5月1日，增值稅正式在包括房地產(chǎn)、建筑企業(yè)中的所有企業(yè)正式實施。

資深財稅專家程龍貴給大家分享5月份房地產(chǎn)企業(yè)必須要開展的6項工作，5月份剩余的時間不多，大家可結(jié)合公司的情況、當(dāng)?shù)貒悪C關(guān)管理情況，積極開展必要工作，為公司創(chuàng)造財稅管理價值。

 程龍貴  資深財稅專家

事件一：老項目銷售簡易計稅方法認定備案工作

◆老項目認定標(biāo)準(zhǔn)及部門省份老項目其他認定標(biāo)準(zhǔn)

對于老項目的認定標(biāo)準(zhǔn)，筆者再次不做多說，除總局文件提出的兩項標(biāo)準(zhǔn)外，部分省份國稅局通過營改增政策解答的方式，規(guī)定其比較有實操性的認定標(biāo)準(zhǔn)。

比如河北省規(guī)定，只要納稅人能夠提供2016年4月30日前實際已開工的確鑿證明，可以按照老項目選擇簡易計稅方法。

請房地產(chǎn)了解項目所在區(qū)域是否也有類似政策公布，或者已發(fā)布未公開。在了解的基礎(chǔ)上，應(yīng)積極申請老項目認定。

如：20160430河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之二）規(guī)定；關(guān)于無工程承包合同或合同約定開工日期不明確的開發(fā)項目是否可以選擇簡易計稅方法問題（二十四）。

部分開發(fā)項目，由于特殊原因未簽訂工程承包合同，或者工程承包合同中約定的合同開工日期不明確，但是確已在2016年4月30日前開始施工。按照實質(zhì)重于形式的原則，只要納稅人能夠提供2016年4月30日前實際已開工的確鑿證明，可以按照老項目選擇簡易計稅方法。

◆判斷老項目采用一般計稅方法還是簡易計稅方法，稅后利潤更大

至于老項目是采用一般計稅方法還是簡易計稅方法稅后利潤更優(yōu)，需要房地產(chǎn)企業(yè)自行估算項目的收入、土地成本、政府規(guī)費、建筑服務(wù)成本、甲供材成本、可抵扣成本等綜合因素來計算土地增值稅，同時還需要考慮可抵扣的費用，和不抵扣的費用、利息等因素，來綜合考慮企業(yè)所得稅，以整體稅后利潤最大化為判斷標(biāo)準(zhǔn)。

這需要企業(yè)有很好的管理體系，提供相對準(zhǔn)確的決策數(shù)據(jù)，同時，還需要有一個很好的信息化模型，來實時動態(tài)測算稅后凈利潤，是一件計算含量和工作量都不小的工作。

◆辦理老項目簡易辦法認定備案

如確定老項目需要辦理，簡易計稅方法時，企業(yè)在申請為一般納稅人時，務(wù)必在5月31日之前申請簡易計稅方法的備案認定。

筆者在培訓(xùn)的過程中，了解到各地目前國稅局對于老項目認定程序進展程度各異，有些地區(qū)已辦理簡易計稅備案，但有的地區(qū)沒有辦理，并且不給房地產(chǎn)企業(yè)明確的回復(fù)。

但是，筆者還是要反復(fù)強調(diào)，請您無論如何爭取在5月31日之前辦理備案手續(xù)，因為不辦理，采用一般計稅方法時，公司對該項目的后續(xù)管理將發(fā)生巨大的變化。

◆不辦理簡易計稅方法備案的風(fēng)險

如果不辦理備案，企業(yè)是一般納稅人時，6月份就必須要申報繳納5月份增值稅，此時，對于項目必須要確定是采用何種計稅方法，而一般納稅人默認采用一般計稅方法，因此，如果在5月31日之前，沒有辦理簡易計稅方法備案，那么6月份申報，該項目就應(yīng)該是采用一般計稅方法。

