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成本費用的歸集與分配一直都是財務人員的一大難題,房地產(chǎn)行業(yè)的成本費用就更復雜了,涉及到土地使用費、前期工程費、建筑安裝費等等,那房地產(chǎn)企業(yè)成本費用你知道應該怎么歸集嗎?一起來看看吧。
一、歸集開發(fā)成本。
6類成本科目:
①土地征收及拆遷補償費;土地使用費屬于本項,土地使用稅不屬于本項;
②前期工程費;
③基礎(chǔ)設施費;
④建安工程費;
⑤公共配套設施費;
⑥開發(fā)間接費用。
3類成本項目:
①實際發(fā)生的開發(fā)成本;
②4類預提費用,包括合同金額不超10%的金額,按照預計造價預提的配套設施費用,應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用、按照土地整體預算成本分配的土地 開發(fā)成本;
③待攤費用,如:前期已經(jīng)完工的配套設施,后期應當負擔的部分待攤費用要建立明細臺賬。
二、準確核算直接成本和共同成本。
直接成本法,指按期內(nèi)某一成本對象直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例分配。
企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法計算與核算。其中,應計入 開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬直接成本和能分清成本對象的間接成本,直接計入成本對象,共同成本和不能分清負擔對象的間接成本,應按受益原則和配比原則分配至各成本對象。
(1)商業(yè)外墻砌大理石墻磚(玻璃幕墻),住宅外墻粉刷涂料;
(2)商城扶梯和直通住宅、商業(yè)的直梯;
(3)地下車位、地上商業(yè)精裝、住宅簡裝,可以直接歸屬影響的成本
三、合理分攤共同成本。
土地成本必須按占地面積法分攤,一次性取得土地,分期開發(fā)的土地開發(fā)成本,在征得稅務機關(guān)同意后,可按土地整體預算成本分配,待全部完工后再行調(diào)整;配套設施必須按建筑面積法分攤; 貸款利息可按直接成本法或預算造價法分攤; 其余共同成本分攤方法由企業(yè)在四種方法中自行確定。
(1)土地成本
先橫向,再縱向。先采取占地面積法分割,分割之后采取建筑面積法分攤土地成本。
(2)建造成本
個性化成本直接歸集,可直接歸屬商業(yè)或住宅部分的按直接成本法歸集 (如玻璃幕墻);共同成本(如基礎(chǔ)設施)按建筑面積法分攤。
(3)成本分攤方法。
1)占地面積法,指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例分配。
①一次性開發(fā)的,按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例分配。
②分期開發(fā)的,首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例分配,然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例分配。
2)建筑面積法,指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。
①一次性開發(fā)的,按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例分配。
②分期開發(fā)的,首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例分配,然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例分配。
3)直接成本法,直接歸屬于計稅成本對象的,直接歸集,不必采取建筑面積法、占地面積法等。
4)預算造價法,指按期內(nèi)某一成本對象預算造價占期內(nèi)全部成本對象預 算造價的比例進行分配。
四、合理歸集各成本對象計稅總成本、分配過渡成本對象公共配套設施費。
五、根據(jù)實測報告匯總可售面積。
六、計算單位計稅工程成本。
七、根據(jù)銷售部提供的銷售臺賬,統(tǒng)計已銷售面積。
八、計算稅收銷售成本。
九、以后年度后續(xù)成本調(diào)整。
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