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企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額,計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后,企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額,同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額,計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。
在年度納稅申報(bào)時(shí),企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。
完工時(shí)間確認(rèn):
除土地開(kāi)發(fā)之外,其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的,應(yīng)視為已經(jīng)完工:
(1)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。
(2)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用(包括入住、交付)。
(3)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
案例:
某房地產(chǎn)企業(yè)2018年取得預(yù)收賬款10000萬(wàn)元,預(yù)計(jì)毛利率為20%,2017年預(yù)計(jì)毛利額2000萬(wàn)元計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。
2019年完工后,會(huì)計(jì)核算結(jié)轉(zhuǎn)收入10000萬(wàn)元,結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本為7000萬(wàn)元,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)3000萬(wàn)元。當(dāng)年該項(xiàng)收入應(yīng)調(diào)減所得額2000萬(wàn)元,計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額為1000萬(wàn)元。
國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)
第三十五條開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后,企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日,不得滯后。凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本,據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整,并按《稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。
營(yíng)改增后收入的處理
案例:
甲房地產(chǎn)企業(yè)按一般計(jì)稅方法計(jì)稅。銷(xiāo)售房產(chǎn)取得含稅銷(xiāo)售收入1090萬(wàn)元(其中增值稅90萬(wàn)元),假設(shè)對(duì)應(yīng)允許扣除的土地價(jià)款為400萬(wàn)元。則:
不含稅收入(企業(yè)所得稅收入)=1090÷(1+9%)=1000(萬(wàn)元)
增值稅銷(xiāo)項(xiàng)=(1090-400)÷(1+9%)×9%=56.97(萬(wàn)元)
土地增值稅清算收入=1090÷(1+9%)=1000(萬(wàn)元)
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