一文帶你了解房產(chǎn)稅常見熱點(diǎn)問題，以及稅收籌劃要點(diǎn)分析！

來源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校編輯：yushaungsw 2020/07/24 14:19:25　　字體：大小

稅收對(duì)于大部分會(huì)計(jì)人員來說都是一大難點(diǎn)問題，而稅收又自帶風(fēng)險(xiǎn)，一不小心可能就掉進(jìn)了“坑”中，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，為了避免掉入到坑中，我們一起來了解一下房產(chǎn)稅吧！

房產(chǎn)稅的納稅人

在我國(guó)城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)（不包括農(nóng)村）內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人，具體包括產(chǎn)權(quán)所有人、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人。

1.產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家所有的，其經(jīng)營(yíng)管理的單位為納稅人。

2.產(chǎn)權(quán)屬于集體和個(gè)人的，集體單位和個(gè)人為納稅人。

3.產(chǎn)權(quán)出典的，“承典人”為納稅人。

【舉例】甲向乙借一筆錢，甲將自己的房屋給乙進(jìn)行使用，乙不向甲收取借款利息，甲不向乙收取房屋租金，甲是出典人，乙是承典人。

4.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。

5.產(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。

6.納稅單位和個(gè)人“無租使用”房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。

【注意】房屋出租原則上“出租人”為納稅人，但在無租使用的情況下，承租人實(shí)際受益，因此由承租人代為繳納。

【記憶提示】受益人納稅。

常見的房產(chǎn)稅稅收籌劃以及要點(diǎn)分析

1.房屋租金進(jìn)行拆解—— ( 物業(yè)費(fèi)、租金或者場(chǎng)地租賃、房屋租賃)

物業(yè)費(fèi)比例超過50%，還可以享受增值稅加計(jì)抵減的稅收政策。

2、房屋分割出租—— (墻面、屋頂、電梯分割出租)

墻面、屋頂、電梯的租金不繳納房產(chǎn)稅

3、改擴(kuò)建抵租金，不增加房產(chǎn)原值

某企業(yè)購(gòu)置了一塊地，共花費(fèi)2000萬元(包括地價(jià))房屋一處，毛坯房以年租金100萬元租賃給某酒店，租賃期為5年，酒店花費(fèi)了5000萬元進(jìn)行了裝修。該企業(yè)收回房產(chǎn)時(shí)，房產(chǎn)原值依然為2000萬元。

經(jīng)營(yíng)性租賃由承租人承擔(dān)有關(guān)裝修費(fèi)用，作為承租人的“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”在不少于三年的期限內(nèi)分期攤銷。

4、從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征的相互轉(zhuǎn)化

A企業(yè)將商鋪出租給B化妝品商店，每年收取租金200萬元，該房產(chǎn)的計(jì)稅余值為1000萬元。

籌劃方案：合同改為:由A企業(yè)幫助B代銷商品，每年收取代銷手續(xù)費(fèi)200萬元，從租計(jì)征轉(zhuǎn)化為了從價(jià)計(jì)征，減少了房產(chǎn)稅。同時(shí)，增值稅的稅率也由9%降為了6%。( 利用免租期實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化為從價(jià)計(jì)征)

5、減值的房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為公允價(jià)值計(jì)量

東莞某高檔娛樂城房屋原值為2000萬，后來由于經(jīng)營(yíng)不善，拆除了部分娛樂設(shè)施，改為了普通的寫字樓，公允價(jià)值由2000萬跌至了1000萬?？蓪⒎慨a(chǎn)對(duì)外投資成立新公司或者投資于關(guān)聯(lián)方。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定:” 投資者投入的固定資產(chǎn),按投資各方確認(rèn)的價(jià)值,作為入賬價(jià)值?！?/p>

房屋轉(zhuǎn)租的租金需繳納房產(chǎn)稅嗎？

【舉例】甲公司從其他單位租入房屋一棟，每年支付租金20萬元，房屋所有人已按規(guī)定繳納了所有稅金。2017年1月1日，甲公司將承租的房屋轉(zhuǎn)租給乙公司，每年收取租金25萬元。請(qǐng)問甲公司如何計(jì)算繳納房產(chǎn)稅？

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[1995]76號(hào)）規(guī)定，……根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策，房產(chǎn)稅由房屋產(chǎn)權(quán)所有人繳納。房產(chǎn)出租的，應(yīng)由出租人按租金收入的一定比例繳納房產(chǎn)稅，對(duì)承租人將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租的，其轉(zhuǎn)租收入不再征收房產(chǎn)稅。

魯?shù)囟惡?999】282號(hào)

第三條規(guī)定：對(duì)承租人轉(zhuǎn)租的房產(chǎn)，由轉(zhuǎn)租人按其所得租金收入，扣除轉(zhuǎn)租房產(chǎn)所支付的租金后的余額計(jì)算繳納房產(chǎn)稅甘肅省、深圳市、云南省、廣東省等地轉(zhuǎn)租收入不再征收房產(chǎn)稅。

正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校推出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬務(wù)處理及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控專題，系統(tǒng)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)賬務(wù)處理實(shí)操知識(shí)，配備實(shí)訓(xùn)軟件操作，涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅基礎(chǔ)、賬務(wù)、報(bào)稅、籌劃全流程，帶你快速上手房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，擺脫低薪，進(jìn)入房地產(chǎn)做高薪全盤會(huì)計(jì) ！點(diǎn)擊詳情，快速進(jìn)入>>

上一篇：我今年想要申請(qǐng)高新技術(shù)企業(yè)，該準(zhǔn)備什么材...

下一篇：企業(yè)設(shè)立的流程是什么？需要提供哪些資料？