房價“漲跌”膠著難辨，剛性需求者“望房興嘆”，二手房交易成為越來越多普通購房者的選擇。買房繳稅是一個無法回避的問題，相關稅金在購買房產(chǎn)時占有相當?shù)谋戎?，二手房交易到底需要繳納哪些稅？

契稅和土地增值稅

購買普通唯一住房的減半征收，購買90平方米及以下普通唯一住房的減按1％稅率征收，非住宅類房屋按計稅參考價的3％交納。

根據(jù)國家規(guī)定，房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納。住宅類房屋標準按房款總價的1％-3％交納契稅，各地規(guī)定有所不同，需視情況處理。具體的比例需根據(jù)國家相關政策、購房者的購房時間、購房單價、購房面積、是否第1次購房等因素來確定；非住宅類房屋按計稅參考價的3％交納。

自2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1％稅率征收契稅。

非住宅類房屋按計稅參考價的3％交納。144平米以上3％；二次購房都是3％，不分面積。

對于土地增值稅而言，個人銷售住房暫免征收，轉讓非住宅類房產(chǎn)核定征收。

個人轉讓非住宅類房產(chǎn)的“核定征收方式”由登記中心代征，其他均由納稅人自行到房地產(chǎn)所在地主管稅務機關繳納或辦理核實手續(xù)后由登記中心代征。

核定征收公式為：應納土地增值稅額＝計稅價格×核定征收率如某市土地增值稅核定征收標準為：商鋪、寫字樓、酒店為10％，其他非住宅類房產(chǎn)為5％。

營業(yè)稅及附加

銷售購買不足2年的住房全額征收，銷售購買2年以上非普通住房差額征收、銷售購買2年以上普通住房免征營業(yè)稅。

營業(yè)稅及附加由城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和銷售營業(yè)稅組成，征收稅率為5.6％（各地可能存在差異，需結合實際視情處理）。自2015年3月31日起，實行新的二手房銷售“五改二”營業(yè)稅新政策。

（一）個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅應繳營業(yè)稅及附加=住房銷售收入×5.6％。

（二）個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅（應繳營業(yè)稅及附加=住房銷售收入-購買房屋價款）×5.6％。

（三）個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

個人所得稅

轉讓自用5年以上唯一生活用房所得、符合條件的房屋產(chǎn)權無償贈與免征，未提供房屋原值憑證核定征收，其他情形房屋產(chǎn)權無償受贈所得繳納個稅，轉讓房產(chǎn)以轉讓收入減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額。

個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的，取得的所得免征個人所得稅。

住房轉讓人未提供完整、準確的房屋原值憑證的，按住房轉讓收入核定征收個人所得稅。核定征收方式的計算方法為：應納個人所得稅＝計稅價格×核定征收率如某市個人住房轉讓個人所得稅核定征收率標準為：普通住房為1％，非普通住房或非住宅類房產(chǎn)為1.5％，拍賣房產(chǎn)為3％。

符合條件的房屋產(chǎn)權無償贈與，轉讓人和受讓人均不征收個人所得稅：

1．房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

2．房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

3．房屋產(chǎn)權所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

其他情形下房屋產(chǎn)權無償贈與他人的，受贈人按其他所得繳納個人所得稅。

除上述規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與他人的，受贈人即受讓方因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20％；贈與人即轉讓人不征收個人所得稅。

個人轉讓房產(chǎn)，以其轉讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉讓所得”項目繳納個人所得稅。財產(chǎn)轉讓所得應納稅額的計算公式為：應納個人所得稅稅額=（房產(chǎn)轉讓收入-財產(chǎn)原值-合理費用）×20％應納個人所得稅稅額=應納稅所得額×20％應納稅所得額=每次轉讓財產(chǎn)收入額-財產(chǎn)原值-合理費用值得注意的是，對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。

對轉讓房產(chǎn)原值的確定應根據(jù)個人所轉讓房產(chǎn)的不同類型，即商品房及非住房。自建住房、經(jīng)濟適用房、已購公有住房、城鎮(zhèn)拆遷安置住房來區(qū)別確定。

轉讓住房過程中繳納的稅金，是指納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

可以扣除的合理費用是指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

需要重點提示納稅人的是，一是二手房交易稅收優(yōu)惠政策較多，且隨著國家宏觀調控的需求具體稅政變化也較大，需要納稅人及時了解和準確把握，以盡享二手房交易稅收優(yōu)惠帶來的經(jīng)濟實惠；二是各地二手房交易稅收政策可能存在一定的差異，需按照當?shù)鼐唧w稅收征管要求，并同主管稅務機關有效溝通后視情況處理；三是涉及二手房交易的應繳稅金，轉讓方承擔的納稅義務是個人所得稅、營業(yè)稅及附加土地增值稅。受讓方承擔的納稅義務是契稅。而實際申報納稅、繳納稅款，大多由受讓方代為承擔轉讓方納稅義務，即二手房交易的應繳稅金，全部由受讓方負擔。（作者：樊其國）