企業(yè)必須重視業(yè)務(wù)過程中的合同管控，因?yàn)楹贤诳刂贫愂粘杀旧暇哂蟹浅Ｖ匾饬x。特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的業(yè)務(wù)流程和環(huán)節(jié)非常多，從土地的招拍掛，到項(xiàng)目的可行性研究和定位，到產(chǎn)品的市場調(diào)研和分析，到土地的開發(fā)和工程建設(shè)，到商品房的銷售及交付，再到物業(yè)管理，涉及到的房地產(chǎn)開發(fā)流程8個階段，在這8個階段涉及12種稅收合計(jì)659個環(huán)節(jié)。
    一個企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人必須對于房地產(chǎn)行業(yè)足夠的熏染浸泡，浸潤其中，洞悉行業(yè)變化，熟練掌握和運(yùn)用涉稅政策，才能夠駕馭各個環(huán)節(jié)，本次課程結(jié)合“營改增”最新政策，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個環(huán)節(jié)和流程，推出本期課程。
    我們知道，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程和環(huán)節(jié)多，開發(fā)周期長，涉及交易金額大，對于專業(yè)要求和細(xì)節(jié)考量異常嚴(yán)格。凡是要控制和降低稅收成本，必須正確簽訂合同。我們知道企業(yè)的稅收不是財(cái)務(wù)部做賬做出來的，而是企業(yè)業(yè)務(wù)部門在做業(yè)務(wù)時做出來的；特別是在目前營改增大背景情況下，我們務(wù)必必須審慎對待合同的簽訂，合同、業(yè)務(wù)流程與稅收的關(guān)系是：合同決定業(yè)務(wù)流程，業(yè)務(wù)流程決定稅收，合同在降低企業(yè)稅收成本中起關(guān)鍵和根本性作用。在合同執(zhí)行過程中，在營改增的大背景下，“三證統(tǒng)一”和“三流統(tǒng)一”“三價(jià)統(tǒng)一”同時又是異常重要，既能夠規(guī)范企業(yè)經(jīng)營活動降低企業(yè)涉訴風(fēng)險(xiǎn)，同時能夠?qū)τ诙愂者M(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，至少達(dá)到不交冤枉稅，甚至節(jié)稅目的。

【面向人群】房地產(chǎn)企業(yè)主辦會計(jì)、會計(jì)主管、財(cái)務(wù)主管、財(cái)務(wù)經(jīng)理
【上課時間】12月18日、12月25日（周日　09:30～12:00　14:00～17:30）
【課程附贈】1.合同和成本臺賬模板
　　　　　　2.款+項(xiàng)+申請支+付+審+批+表
　　　　　　3.銷售合同臺帳模板
　　　　　　4.土地增值稅稅前扣除憑證（帶公式）
　　　　　　5.配套課程電子資料
【師資簡介】梁石，畢業(yè)于南京財(cái)經(jīng)大學(xué)，高級會計(jì)師，高級稅務(wù)顧問和資深專家型的企業(yè)管理創(chuàng)新者。曾先后就職于大型國有建筑房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)較大規(guī)模民營商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。目前就職于外資地產(chǎn)企業(yè)全面負(fù)責(zé)其財(cái)稅范圍內(nèi)容的全部工作。在建筑房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅領(lǐng)域摸爬滾打浸潤了23年，一直致力于該行業(yè)的財(cái)務(wù)核算，是建筑、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅法務(wù)實(shí)戰(zhàn)型的資深專家，常年筆耕不輟，把工作過程中的各種問題和心得總結(jié)出來，已先后在省市級期刊上發(fā)表論文十余篇。
【課程大綱】