◆辦理簡易計稅方法的優(yōu)點

如果當(dāng)您不能判斷項目到底適用一般計稅方法還是簡易計稅方法，筆者給您幾個簡易計稅方法下的優(yōu)點，請您結(jié)合公司特點，參考選擇：

.增值稅的稅負上限就是5%，原營業(yè)稅相比，由于是價外稅，稅負率還稍微下降；

.簡易計稅方法下，不涉及增值稅專用發(fā)票，采購成本會降低；

.簡易計稅方法下，不涉及采購的增值稅專用發(fā)票，可以遠離虛開增值稅專用發(fā)票，同時也就遠離了刑事風(fēng)險。

事件二：爭取項目為老項目

如果了解到項目所在地有政策支持，需要有確鑿的實質(zhì)開工證據(jù)，就可以認定為老項目，公司應(yīng)該尋找確鑿證據(jù)，確鑿證據(jù)包括但不限于以下：

◆項目開工剪彩儀式；

◆項目實際動工成果，比如已經(jīng)挖地基、建筑物已經(jīng)出地平線；

◆支付工程款給建筑商；

◆取得建筑商工程發(fā)票等。

事件三：4月30日前取得不動產(chǎn)出租簡易計稅方法備案

根據(jù)文件規(guī)定，4月30日之前取得的不動產(chǎn)，可以申請簡易計稅方法，按照5%征收率征收增值稅，而一般計稅方法則按照11%繳納增值稅，對于部分4月30日之前取得的不動產(chǎn)，往往沒有進項稅額發(fā)票，因此，如果不申請簡易計稅方法，稅負率將大大提升。

對于4月30日前取得不動產(chǎn)，尤其是房地產(chǎn)自行開發(fā)的不動產(chǎn)，是否采用簡易計稅方法，需結(jié)合該項目銷售情形是否認定為簡易計稅方法，如果銷售認定為簡易計稅方法，則該項目不能取得進項稅額發(fā)票，毫無疑問，要及時申請簡易計稅方法。

筆者注意到，不少房地產(chǎn)企業(yè)重視銷售部分物業(yè)簡易計稅方法的認定備案，而容易忽視出租物業(yè)簡易計稅方法的認定備案，因此，在此提醒房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分關(guān)注此備案事項。

事件四：修改公司銷售合同，更新公司銷售管理制度

筆者在4月份的培訓(xùn)過程中，而學(xué)員反復(fù)強調(diào)5月份必須修改銷售合同，因為目前的銷售合同并沒有充分考慮到增值稅事項，尤其是新老項目的問題，而5月份甚至以后銷售的項目，應(yīng)該絕大部分是老項目，并且采用簡易計稅方法。

如房地產(chǎn)企業(yè)在銷售合同中沒有任何明顯的話，筆者認為，將來在辦理房產(chǎn)證時，將出現(xiàn)極大爭議，如果在房價上漲期間還好，如果在下降期間，可能會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來絕大的困難。

事件五：修改公司采購合同，更新公司采購管理制度

基于房地產(chǎn)企業(yè)增值稅，同時包含了增值稅以及原營業(yè)稅的特點，又加上了簡易計稅方法和一般計稅方法并存的問題，極大考驗了房地產(chǎn)企業(yè)采購管理，考驗房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)稅務(wù)管理水平，只要公司財務(wù)人員稍微出現(xiàn)一點差錯，給企業(yè)帶來的后果，不是多交增值稅，就是偷逃增值稅。

在實踐管理中，需要財務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門進行充分的溝通，只有在財務(wù)部門精通業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)部門掌握大量的財稅知識的前提下，才有可能保證公司增值稅管理不出大的風(fēng)險。

增值稅采購中，對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員和業(yè)務(wù)人員還會面臨一個重大的問題，就是如何規(guī)避虛開增值稅風(fēng)險，如何杜絕善意取得增值稅專用發(fā)票的風(fēng)險。

事項六：重新設(shè)置會計核算制度

房地產(chǎn)企業(yè)由營業(yè)稅改為增值稅以后，由于存在一般計稅方法和簡易計稅方法并存的情況，以及目前復(fù)雜的納稅申報表，需要設(shè)計一套符合房地產(chǎn)管理和申報的會計核算科目，提高工作效率的同時，降低納稅申報的差錯。

當(dāng)然，如果項目處于完工銷售以后，通過合理設(shè)置的會計科目，還可能快速進行進銷差額動態(tài)平衡的預(yù)測和指導(dǎo)工作。

非常慶幸，筆者4月份培訓(xùn)學(xué)員后續(xù)跟進來看，參訓(xùn)企業(yè)基本上落實了4月份應(yīng)開展的工作，筆者希望5月份，有更多的房地產(chǎn)企業(yè)抓住最后的機會，將方案落地。

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