房地產(chǎn)企業(yè)的開辦費(fèi)是指企業(yè)在籌建期發(fā)生的費(fèi)用，包括人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)成本的匯兌和利息等支出。 

開辦費(fèi)如何進(jìn)行財(cái)稅處理呢？有哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)呢？跟我一起來看看吧！　　 

（一） 會(huì)計(jì)處理

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上的規(guī)定：在費(fèi)用發(fā)生時(shí)直接計(jì)入管理費(fèi)用。

（二）納稅處理

1.扣除方法

國稅函[2009]98號(hào)文件第九條規(guī)定：新稅法中開（籌）辦費(fèi)未明確列作長期待攤費(fèi)用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長期待攤費(fèi)用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。 

2.虧損年度的確認(rèn)

國稅函[2010]79號(hào)規(guī)定：企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度，為開始計(jì)算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進(jìn)行籌辦活動(dòng)期間發(fā)生籌辦費(fèi)用支出，不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號(hào)）第九條規(guī)定執(zhí)行。

3.籌辦期業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除

（1）國家稅務(wù)總局公告2012年第15號(hào) 第五條 

關(guān)于籌辦期業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用稅前扣除問題企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除；發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。 

（2）納稅人不可不知的所得稅新政（國家稅務(wù)總局所得稅司 2012 年所得稅政策解讀）_《中國稅務(wù)》 2013年03期 

企業(yè)在籌建期發(fā)生的與籌辦活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入籌辦費(fèi)；廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入籌辦費(fèi)。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營開始后，其按照國稅函〔2009〕98號(hào)文件規(guī)定攤銷的籌辦費(fèi)中的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)數(shù)額，加上當(dāng)年度發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)之和，作為該年度企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)總額，按照《實(shí)施條例》的有關(guān)規(guī)定計(jì)算扣除。

（3）大連市國家稅務(wù)局公告2013年第14號(hào)

（二）籌辦費(fèi)中屬于與籌辦活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，稅前扣除（攤銷）的限額按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)算；扣除（攤銷）期限按照本條第（一）項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行；各期的扣除（攤銷）數(shù)額，加上當(dāng)年度發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)的60%，作為該年度的業(yè)務(wù)招待費(fèi)總額，按照有關(guān)規(guī)定計(jì)算扣除。

（三）籌辦期納稅申報(bào)

【案例1】甲房地產(chǎn)公司于2018年10月11日開始籌建，到2018年12月31日尚未籌建結(jié)束，無任何收入。2018年度共發(fā)生籌建費(fèi)用500萬元，其中業(yè)務(wù)招待費(fèi)30萬元。不考慮增值稅等其他稅費(fèi)。甲公司會(huì)計(jì)處理適用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。

問題：甲公司2018年度應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理及年度所得稅申報(bào)？

1.會(huì)計(jì)處理

借：管理費(fèi)用——開辦費(fèi) 500萬元

　　貸：銀行存款　　　500萬元

2.年度納稅申報(bào)

（1）業(yè)務(wù)招待費(fèi)的60%為30×60%=18萬元，所以應(yīng)該按照18萬元計(jì)入籌辦費(fèi)。符合稅法規(guī)定的籌辦費(fèi)為488萬元。

（2）會(huì)計(jì)利潤為虧損500萬元，而所得稅不予計(jì)算。對(duì)業(yè)務(wù)招待費(fèi)調(diào)增后， 500萬元應(yīng)全額調(diào)增。所以企業(yè)所得稅匯繳進(jìn)行零申報(bào)。

（3）對(duì)調(diào)增的500萬元和符合稅法規(guī)定的業(yè)務(wù)招待費(fèi)18萬元，進(jìn)行備查記錄。

【案例2】接上例，假如2019年開工建設(shè)，開發(fā)成本3億元，期間費(fèi)用8000萬元，其中業(yè)務(wù)招待費(fèi)60萬元，會(huì)計(jì)稅前利潤-8000萬元，假如沒有其它差異項(xiàng)目。

問：2019年如何納稅申報(bào)？

（1）業(yè)務(wù)招待費(fèi)的60%=60×60%=36（萬元）

（2）2018、2019年合計(jì)業(yè)務(wù)招待費(fèi)的60%=18+36=54（萬元）

（3）2018、2019年招待費(fèi)限=0×0.5%=0（萬元）

（4）2019年業(yè)務(wù)招待費(fèi)應(yīng)可扣除0萬元，合計(jì)調(diào)增=90（萬元）

（5）對(duì)2018年納稅調(diào)整進(jìn)行反向調(diào)減500萬元。

（6）2019年應(yīng)納稅所得額=-8000+90-500=-8410（萬元）

（四）如何界定開始生產(chǎn)經(jīng)營之日？

1.國家稅務(wù)總局2010/04/27的回復(fù)

《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號(hào)）第七條規(guī)定的“企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度”，應(yīng)是指企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)投入使用開始的年度，或者對(duì)外經(jīng)營活動(dòng)開始年度。

2.遼地稅發(fā)〔2011〕16號(hào)

以納稅人正式取得的工商營業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期為企業(yè)籌辦期結(jié)束。

3.天津市地方稅務(wù)局公告2011年第3號(hào)

企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，可作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)。企業(yè)取得預(yù)售收入前發(fā)生的招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，應(yīng)在取得預(yù)售收入年度一次結(jié)轉(zhuǎn)。

4.大連市地稅12366納稅服務(wù)熱線 

企業(yè)取得工商營業(yè)執(zhí)照后發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的5‰的規(guī)定進(jìn)行扣除；若沒有收入則不允許扣除。

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