第一篇　“營改增”政策解讀及其對房地產(chǎn)企業(yè)影響和應(yīng)對
政策解讀及應(yīng)對措施（財(cái)稅〔2016〕36號）
　一、銷售服務(wù)之不動產(chǎn)銷售服務(wù)
　二、房地產(chǎn)企業(yè)適用稅率與征收率
　三、房地產(chǎn)企業(yè)不動產(chǎn)銷售稅目注釋
　四、銷售額的確定
　五、新項(xiàng)目和老項(xiàng)目及其涉稅事項(xiàng)的處理
　六、預(yù)繳稅款及時間的確定
　七、一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)征方法
　八、進(jìn)項(xiàng)稅額的確定
　九、一般納稅人取得老項(xiàng)目
　　1.新新老項(xiàng)目的劃分標(biāo)準(zhǔn)
　　2.新老項(xiàng)目的增值稅計(jì)稅方法的選擇及涉稅處理
　十、房地產(chǎn)企業(yè)的合同簽訂需要注意的細(xì)節(jié)要點(diǎn)
　　1.營改增后業(yè)務(wù)流程和合同簽訂模式梳理
　　2.增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣機(jī)制對于房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅影響;
　十一、“營改增”后，以房抵頂工程款協(xié)議的簽訂及涉稅事項(xiàng)處理
　十二、供應(yīng)商身份選擇非常重要，如果恰當(dāng)選擇供應(yīng)商的身份進(jìn)行稅務(wù)籌劃？
　十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的增值稅的計(jì)算及取決因素分析，從要素入手進(jìn)行涉稅管控；
第二篇　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個環(huán)節(jié)的合同涉稅處理及賬務(wù)處理
　一、公司成立的股東之間的《投資協(xié)議》及《公司章程》細(xì)節(jié)要點(diǎn) 　
　二、簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》細(xì)節(jié)要點(diǎn)和相關(guān)財(cái)稅處理
　　1.土地出讓金的憑證
　　2.土地閑置費(fèi)的財(cái)稅處理
　　3.因?yàn)檠悠谥Ц锻恋爻鲎尳鸪袚?dān)土地出讓金的財(cái)政利息
　　4.土地出讓金的返還財(cái)稅處理；
　　5.土地出讓金的滯納金的財(cái)稅處理
　　6.不同簽約方式下的城鎮(zhèn)土地使用稅的處理
　　7.城市建設(shè)配套費(fèi)的財(cái)稅處理
　　8.契稅的計(jì)算依據(jù)和會計(jì)處理
　　9.《土地出讓合同》的印花稅財(cái)稅處理（是否繳納，如果繳納是管理費(fèi)用還是還是資本化計(jì)入土地成本？在土地增值稅清算時候能否稅前扣除？）
　三、簽訂《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案合同》細(xì)節(jié)要點(diǎn)和相關(guān)財(cái)稅處理；
　四、簽訂 《建設(shè)工程監(jiān)理合同》細(xì)節(jié)要點(diǎn)和相關(guān)財(cái)稅處理
　五、簽訂《模型制作合同》細(xì)節(jié)要點(diǎn)和相關(guān)財(cái)稅處理
　六、簽訂《勘察設(shè)計(jì)合同》細(xì)節(jié)要點(diǎn)和相關(guān)財(cái)稅處理
　七、簽訂《施工圖設(shè)計(jì)合同》細(xì)節(jié)要點(diǎn)和相關(guān)財(cái)稅處理
　八、簽訂總承包《施工合同》細(xì)節(jié)要點(diǎn)和相關(guān)財(cái)稅處理
　　1.招投標(biāo)文件的細(xì)節(jié)擬定
　　2.合同文本的擬定
　　　(1)兩種價(jià)款確定方式：固定總價(jià)，固定單價(jià)；二者的差異性分析；增值稅稅制下的工程造價(jià)規(guī)則（住房城鄉(xiāng)建設(shè)部模式；遼寧模式，四川模式）；
　　　(2)付款節(jié)點(diǎn)的擬定
