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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅如何進行賬務處理？
增值稅作為主要的稅種，對于很多會計人員來說都是一大難題，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅應該如何進行賬務處理呢？跟我一起來看看！
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的預繳
①適用簡易計稅方法的增值稅的預繳
應預繳稅款＝預收賬款/（1＋5%）×3%
案例解析：
萬新公司一期項目為2016年1月開工的老項目，采用簡易計稅方法，2019年4月實現(xiàn)預售收入315萬元，應預繳增值稅：
315/（1＋5%）×3%＝9（萬元）
②適用一般計稅方法的增值稅的預繳
應預繳稅款＝預收賬款/（1＋9%）×3%
案例解析：
萬新公司二期項目為2016年10月開工的新項目，采用一般計稅方法，2019年4月實現(xiàn)預售收入981萬元，應預繳增值稅：
981/（1＋9%）×3%＝27（萬元）
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法
銷售額＝（全部價款和價外費用－當期允許扣除的土地價款）/（1＋9%）
案例解析：
萬新公司三期項目為2017年12月開工的新項目，2019年4月竣工交房。該項目土地價款1.5億元，可售建筑面積50000平方米，現(xiàn)已售45000平方米，實現(xiàn)收入6.8億元（收入均為2018年5月1日至2019年3月31日之間實現(xiàn)）。
當期允許扣除土地價款＝15000/50000×45000＝13500（萬元）
銷售額＝（68000－13500）/（1＋9%）＝50000（萬元）
銷項稅額＝50000×9%＝4500（萬元）
知識拓展
1、當期允許扣除的土地價款＝（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
2、當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積：指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。
3、房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積：指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，是計算容積率的地上建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設施的建筑面積，不包括地下車位建筑面積。
4、支付的土地價款：指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。
5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。
納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
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