從稅務(wù)稽查角度，對開發(fā)產(chǎn)品收入是如何確認(rèn)的呢？

來源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校編輯：yushaungsw 2020/05/12 16:06:30　　字體：大小

一、稅務(wù)機(jī)關(guān)對開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認(rèn)

1、稅務(wù)機(jī)關(guān)重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)所得稅簽訂合同時(shí)是否應(yīng)確認(rèn)收入或預(yù)繳稅款房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)收賬款，簽訂合同時(shí)根據(jù)合同的不同結(jié)算方式確認(rèn)完工前收入，按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品完工后結(jié)算計(jì)稅成本再行調(diào)整。

　　分析：訂金、誠意金、會(huì)員費(fèi)、優(yōu)惠卡等，如未簽訂合同，企業(yè)所得稅不確認(rèn)收入。

國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]31號）

第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：

（1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（2）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（3）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（4）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)在收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

【案例分析】

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購房人的定金、訂金、誠意金、意向金時(shí)，是否視同收到預(yù)收款按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅？

分析：定金、訂金、意向金、誠意金中，只有“定金”具有法律約束力，而訂金、意向金、誠意金都不是法律概念，無論當(dāng)事人是否違約，支付的款項(xiàng)均需返還。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購房人的定金，可視同收到預(yù)收款；收到訂金、意向金、誠意金，不應(yīng)視同收到預(yù)收款。

2.稅務(wù)機(jī)關(guān)對未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率的規(guī)定：

（1）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%；

（2）開發(fā)項(xiàng)目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%；

（3）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%；

（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。

【案例分析】

某房地產(chǎn)企業(yè)2019年取得不含稅預(yù)收賬款10000萬元，預(yù)計(jì)毛利率為20%。

該項(xiàng)收入同時(shí)繳納城建稅及附加160萬元，預(yù)繳土地增值稅100萬元。當(dāng)期管理費(fèi)用200萬元，廣告費(fèi)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)500萬元。會(huì)計(jì)利潤=-160-100-200-500=-960（萬元）。

年應(yīng)納稅所得額：10000×20%－960=1040（萬元）

二、稅務(wù)機(jī)關(guān)所關(guān)注的開發(fā)產(chǎn)品完工后收入的調(diào)整

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

完工時(shí)間確認(rèn)：

除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用（包括入住、交付）。

（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

【案例分析】

某房地產(chǎn)企業(yè)2018年取得預(yù)收賬款10000萬元，預(yù)計(jì)毛利率為20%，2017年預(yù)計(jì)毛利額2000萬元計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。

2019年完工后，會(huì)計(jì)核算結(jié)轉(zhuǎn)收入10000萬元，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本為7000萬元，實(shí)現(xiàn)利潤3000萬元。當(dāng)年該項(xiàng)收入應(yīng)調(diào)減所得額2000萬元，計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額為1000萬元。

國稅發(fā)[2009]31號第三十五條開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。

凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理。

營改增后收入的處理

【案例分析】

甲房地產(chǎn)企業(yè)按一般計(jì)稅方法計(jì)稅。銷售房產(chǎn)取得含稅銷售收入1090萬元（其中增值稅90萬元），假設(shè)對應(yīng)允許扣除的土地價(jià)款為400萬元。則：

不含稅收入（企業(yè)所得稅收入）=1090÷（1+9%）=1000（萬元）

增值稅銷項(xiàng)=（1090－400）÷（1+9%）×9%=56.97（萬元）

土地增值稅清算收入=1090÷（1+9%）=1000（萬元）

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