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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售現(xiàn)房的財稅處理 附案例
房地產(chǎn)行業(yè)是比較熱門的行業(yè)，很多會計都想去房地產(chǎn)企業(yè)，想成為房地產(chǎn)會計，首先要了解房地產(chǎn)企業(yè)的財稅處理，下面我們先來學(xué)習(xí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售現(xiàn)房的財稅處理。
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售現(xiàn)房的會計核算
根據(jù)合同約定收到房款
借：銀行存款
貸：主營業(yè)務(wù)收入
應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）
結(jié)轉(zhuǎn)成本
借：主營業(yè)務(wù)成本
貸：開發(fā)產(chǎn)品
確認(rèn)可抵減銷售額的土地價款
借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）（土地價款/（1+9%）*9%）
貸：主營業(yè)務(wù)成本
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售現(xiàn)房的稅務(wù)處理
國稅局公告[2016] 18號規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。
銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）
當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
（1）建筑面積的規(guī)定
國稅局公告[2016] 18號：當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
國稅局公告[2016] 86號：“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積”“房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積”，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。
（2）土地價款的規(guī)定
國稅局公告[2016] 18號：支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
財稅[2016] 140號：“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
【案例解析】
萬華房地產(chǎn)公司開發(fā)幸?；▓@一期項目，土地成本5000萬元，可售建筑面積10000平方米，已銷售8000平方米，并于2020年5月交房，實現(xiàn)房屋銷售收入15000萬元（不含稅收入），結(jié)轉(zhuǎn)成本6000萬元。
結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入
借：預(yù)收賬款/合同負(fù)債 163500000
貸：主營業(yè)務(wù)收入 150000000
應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 13500000
結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本
借：主營業(yè)務(wù)成本 60000000
貸：開發(fā)產(chǎn)品 60000000
當(dāng)期允許扣除的土地價款
5000/10000*8000=4000萬元
可確認(rèn)銷項稅抵減額
4000/（1+9%）*9%=330.28萬元
借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減） 3302800
貸：主營業(yè)務(wù)成本 3302800
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本文是正保會計網(wǎng)校原創(chuàng)文章
轉(zhuǎn)載請注明來自正保會計網(wǎng)校
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