納稅申報(bào)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之中非常重要的一環(huán)，想要成為領(lǐng)導(dǎo)欣賞的會(huì)計(jì)，想要升職加薪，那就一定要搞清楚納稅申報(bào)的各種情況！今天正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校-開放課堂就給大家講解下房地產(chǎn)公司的納稅申報(bào)吧！希望對(duì)您有所幫助，快來看下吧！

正常申報(bào)增值稅

一、增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的判斷

《營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅2016年36號(hào)）第45條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。

在具體交房時(shí)間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。

以交房時(shí)間作為房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，主要是基于以下幾點(diǎn)考慮：

1.可以解決稅款預(yù)繳時(shí)間與納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間不明確的問題；

2.是可以解決房地產(chǎn)公司銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)生時(shí)間不一致造成的錯(cuò)配問題（如果按收到房屋價(jià)款作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，可能形成前期銷項(xiàng)稅額大、后期進(jìn)項(xiàng)稅額大、長(zhǎng)期留抵甚至到企業(yè)注銷時(shí)進(jìn)項(xiàng)稅額仍然沒有抵扣完畢的現(xiàn)象）。

3.可以解決從銷售額中扣除的土地價(jià)款與實(shí)現(xiàn)的收入匹配的問題。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際交房或合同約定交房前，收到購房款只需按預(yù)收款核算并預(yù)繳增值稅；待交房或合同約定交房時(shí)確認(rèn)、計(jì)提增值稅，并按規(guī)定申報(bào)繳納，已預(yù)繳的增值稅可以從申報(bào)的應(yīng)納稅款中抵減；

沒有收款的部分，在交房或按合同約定交房后，待收到款項(xiàng)或合同約定付款時(shí)確認(rèn)、計(jì)提增值稅，并按規(guī)定申報(bào)繳納；

當(dāng)然，以上判斷的前提是沒有開具發(fā)票的。先開發(fā)票的，增值稅納稅義務(wù)在開發(fā)票時(shí)發(fā)生。

二、正式納稅申報(bào)（完工交付，填《增值稅納稅申報(bào)表》）

按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施方法》的規(guī)定，納稅人采取預(yù)收款方式銷售不動(dòng)產(chǎn)的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間不再為收到預(yù)收款的當(dāng)天，而是完成不動(dòng)產(chǎn)銷售行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，應(yīng)按照增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

一般納稅人、小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

增值稅納稅申報(bào)表為一張主表，四張附表。主表的數(shù)據(jù)主要從四張附表和減免稅表得來，所以在填表時(shí)要先填附表，最后填主表。

四張附表分別是：

附表一  銷售情況明細(xì)表

附表二  進(jìn)項(xiàng)稅額明細(xì)表

附表三  扣除項(xiàng)目明細(xì)表

附表四  稅額抵減情況表

案例：假設(shè)A房開公司2019年8月完工交付，項(xiàng)目預(yù)售收入共計(jì)5000萬，當(dāng)月全部開具增值稅普票；當(dāng)月取得增值稅專票109萬（稅金9萬），計(jì)算出可以扣除的土地成本1500萬，項(xiàng)目已預(yù)繳增值稅120萬，期初留抵稅額100萬。

計(jì)算當(dāng)月銷項(xiàng)稅額：（5000-1500）/(1+9%）*9%=289萬

當(dāng)月應(yīng)繳增值稅：289-（100+9）-120=60萬

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史潔然老師講解的

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)主管“財(cái)稅表”

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