　　　(3)設(shè)計(jì)變更的相關(guān)確定方式
　　　(4)竣工決算的相關(guān)約定；
　　　(5)竣工決算審計(jì)費(fèi)承擔(dān)方式的確定
　　　(6)質(zhì)保金支付方式的確定；違約及違約責(zé)任條款的設(shè)定
　　3.總承包合同發(fā)票條款的約定
　　4.“甲供材”和“超供材”在營改增后的財(cái)稅處理
　　5.總包管理費(fèi)/總包配合費(fèi)營改增后的財(cái)稅處理
　　6.水電費(fèi)的營改增后的財(cái)稅處理
　　7.提前竣工獎的營改增后的財(cái)稅處理
　　8.營改增后涉及到總承包合同的印花稅處理
　　9.營改增后質(zhì)保金條款約定及對甲乙雙方的財(cái)稅影響
　　10.合同臺賬的建立（包括變更、工作聯(lián)系函等）
　　11.總承包施工合同項(xiàng)下的鋼結(jié)構(gòu)工程/門窗工程在營改增后的合同簽訂及財(cái)稅處理
　　12.營改增后建筑企業(yè)收取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約金、提前竣工獎、賠償金的財(cái)稅處理和發(fā)票開具技巧
　　13.營改增前已經(jīng)完成的工程結(jié)算未收的工程款于營改增后收到工程款的發(fā)票開具技巧
　　14.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房抵頂工程款的財(cái)稅處理及合同細(xì)節(jié)擬定
　　15.最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2004]14號針對“黑合同”承攬工程 “白合同”結(jié)算價(jià)款的法律分析；
　九、簽訂《建設(shè)工程監(jiān)理合同》的細(xì)節(jié)要點(diǎn)和財(cái)稅處理 　
　十、簽訂《廣告合同》細(xì)節(jié)要點(diǎn)和相關(guān)財(cái)稅處理
　十一、簽訂《商品房買賣合同》前后相關(guān)工作要點(diǎn)及財(cái)稅處理
　　1.誠意金的財(cái)稅處理
　　2.《認(rèn)購協(xié)議》的擬定及定金的財(cái)稅處理
　　3.《商品房買賣合同成交確認(rèn)書》的細(xì)節(jié)擬定
　　4.首付款的財(cái)稅處理
　　5.首付款分期的財(cái)稅處理
　　6.按揭貸款（商業(yè)貸款/公積金貸款）的財(cái)稅處理　
　　7.實(shí)測面積和預(yù)測面積差異形成房款的多退少補(bǔ)的法律規(guī)定及相關(guān)財(cái)稅處理
　　8.延期交房產(chǎn)生的違約金的財(cái)稅處理
　　9.購房者未按期支付房款產(chǎn)生違約金的財(cái)稅處理
　　10.開發(fā)商延期辦理產(chǎn)證交付手續(xù)的違約金的財(cái)稅處理
　　11.購房者按揭貸款斷供產(chǎn)生的法律后果及財(cái)稅處理
　　12.購房者換/退房的相關(guān)手續(xù)的擬定及財(cái)稅處理
　　13.不同原因造成購房者逾期付款的法律后果及財(cái)稅處理
　　14.《商品房買賣合同》涉及關(guān)鍵的時間點(diǎn)要素分析及《銷售合同臺賬》的要素定義及后續(xù)處理
　十二、《委托代理銷售合同》擬定及財(cái)稅處理
　十三、簽訂《前期物業(yè)管理合同》的細(xì)節(jié)要點(diǎn)和相關(guān)財(cái)稅處理
　十四、最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2004]14號針對“黑合同”承攬工程 “白合同”結(jié)算價(jià)款的法律分析
　十五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)/建筑施工企業(yè)的“三證統(tǒng)一”（法律憑證、會計(jì)憑證、稅務(wù)憑證）及“三流統(tǒng)一”（資金流、票流和物流/勞務(wù)流）原理釋義及涉及風(fēng)險(xiǎn)案例分析

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