.0085，那么1-0.0085=0.9915 ，所以，180-99.15=80.85.這里選擇第三個(gè)答案。

　　8.B

　　解釋：請(qǐng)參閱教材53頁，對(duì)于等比級(jí)數(shù)遞減的，應(yīng)該用公式2-24，就本題而言，應(yīng)該是：20/（1%+7%）=250萬

　　9.B

　　10.C

　　解釋：15%*100%+60%*50%+25%*0%=15%+30%+0=45%

　　11.B

　　12.D

　　解釋：1100*（1-6/12）=550

　　13.B

　　解釋：100*（1+10%*4/12）=100*1.0333=103.33

　　14.B

　　解釋：100/（1+15%）+100*（1+10%）^1次方/（1+15%）^2次方+100*（1+10%）^2次方/（1+15%）^3次方+[100*（1+10%）^2次方//（1+15%）^3次方]/15%=86.96+83.18+79.56+530.42=780.12

　　15.A

　　16.D

　　解釋：（110*1.08+125*1.03+132*0.98）/3=（118.8+128.75+129.36）/3=125.64

　　17.A

　　18.B

　　19.A

　　解釋：1000*50%*500=250000

　　20.C

　　解釋：500/（1500+500）*100%=25%

　　21.D

　　解釋：請(qǐng)參閱教材395頁相關(guān)內(nèi)容。

　　22.D

　　解釋：請(qǐng)參閱教材365頁，對(duì)固定資產(chǎn)大修理費(fèi)用和其他待攤費(fèi)用的評(píng)估方法的處理。

　　23.B

　　解釋：非上市交易的債券和股票的評(píng)估主要采用收益法評(píng)估。

　　24.D

　　解釋：10000*（1+18%*4）/（1+10%+2%）=15357 第四個(gè)答案與其最為接近。

　　25.A

　　解釋：32/20%-120=160-120=40萬

　　26.B

　　解釋：請(qǐng)參閱教材420頁中的相關(guān)規(guī)定：本題為（17%-13%）*1.5=6%

　　27.D

　　解釋：請(qǐng)參閱教材391頁，無論在何種特定時(shí)期，地點(diǎn)，條件約束下企業(yè)價(jià)值評(píng)估都是其獲利能力的市場(chǎng)表現(xiàn)。

　　28.C

　　29.A

　　解釋：請(qǐng)參閱教材506頁的相關(guān)規(guī)定。

　　30.B

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1.ABCD

　　解釋：請(qǐng)參閱教材20-21頁的相關(guān)規(guī)定。對(duì)于第五個(gè)選項(xiàng)，應(yīng)該屬于工作原則。

　　2.AB

　　3.BDE

　　4.AB

　　解釋：教材352-354頁

　　5.BD

　　解釋：請(qǐng)參閱教材419頁

　　6.ABCDE

　　解釋：請(qǐng)參閱教材258-261頁中的相關(guān)內(nèi)容。

　　7.BC

　　解釋：參閱教材101頁相關(guān)內(nèi)容。

　　8.ABCDE

　　解釋：請(qǐng)參閱教材395頁相關(guān)內(nèi)容。

　　9.ABD

　　解釋：請(qǐng)參閱教材373頁相關(guān)內(nèi)容。

　　10.AC

　　解釋：請(qǐng)參閱教材242頁相關(guān)內(nèi)容。

　　三、綜合題

　?。ㄒ唬?/p>

　　1.該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值約為3600萬元人民幣。

　　900×4＝3600（萬元）

　　2.依據(jù)和理由：上述評(píng)估結(jié)果是依據(jù)了房地產(chǎn)評(píng)估中的最佳使用原則。因?yàn)椋摲康禺a(chǎn)的現(xiàn)時(shí)用途是很不合理的。其一，在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理；其二，使用強(qiáng)度未達(dá)到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評(píng)估的最佳使用原則，該房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估。故評(píng)估值大約為3600萬元人民幣。確切值應(yīng)該是3600萬元減去拆除舊建筑物費(fèi)用后的價(jià)值。

　　（二）

　?。?）該技術(shù)屬收入增長(zhǎng)型的無形資產(chǎn)，故可確定無形資產(chǎn)各年的超額收益分別為：

　　第1年超額收益為：（350-310）×100000×（1-33%）=268000（元）

　　第2、3年超額收益為：（330-310）×10000×（1-33%）=134000（元）

　　第4、5年超額收益為：（320-310）×10000×（1-33%）=67000（元）

　?。?）其他因素?zé)o變化，可以以各年超額利潤現(xiàn)值之和作為該技術(shù)的評(píng)估值：

　　=268000×0.9091×+134000×0.8264+134000×0.7513+67000×0.6830+67000×0.6209

　　=243638.8+110737.9+100674.2+45761+41600.3

　　=542411.9（元）

　　（三）

　?。?）重置成本＝80×150%＋18×130%+3＝146.4萬元（3分）

　　（2）實(shí)體性貶值率＝（3×60%）÷（3×60%＋5）×100%＝26.47%（3分）

　　或＝1－5÷（3×60%＋5）×100%＝26.47%

　　或?qū)嶓w性貶值額＝146.4×26.47%＝38.75萬元

　?。?）功能性貶值＝0.1×12×（1－33%）×3.7908＝3.05萬元

　　或功能性貶值＝0.1×12×（1－33%）×［1－（1＋10%÷－5）÷10%=3.05萬元（3分）?。?）評(píng)估值＝146.4－38.75－3.05＝104.6萬元（3分）

　　或＝146.4×（1－26.47%）－3.05＝104.6萬元

　　（四）

　?。?）企業(yè)未來5的預(yù)期收益額分別為：

　　第1年：200萬元

　　第2年：200×（1+10%）＝220萬元

　　第3年：220×（1+10%）＝242萬元

　　第4年：242×（1+10%）＝266.2萬元

　　第5年：266.2×（1+10%）＝292.82萬元

　　（2）折現(xiàn)率＝8%＋（12%－8%）×1.5=14%

　?。?）整體評(píng)估值＝200（1+14%）－1+220（1+14%）－2+242（1+14%）－3＋266.2（1+14%）－4+292.82（1+14%）－5+300÷14%×（1+14%）－5＝1930.79萬元

　　或前5年收益現(xiàn)值＝200（1+14%）－1+220（1+14%）－2+242（1+14%）－3+266.2（1+14%）－4+292.82（1+14%）－5＝817.79（萬元）

　　第6年后的永續(xù)收益現(xiàn)值＝300÷14%×（1+14%）－5＝1113（萬元）

　　評(píng)估值＝817.79+1113＝1930.79（萬元）

　　（4）企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和的差額330.79萬元作為該企事業(yè)的商譽(yù)處理。