大家買(mǎi)房子的時(shí)候經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)付訂金、意向款之類(lèi)的事情，而且還不是特殊現(xiàn)象，作為會(huì)計(jì)來(lái)說(shuō)當(dāng)付訂金、意向款的時(shí)候增值稅的納稅義務(wù)時(shí)間該怎么確定？一起往下看看吧！

房開(kāi)企業(yè)收取“誠(chéng)意金”、“訂金”和“VIP會(huì)員費(fèi)”的增值稅納稅認(rèn)務(wù)發(fā)生時(shí)間

會(huì)員費(fèi)、誠(chéng)意金是在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)之前收取的款項(xiàng)，最終會(huì)退還給客戶(hù)或轉(zhuǎn)作購(gòu)房款。

①會(huì)計(jì)處理

按照商品房預(yù)售的相關(guān)規(guī)定，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)在房地產(chǎn)項(xiàng)目取得政府行政主管部門(mén)核發(fā)的商品房預(yù)售許可證之后才能夠與客戶(hù)簽訂。（房地產(chǎn)企業(yè)收到的會(huì)員費(fèi)和誠(chéng)意金是在企業(yè)預(yù)售之前收取的款項(xiàng)。）

會(huì)員費(fèi)及誠(chéng)意金具有非約束性，會(huì)計(jì)核算不作為預(yù)收款項(xiàng)處理，而作為企業(yè)的應(yīng)付款處理。會(huì)員費(fèi)、誠(chéng)意金通過(guò)“其他應(yīng)付款”科目核算，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置明細(xì)科目進(jìn)行輔助核算，以滿(mǎn)足管理的需要。

②增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

房開(kāi)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)之前收取“誠(chéng)意金”、“訂金”和“VIP會(huì)員費(fèi)”時(shí)，應(yīng)稅行為并沒(méi)有發(fā)生，由于沒(méi)有簽訂《商品房銷(xiāo)售合同》，合同確定的付款日期也無(wú)從談起。房開(kāi)企業(yè)向購(gòu)房者收到的“誠(chéng)意金”、“訂金”和“VIP會(huì)員費(fèi)”按照前面政策的規(guī)定是不需要繳納增值稅的。由此可見(jiàn)，房開(kāi)企業(yè)在開(kāi)盤(pán)之前收取“誠(chéng)意金”、“訂金”和“VIP會(huì)員費(fèi)”不發(fā)生增值稅納稅義務(wù)。

會(huì)員費(fèi)或誠(chéng)意金在法律上僅作為預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)。如果未來(lái)合同履行則沖抵房款，合同不履行一般退還給當(dāng)事人，且退還時(shí)不能適用“定金雙倍返還罰則”。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售商品房過(guò)程中，以各種名目收取的訂金、定金、看房費(fèi)等費(fèi)用以及銷(xiāo)售購(gòu)房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項(xiàng)，實(shí)際操作中稅務(wù)機(jī)關(guān)一般認(rèn)定為均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與預(yù)收房款相同，為收到款項(xiàng)的當(dāng)天，并要求預(yù)交土地增值稅和企業(yè)所得稅。

案例：大華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司收取“誠(chéng)意金”增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確定

大華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2018年6月通過(guò)拍賣(mài)方式獲取土地一宗，土地面積15萬(wàn)平方米，土地價(jià)款1.5億元。大華公司擬建設(shè)商鋪3萬(wàn)平方米、電梯洋房15萬(wàn)平方米。2019年3月取得《施工許可證》開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)。2019年6月，工程正在進(jìn)行基礎(chǔ)土石方的施工，開(kāi)發(fā)商尚未取得《商品房預(yù)售許可證》。眾多購(gòu)房者在“申請(qǐng)VIP會(huì)員可以享受優(yōu)惠房?jī)r(jià)”的活動(dòng)中沒(méi)有簽訂購(gòu)房合同，僅憑“VIP會(huì)員申請(qǐng)書(shū)”交付“誠(chéng)意金”訂購(gòu)商品房。大華公司在此次活動(dòng)中共收取誠(chéng)意金5600萬(wàn)元，緩解了公司的資金壓力。

請(qǐng)分析：大華公司收取的5600萬(wàn)元誠(chéng)意金應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理。

分析：

大華公司收取“誠(chéng)意金”是在未取得《商品房預(yù)售許可證》未簽訂《商品房預(yù)售合同》的情況下。會(huì)計(jì)核算計(jì)入“其他應(yīng)付款”科目，而不作為“預(yù)收賬款”核算；從稅務(wù)處理上看，“誠(chéng)意金”只是暫收應(yīng)付性質(zhì)的款項(xiàng)，不屬于增值稅應(yīng)稅收入，不需要繳納企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅。

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