2018年12月7日財(cái)政部發(fā)布了修訂后的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》，財(cái)政部規(guī)定：

在境內(nèi)外同時(shí)上市的企業(yè)以及在境外上市并采用國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表的企業(yè)，自2019年1月1日起施行；其他執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)自2021年1月1日起施行。

新租賃對(duì)承租人會(huì)計(jì)處理的影響

1.取消承租人經(jīng)營(yíng)租賃和融資租賃分類；

2.除短期租賃和低價(jià)值資產(chǎn)租賃除外，確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債；

3.短期租賃（12個(gè)月以內(nèi)）和低價(jià)值租賃與原租賃準(zhǔn)則中經(jīng)營(yíng)租賃處理方法基本一致。

【案例】辦公樓租賃合同主要信息摘錄

承租人：甲公司 出租人：乙公司

租賃地址：（辦公寫字樓）A大廈18層 租賃面積：3000平米

租期：2021年10月1日至2024年12月31日 免租期：3個(gè)月（2021年免租金）

月租金：40萬(wàn)，合計(jì)租金1440萬(wàn)。

支付方式：按季度預(yù)付。 支付日期：每季度首日。（首次支付日期2022年1月1日）

押金條款：簽訂合同支付押金100萬(wàn)，租賃結(jié)束歸還給甲公司。

其他支出：租賃補(bǔ)償款30萬(wàn)（給原租戶），租金交易傭金（給中介）10萬(wàn)。

其他信息：甲公司無(wú)法確定租賃內(nèi)含利率，增量借款季度利率1%。

為簡(jiǎn)化處理，假設(shè)不考慮相關(guān)稅費(fèi)影響。

承租人甲公司的會(huì)計(jì)處理如下：

一、計(jì)算租賃期開(kāi)始日租賃付款額的現(xiàn)值，并確認(rèn)租賃負(fù)債和使用權(quán)資產(chǎn)。

1.租賃負(fù)債（2021年10月1日）計(jì)算過(guò)程如下：

12期（季度）租賃付款額＝3×40×12＝1440（萬(wàn)元）

租賃付款額的現(xiàn)值＝120×（P/A，1%，12）＝1350（萬(wàn)元）

未確認(rèn)融資費(fèi)用＝1440-1350＝90（萬(wàn)元）

2.使用權(quán)資產(chǎn)計(jì)算過(guò)程：

使用權(quán)資產(chǎn)＝租賃負(fù)債＋初始直接費(fèi)用＝1350＋30＋10＝1390（萬(wàn)元）

二、使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債相關(guān)入賬處理

2021年10月1日

借：使用權(quán)資產(chǎn) 1390萬(wàn)元

       租賃負(fù)債——未確認(rèn)融資費(fèi)用 90萬(wàn)元

       貸：租賃負(fù)債——租賃付款額 1440萬(wàn)元

              銀行存款 40萬(wàn)元

三、使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債的后續(xù)計(jì)量

2021年10月31日

1.使用權(quán)資產(chǎn)折舊

借：管理費(fèi)用——租賃費(fèi) 35.6萬(wàn)元

       貸：使用權(quán)資產(chǎn)累計(jì)折舊 1390萬(wàn)元/39月＝35.6萬(wàn)元

2.租賃負(fù)債攤銷

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 1350×1%/3=4.5 萬(wàn)元

       貸：租賃負(fù)債——未確認(rèn)融資費(fèi)用 4.5萬(wàn)元

11月，12月會(huì)計(jì)處理同上

四、支付租金

2022年1月1日

借：租賃負(fù)債——租賃付款額 120萬(wàn)元

       貸：銀行存款 120萬(wàn)元

五、使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債的后續(xù)計(jì)量

2022年1月31日

1.使用權(quán)資產(chǎn)折舊

借：管理費(fèi)用——租賃費(fèi) 35.6萬(wàn)元

       貸：使用權(quán)資產(chǎn)累計(jì)折舊 1390萬(wàn)元/39月＝35.6萬(wàn)元

2.租賃負(fù)債攤銷

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 （1350＋4.5×3-120）×1%/3=4.15 萬(wàn)元

       貸：租賃負(fù)債——未確認(rèn)融資費(fèi)用 4.15萬(wàn)元

2月，3月會(huì)計(jì)處理同上，后續(xù)季度以此類推

隨著經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展，一方面幾乎每家企業(yè)都會(huì)涉及租賃的業(yè)務(wù)，租辦公樓、租廠房、租用車輛設(shè)備等；另一方面新租賃準(zhǔn)則的實(shí)施和稅法的不斷變化對(duì)企業(yè)租賃業(yè)務(wù)的財(cái)稅處理提出了更高的要求，困擾了很多一線的財(cái)務(wù)工作者。

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