不動產租賃涉及到的納稅問題！一文讓您了如指掌！

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯：fengjunyan 2020/09/21 15:03:07　　字體：大小

一般的企業(yè)都需要有一些廠房用于生產、儲備原材料、儲備貨物等等作用，但是您知道租賃不動產涉及到哪些納稅問題嗎？如何進行處理呢？快來一起看下吧！

企業(yè)出租廠房一般要交納以下幾種稅

一、增值稅：

《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1規(guī)定，納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。

《財政部、國家稅務總局關于建筑服務等營改增試點政策的通知》（財稅〔2017〕58號）出臺新規(guī)定，自2017年7月1日起財稅〔2016〕36號文件上述規(guī)定修改為：納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。

二、房產稅

（1）一般的是按照租金收入交納12%的房產稅。

（2）關于“免租期”和“無租”的特殊規(guī)定

例如：A公司有一棟房屋，其房屋原價為1000萬元。2009年6月A公司將該房屋對外出租，房屋租期為10年，年租金為120萬元。合同同時約定：給予承租方6個月的免租期，也就是，租賃期限自6個月免租期結束的次日起開始計算。

根據(jù)《國家稅務總局關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）的規(guī)定，出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）規(guī)定，對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。以A公司為例，2009年A公司應繳納房產稅為1000×（1-30%）×1.2%×6÷12=4.2（萬元）。

另外需要說明的是，《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2009]128號）第一條規(guī)定，無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。根據(jù)該文件的規(guī)定，免租使用的房產應當是由承租方按照房產余值代為繳納房產稅。但該規(guī)定是針對所出租的房產，出租人自始至終免收租金的情況下，應當是由承租人代為繳納房產稅。而對于有償租賃，但提供一定期限的免租期的，仍應當由產權人按照房產余值繳納房產稅。

三、印花稅

按照房屋租賃合同所記載的租金的金額交納千分之一的印花稅。

四、所得稅

企業(yè)所得稅實施條例19條，國稅函【2010】79。

（1）普通租賃

《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定：所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入應當按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。

（2）特別租賃

國稅函【2010】79號文件，關于租金收入確認問題：根據(jù)《實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。（直線法）

即：意味著企業(yè)提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入可以在租賃期內根據(jù)權責發(fā)生制原則，分期均勻計入相關年度收入。但出租人分期均勻確認租金收入必須同時具備兩個條件：一是合同或協(xié)議規(guī)定租賃期限為跨年度。二是租金為提前一次性支付。如果A公司是一次性收取10年的租金收入，則在申報2009年企業(yè)所得稅時，應確認租金收入為（120×10）÷（10×12+6）×7=66.67（萬元），此時的企業(yè)所得稅應稅收入確認時間與會計保持了一致。但本例中，A公司是按照合同約定分期收取租金，則應當按照合同約定的承租人應付租金的日期確認企業(yè)所得稅應稅收入的實現(xiàn)，相應免租期企業(yè)所得稅不確認租金收入的實現(xiàn)。

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