【案例講解】房地產企業(yè)售后返租商業(yè)模式優(yōu)化！

來源: 正保會計網校編輯：fengjunyan 2020/09/11 14:38:29　　字體：大小

售后返租，指開發(fā)商銷商品房時，約定以購房合同折讓優(yōu)惠后價為成交價，同時與購房者簽該房租賃合同，要求購房者一定期限內必須將購買房屋無償或低價交開發(fā)公司統(tǒng)一經營，收益歸開發(fā)商。

為實行售后返租，許多房地產公司成立資產管理公司運作售后返租業(yè)務。

一般商業(yè)經營模式：資產管理公司從購房者個人手中租回商鋪（固定收益返還），然后再對外出租。

營改增后這種商業(yè)經營模式將產生較重稅負，分析如下：

第一、資產管理公司從購房者租回商鋪或房屋階段，購房者需按3%征增值稅，符合免征增值稅規(guī)定除外。購房者是個人下，只能到當?shù)貒惥执_3%稅率普票，資產管理公司不可抵扣進項稅。

第二、資產管理公司從購房者租回的商鋪或房屋再對外出租，需繳增值稅，一般納稅人9%稅率，小規(guī)模納稅人3%稅率。

因此，資產管理公司對外統(tǒng)一出租的商鋪或房屋要依法繳9%增值稅。

為降稅負，須從合同簽訂入手：

第一、購房時由資產管理公司與購房者簽委托代理租房協(xié)議。

第二、由購房者（出租人）、承租人和資產管理公司（中介）簽三方租賃合同，約定資產管理公司從租房者租金中收一定比例傭金。

第三、資產管理公司統(tǒng)一匯總到當?shù)貒惥执彿空撸ǔ鲎馊耍┛劾U稅金，代開普票。

通過以上合同簽訂，根據財稅[2016]36號規(guī)定，一般納稅人（資產管理公司）收的傭金按6%征增值稅。購房者個人按3%征增值稅。資產管理公司降低增值稅稅負。

案例：成立資產管理公司開展售后返租

（1）案情介紹

某房地產公司營改增后開發(fā)一商業(yè)大樓，采取售后返租形式銷售。房地產公司承諾，購房者買房后，自買房后5年內每年可得房款7%租金。房地產公司再將所售大樓統(tǒng)一租給某商業(yè)集團經營。開發(fā)商每年付購房者租金650萬元（含增值稅），開發(fā)商每年收某商業(yè)集團付的租金700萬元（含增值稅）。假設不考慮城建稅及附加和不考慮進項稅額抵扣。

分析：如何稅收籌劃才能更省稅。

（2）籌劃前

售后返租業(yè)務產生稅費（房產稅，印花稅等不計）：開發(fā)商每年就收到租金需繳增值稅： 700 ÷（1+9%） ×9%=57.80（萬元）。

開發(fā)商付購房者租金650萬元，需統(tǒng)一匯總到當?shù)貒惥执彿空撸ǔ鲎馊耍┛劾U稅金，代開普票。

由于個人在當?shù)貒惥执_普票，不可抵扣增值稅，房地產公司付購房者租金650萬元，沒進項稅額可抵扣，須對700萬元租金全額繳57.80萬增值稅，稅負較高！

（3）籌劃方案

房地產公司成立一家資產管理公司，并申請一般納稅人，操作如下：

第一、購房時由資產管理公司與購房者簽委托代理租房協(xié)議。

第二、購房者（出租人）、承租人和資產管理公司（中介）簽三方租賃合同，

約定：資產管理公司從租房者每年租金中扣除付購房者650萬元后，剩下的作資產管理公司傭金。

（4）籌劃后

資產管理公司可將收的700萬元租金分解為代收租金650萬元和代理手續(xù)費50萬元，資產管理公司繳增值稅：50 ÷（1+6%） ×6%=2.83(萬元）。比開發(fā)商與購房者直接簽租賃合同節(jié)省稅金54.97萬元。

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