成本費(fèi)用的歸集與分配一直都是財(cái)務(wù)人員的一大難題，房地產(chǎn)行業(yè)的成本費(fèi)用就更復(fù)雜了，涉及到土地使用費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)等等，那房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用你知道應(yīng)該怎么歸集嗎？一起來(lái)看看吧。

一、歸集開(kāi)發(fā)成本。 

6類成本科目：

①土地征收及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；土地使用費(fèi)屬于本項(xiàng)，土地使用稅不屬于本項(xiàng)；

②前期工程費(fèi)；

③基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；

④建安工程費(fèi)；

⑤公共配套設(shè)施費(fèi)；

⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。 

3類成本項(xiàng)目： 

①實(shí)際發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本； 

②4類預(yù)提費(fèi)用，包括合同金額不超10%的金額，按照預(yù)計(jì)造價(jià)預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)用，應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用、按照土地整體預(yù)算成本分配的土地 開(kāi)發(fā)成本； 

③待攤費(fèi)用，如：前期已經(jīng)完工的配套設(shè)施，后期應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的部分待攤費(fèi)用要建立明細(xì)臺(tái)賬。

二、準(zhǔn)確核算直接成本和共同成本。 

直接成本法，指按期內(nèi)某一成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例分配。

企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法計(jì)算與核算。其中，應(yīng)計(jì)入 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬直接成本和能分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益原則和配比原則分配至各成本對(duì)象。 

（1）商業(yè)外墻砌大理石墻磚（玻璃幕墻），住宅外墻粉刷涂料；

（2）商城扶梯和直通住宅、商業(yè)的直梯；

（3）地下車位、地上商業(yè)精裝、住宅簡(jiǎn)裝，可以直接歸屬影響的成本

三、合理分?jǐn)偣餐杀尽?/span>

土地成本必須按占地面積法分?jǐn)?，一次性取得土地，分期開(kāi)發(fā)的土地開(kāi)發(fā)成本，在征得稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后，可按土地整體預(yù)算成本分配，待全部完工后再行調(diào)整；配套設(shè)施必須按建筑面積法分?jǐn)偅?貸款利息可按直接成本法或預(yù)算造價(jià)法分?jǐn)偅?其余共同成本分?jǐn)偡椒ㄓ善髽I(yè)在四種方法中自行確定。 

（1）土地成本  

先橫向，再縱向。先采取占地面積法分割，分割之后采取建筑面積法分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

（2）建造成本 

個(gè)性化成本直接歸集，可直接歸屬商業(yè)或住宅部分的按直接成本法歸集 （如玻璃幕墻）；共同成本（如基礎(chǔ)設(shè)施）按建筑面積法分?jǐn)偂?nbsp;  

（3）成本分?jǐn)偡椒ā?/strong>

1）占地面積法，指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例分配。

①一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例分配。 

②分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例分配。 

2）建筑面積法，指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

①一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例分配。

②分期開(kāi)發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例分配。

3）直接成本法，直接歸屬于計(jì)稅成本對(duì)象的，直接歸集，不必采取建筑面積法、占地面積法等。

4）預(yù)算造價(jià)法，指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù) 算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。

四、合理歸集各成本對(duì)象計(jì)稅總成本、分配過(guò)渡成本對(duì)象公共配套設(shè)施費(fèi)。

五、根據(jù)實(shí)測(cè)報(bào)告匯總可售面積。 

六、計(jì)算單位計(jì)稅工程成本。

七、根據(jù)銷售部提供的銷售臺(tái)賬，統(tǒng)計(jì)已銷售面積。 

八、計(jì)算稅收銷售成本。

九、以后年度后續(xù)成本調(diào)整。

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