投資性房地產(chǎn)如何初始計(jì)量

來源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校編輯： 2024/12/13 11:24:58　　字體：大小

投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量方法

投資性房地產(chǎn)是指為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。根據(jù)國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第40號(hào)（IFRS 40）和中國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量應(yīng)當(dāng)以其成本進(jìn)行計(jì)量。成本包括購買價(jià)格、相關(guān)稅費(fèi)、直接歸屬于使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的其他支出。例如，購買一處商業(yè)地產(chǎn)作為出租用途時(shí)，其成本不僅包括購買價(jià)格，還應(yīng)包括法律費(fèi)用、交易稅費(fèi)等直接費(fèi)用。
在某些情況下，企業(yè)可能通過自行建造或開發(fā)投資性房地產(chǎn)。這種情況下，成本應(yīng)包括直接材料、直接人工、直接費(fèi)用以及可直接歸屬于該資產(chǎn)的間接費(fèi)用。值得注意的是，如果投資性房地產(chǎn)是通過交換其他非貨幣性資產(chǎn)獲得的，其成本應(yīng)按照公允價(jià)值計(jì)量，除非該交換不具備商業(yè)實(shí)質(zhì)或公允價(jià)值無法可靠計(jì)量。

初始計(jì)量中的特殊考慮

在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量時(shí)，企業(yè)需要特別注意幾個(gè)方面。首先，對(duì)于后續(xù)計(jì)量模式的選擇，企業(yè)可以選擇成本模式或公允價(jià)值模式。一旦選擇，除非滿足特定條件，否則不得隨意更改。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)應(yīng)按成本減去累計(jì)折舊和累計(jì)減值損失后的金額計(jì)量；而在公允價(jià)值模式下，則應(yīng)以公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益。
此外，對(duì)于已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，即使它們是通過經(jīng)營租賃方式出租的，也應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。如果企業(yè)擁有某項(xiàng)房地產(chǎn)的一部分用于出租，另一部分自用，則需要合理劃分這兩部分，分別按照投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。這種劃分需要基于物理上的可區(qū)分性或功能上的可區(qū)分性。

常見問題

投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量是否包括后續(xù)的維護(hù)和修理費(fèi)用？

答：投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量不包括后續(xù)的維護(hù)和修理費(fèi)用。這些費(fèi)用通常在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益，除非它們能夠增加資產(chǎn)的使用壽命或提高其使用效能，從而滿足資本化的條件。

如何確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值？

答：確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值通常需要參考市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)、專業(yè)評(píng)估報(bào)告等。企業(yè)應(yīng)確保所采用的估值方法是合理且一致的，能夠反映當(dāng)前市場(chǎng)條件下的最佳估計(jì)。

如果企業(yè)同時(shí)擁有自用房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)，如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？

答：企業(yè)應(yīng)根據(jù)使用目的將房地產(chǎn)區(qū)分為自用房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)。對(duì)于自用部分，按照固定資產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理；對(duì)于出租部分，則作為投資性房地產(chǎn)處理。這種區(qū)分需要基于物理上的可區(qū)分性或功能上的可區(qū)分性，并在財(cái)務(wù)報(bào)表中予以適當(dāng)披露。

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