上周末，有市場傳聞稱，此前由國家住建部和國家外匯管理局共同規(guī)定的，對于境外個人在國內(nèi)購買住房的限制條件即將被取消。

按照2010年11月4日住建部和國家外匯管理局共同下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個人購房管理的通知》規(guī)定，境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房；在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

對于上述條件即將被取消的消息，北京商報記者向國家有關(guān)部門予以求證，但截至發(fā)稿時未獲得回復(fù)；而部分機(jī)構(gòu)人士和開發(fā)商則透露：“該消息傳了很久，據(jù)傳最快6月落地。”

已現(xiàn)首個取消城市

據(jù)悉，上述“限外”政策在出臺之初是作為《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》的落實(shí)細(xì)則的一部分。而如今，對于境外人士購房的限制取消也被看做是年初以來國家相關(guān)部門對樓市調(diào)控政策松綁的延續(xù)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，從去年的“9·30”到今年的“3·30”政策，接連頒布的寬松房地產(chǎn)調(diào)控政策拉動了樓市的復(fù)蘇，而市場仍需要政策進(jìn)一步松綁的實(shí)際情況為取消“限外”提供了可能。

“從2015年以來，全國已經(jīng)有百個城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策，可見市場對于政策松綁的需求仍然強(qiáng)勁。”有分析師表示。

實(shí)際上，雖然在全國范圍“限外”取消仍停留在傳聞層面，但是國內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了率先取消的城市。5月6日，廣東省江門市住建局召開新聞發(fā)布會宣布取消實(shí)施了三年多的購房“限外”政策，以加快消化當(dāng)?shù)貥鞘袔齑妗?/p>

豪宅或成需求釋放點(diǎn)

對于“限外”政策取消的作用，業(yè)內(nèi)人士向記者表示，江門市由于是僑鄉(xiāng)，政策的取消在當(dāng)?shù)厝〉昧肆⒏鸵娪暗男Ч鴮τ诮^大部分城市而言，其放松效果影響實(shí)則有限。不過，業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為，即便樓市基本面不會受到政策動搖，但豪宅或成為例外。“從價格上看，與香港等城市相比，內(nèi)地一線城市的價格仍然較低。所以未來局部市場將會受到取消限外的巨大影響。”張大偉如是判斷，尤其是在境外投資較為密集的一線城市，其需求會得到相應(yīng)釋放。

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房價又要暴漲嗎？

“3·30”新政等一系列房地產(chǎn)政策措施接連出臺，近兩個月里，各地不斷出臺放松限購等政策，個別城市樓市也有所“升溫”，成交量迅速放大，甚至在深圳等地上演了“瘋狂搶房”一幕。有市場人士認(rèn)為，樓市有望全面解禁，房價眼看就要“大漲”。對此，專家表示，房地產(chǎn)市場逐漸會走向分化格局，并且樓市政策也可能進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，但是總體上不會出現(xiàn)全面“暴漲”的局面，尤其是一線城市全面放開限購仍有難度。

多地取消多項(xiàng)限制

目前，除北上廣深4個一線城市和三亞外，各地已全部取消限購措施。而2015年至今，已有超過100個城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策，北京、上海等超過30個城市則增加了公積金貸款額度。

5月19日，濟(jì)南市調(diào)整住房公積金貸款、提取政策；25日，長沙市貸款額度提高至60萬，首套房首付比例降至20％，二套房首付比例降至30％；天津也對個人住房公積金（組合）貸款政策進(jìn)行調(diào)整。緊接著連續(xù)兩天內(nèi)，福建省寧德市、四川省宜賓市等地也下發(fā)文件，或是加大購房補(bǔ)貼力度，或是提高公積金貸款額度、降低首付比例，對市場的刺激不斷增強(qiáng)。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)印證了樓市的“回暖”。統(tǒng)計顯示，4月份70個大中城市新建商品住宅成交繼續(xù)回升，部分城市房價環(huán)比略有上漲。北上廣深4個一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比均出現(xiàn)上漲，最高漲幅分別為1.8％和2.4％，少數(shù)二線城市房價出現(xiàn)上漲。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，分城市看，分化仍然較為明顯，房價上漲主要集中在一線城市和少數(shù)二線城市。

房價暴漲不會再現(xiàn)

隨著政策寬松的預(yù)期加強(qiáng)，如今無論是購房者還是投資者，都希望知道在各地庫存逐漸消化和地價越來越貴的情況下，是否會有新一輪房價“大漲”。

“雖然樓市成交量開始回暖，但是基本還是呈現(xiàn)一個分化的格局，一線城市供求形勢相對正常，而一些三四線城市供大于求的狀況還是比較嚴(yán)重，庫存仍居高位。因此可以說目前的回升幅度還是有限的。”中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立對記者表示。

雖然降息、減稅等刺激樓市的新政接踵而至，但從實(shí)際效果看，經(jīng)濟(jì)仍然處在調(diào)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵時期。“在本輪市場中，市場基本面已經(jīng)改變，已經(jīng)從過去的主動放松轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鲎孕姓{(diào)整。所以，房地產(chǎn)長期趨勢仍處下行空間，并不會重蹈2009年因政策寬松而帶來價格飛漲的覆轍。與此同時，一線城市成為樓市復(fù)蘇領(lǐng)頭羊。政策刺激對基本面較好的城市所帶來的作用積極，而對供過于求的城市提振作用有限。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

也有專家認(rèn)為，當(dāng)前多地的房地產(chǎn)市場面臨的仍然是結(jié)構(gòu)性失衡的問題，原來的一些庫存還有很高比例尚未消化，包括前期降價的一些樓盤將要到交房期，期房變現(xiàn)房后市場的供求關(guān)系也會改變。從整體上來看，當(dāng)前整個房地產(chǎn)市場并不具備快速回暖的基礎(chǔ)，如果房價上漲過快，反而容易帶來新的風(fēng)險。

情況特殊或?qū)⑽⒄{(diào)

雖然全面放開限購短期內(nèi)還不太可能實(shí)現(xiàn)，不過由于房地產(chǎn)市場在地方經(jīng)濟(jì)中所扮演的特殊角色目前仍難以改變，就業(yè)、民生等多重因素都需要房地產(chǎn)市場帶來活力，因此在情況特殊時，具體的調(diào)整也存在一定可能。

“尤其是一線城市不光是一個土地供應(yīng)是否跟得上的問題，還有一個城市定位的戰(zhàn)略問題。這里面，城市定位、區(qū)域戰(zhàn)略的調(diào)整本身也會給樓市帶來很大影響。雖然整體來說政策肯定是有放松的趨勢，并且房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)作用不能忽視，但市場還是有它本身規(guī)律的，不能認(rèn)為樓市的漲跌完全取決于政策。”尹中立說。

“由于歷次市場起伏并非僅由政策主導(dǎo)，而是受到前期調(diào)整幅度、供求格局變化、整體經(jīng)濟(jì)水平以及人口結(jié)構(gòu)演變等多方面因素影響，因此后市走勢需要綜合預(yù)判。其中，市場整體存量的大幅增長，尤其是一二線城市以外地區(qū)庫存的持續(xù)攀升，將成為影響市場變化和地區(qū)分化的重要因素。預(yù)計2015年，房地產(chǎn)政策會延續(xù)去行政、重市場的調(diào)控思路，并有望在營業(yè)稅征收、部分一線城市限購等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開，地方政府還將非常直接地出臺稅費(fèi)減免、購房補(bǔ)貼等多種救市政策。”張大偉說。