常見的房產(chǎn)稅稅收籌劃要點(diǎn)分析

來源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校編輯：yushaungsw 2020/05/18 12:02:17　　字體：大小

房產(chǎn)企業(yè)一直是大熱的行業(yè)，對(duì)于房產(chǎn)稅稅收籌劃要點(diǎn)要進(jìn)行分析，今天就一起來看一下吧！

房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)

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【熱點(diǎn)問答】

如何界定房產(chǎn)稅的原值、余值？

指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價(jià)值以后的余額。( 各省級(jí)人民政府自行確定)

房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿”固定資產(chǎn)"科目中記載的房屋原價(jià)。(不減折舊、攤銷和減值準(zhǔn)備的)

房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。

計(jì)入房屋原值的附屬設(shè)施如何起算?

關(guān)于房屋附屬設(shè)備的解釋房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有:暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備;各種管線,如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線;電梯、升降機(jī)、過道、曬臺(tái)等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起。

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常見房產(chǎn)稅稅收籌劃要點(diǎn)分析

1.房屋租金進(jìn)行拆解—— ( 物業(yè)費(fèi)、租金或者場地租賃、房屋租賃)

物業(yè)費(fèi)比例超過50%，還可以享受增值稅加計(jì)抵減的稅收政策。

2、房屋分割出租—— (墻面、屋頂、電梯分割出租)

墻面、屋頂、電梯的租金不繳納房產(chǎn)稅

3、改擴(kuò)建抵租金，不增加房產(chǎn)原值

某企業(yè)購置了一塊地，共花費(fèi)2000萬元(包括地價(jià))房屋一處，毛坯房以年租金100萬元租賃給某酒店，租賃期為5年，酒店花費(fèi)了5000萬元進(jìn)行了裝修。該企業(yè)收回房產(chǎn)時(shí)，房產(chǎn)原值依然為2000萬元。

經(jīng)營性租賃由承租人承擔(dān)有關(guān)裝修費(fèi)用，作為承租人的“長期待攤費(fèi)用”在不少于三年的期限內(nèi)分期攤銷。

4、從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征的相互轉(zhuǎn)化

A企業(yè)將商鋪出租給B化妝品商店，每年收取租金200萬元，該房產(chǎn)的計(jì)稅余值為1000萬元。

籌劃方案：合同改為:由A企業(yè)幫助B代銷商品，每年收取代銷手續(xù)費(fèi)200萬元，從租計(jì)征轉(zhuǎn)化為了從價(jià)計(jì)征，減少了房產(chǎn)稅。同時(shí)，增值稅的稅率也由9%將為了6%。( 利用免租期實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化為從價(jià)計(jì)征)

5、減值的房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為公允價(jià)值計(jì)量

東莞某高檔娛樂城房屋原值為2000萬，后來由于經(jīng)營不善，拆除了部分娛樂設(shè)施，改為了普通的寫字樓，公允價(jià)值由2000萬跌至了1000萬。可將房產(chǎn)對(duì)外投資成立新公司或者投資于關(guān)聯(lián)方。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定:” 投資者投入的固定資產(chǎn),按投資各方確認(rèn)的價(jià)值,作為入賬價(jià)值。”

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