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房地產企業(yè)資金投資運作幾大階段，趕快收好~
房地產開發(fā)企業(yè)將資金投資于具體的房地產項目，包括立項、規(guī)劃、土地出讓或轉讓、建設、銷售或自營等一系列的經濟行為，其運作流程主要包括以下幾個階段:
1、前期準備階段
前期的準備工作主要包括房地產項目的立項規(guī)劃審批、設計施工、市場規(guī)劃、土地出讓或轉讓等。前期準備階段是項目運作的首要環(huán)節(jié)，也是決定項目成敗的關鍵因素。前期準備階段的特點如下:
1)開發(fā)的前提是取得土地，目前主要實行招、拍、掛方式，向政府繳納土地出讓金并取得國有土地使用權證。
2)房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產品在建設前須經政府審批。一般企業(yè)在生產產品或提供服務之前無須報政府審批，具有充分的自主權，而房地產開發(fā)企業(yè)在開工前，要通過政府的立項審批和規(guī)劃審批。
3)用地審批要對企業(yè)產品的規(guī)模、種類進行審批，取得用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及施工許可證。
2、建設施工階段
在該階段，房地產開發(fā)企業(yè)要根據已經確定的規(guī)劃和設計方案下通過自建、委托代建、發(fā)包等方式完成開發(fā)產品的建設過程，并使其達到驗收標準。該階段是房地產項目運作的中心環(huán)節(jié)。建設施工階段的特點如下:
1)開發(fā)過程中受到政府相關部門的控制。在建設過程中受到環(huán)保、衛(wèi)生、城管、建委、土地管理等行政部門的監(jiān)控。
2)開發(fā)產品只有通過政府的驗收才可交付購買者。經過消防審批、衛(wèi)生審批、工程驗收、竣工備案等環(huán)節(jié)后，開發(fā)產品才可上市交易。
3、銷售或自持階段
對于銷售物業(yè)模式，是指房地產開發(fā)企業(yè)通過出售房地產，回籠資金、實現利潤；而對于自持物業(yè)模式，是指房地產開發(fā)企業(yè)通過招商、招租、開辦企業(yè)等方式,取得租金或經營收入。
銷售階段的特點:
1)銷售分為預售和現房銷售兩個階段。
預售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設工程竣工之前進行銷售。
現房銷售即開發(fā)商在開發(fā)產品完工后進行銷售。由于預售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。
2)商品房預售實行許可證制度。開發(fā)商進行商品房預售，應當向政府房產管理部門辦理預售登記。取得“商品房預售許可證”。
3)產品交付應以開發(fā)產品通過政府審批，即取得政府的竣I驗收后才得以實現。另外，開發(fā)商還要落實物業(yè)管理公司及物業(yè)管理方案。
自持階段的特點:
一般情況下，房地產開發(fā)企業(yè)長期持有的物業(yè)僅包括經營性物業(yè)，而不包括住宅物業(yè)。所謂經營性物業(yè)，就是指經營性、收益性房屋，如寫字樓、商場、購物中心、購物廣場以及工業(yè)廠房和倉庫等。相對于作為最終消費品的住宅而言，經營性物業(yè)具有長期收益的特點。房地產開發(fā)企業(yè)持有物業(yè)的特點如下:
1)為了規(guī)避經營性物業(yè)分割銷售帶來的經營風險，一般情況下，房地產開發(fā)企業(yè)持有的經營性物業(yè)規(guī)模較大。
2)房地產開發(fā)企業(yè)對持有的經營性物業(yè)，存在兩種經營方式，一是對外出租，取得租金收入；二是進行自營，取得自營收入。
3)持有物業(yè)一般具有增值的特性。房地產開發(fā)企業(yè)一般是長期持有經營性物業(yè)，而不是短期持有。持有物業(yè)在開發(fā)建設完成時，因不具備商業(yè)氛圍，一般價值較低，但經過較長的培育期后，持有物業(yè)將產生很大幅度的增值。
4)持有物業(yè)可以產生并為房地產開發(fā)企業(yè)提供充足的現金流。
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