土地增值稅納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)指引（審議稿）

土地增值稅納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)指引
（審議稿）

第一章  總 則

第一條 為規(guī)范稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅專業(yè)服務(wù)人員提供土地增值稅納稅申報(bào)行為，提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量，防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險，根據(jù)《涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管辦法(試行)》（國家稅務(wù)總局公告2017年第13號）和中國注冊稅務(wù)師協(xié)會《涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》，制定本指引。

第二條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅專業(yè)服務(wù)人員承接土地增值稅納稅申報(bào)代理服務(wù)，適用本指引。

第三條 本指引所稱土地增值稅納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)，是指是指稅務(wù)師事務(wù)所接受委托,對納稅人提供的資料，依照稅法和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行相關(guān)規(guī)則規(guī)定的程序和方法，在委托業(yè)務(wù)范圍內(nèi)依法對納稅人資料、情況進(jìn)行歸集和專業(yè)判斷，計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額，并編制土地增值稅納稅申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅納稅申報(bào)、提供稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的有關(guān)資料的行為，包括：土地增值稅清算申報(bào)、預(yù)繳土地增值稅申報(bào)、清算后尾盤銷售申報(bào)、在建工程整體轉(zhuǎn)讓申報(bào)、舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅申報(bào)等主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅申報(bào)的情形。

第四條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員承辦土地增值稅納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)及相關(guān)規(guī)定的期限和內(nèi)容，代理委托人如實(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅申報(bào)和報(bào)送納稅資料，做到申報(bào)資料齊全、邏輯關(guān)系正確、稅額（費(fèi)）計(jì)算準(zhǔn)確、納稅申報(bào)及時。

第五條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員承辦土地增值稅納稅申報(bào)代理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》和《納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)指引（試行）》執(zhí)行業(yè)務(wù)承接、業(yè)務(wù)委派、業(yè)務(wù)計(jì)劃、歸集資料、專業(yè)判斷、業(yè)務(wù)實(shí)施、后續(xù)管理、業(yè)務(wù)成果、業(yè)務(wù)記錄等一般流程。

第二章 申報(bào)準(zhǔn)備

 第一節(jié)  基本要求

第六條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)指派能夠勝任土地增值稅納稅申報(bào)業(yè)務(wù)的涉稅服務(wù)人員，作為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。

稅務(wù)師事務(wù)所在選定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人時，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注其技術(shù)專長、經(jīng)驗(yàn)、已有項(xiàng)目的工作量以及獨(dú)立性是否符合要求。

土地增值稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)的實(shí)施由土地增值稅申報(bào)表填報(bào)和申報(bào)準(zhǔn)備工作組成。填制和申報(bào)準(zhǔn)備工作主要包括：資料準(zhǔn)備、數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)整理、交換意見、文書制作和報(bào)送安排。在進(jìn)行土地增值稅申報(bào)表的填制和申報(bào)準(zhǔn)備時，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）資料準(zhǔn)備階段應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目交易資料和會計(jì)資料的準(zhǔn)備。  

（二）數(shù)據(jù)采集階段應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注賬證、賬賬、賬表是否一致，加計(jì)匯總是否正確。

（三）數(shù)據(jù)整理階段應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目基本情況、預(yù)收賬款、銷售收入、成本費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、稅款繳納的關(guān)注。

（四）交換意見階段應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注收入、扣除項(xiàng)目等有異議的事項(xiàng)，并形成書面記錄。

（五）文書制作階段應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注土地增值稅申報(bào)表的填報(bào)是否按稅法規(guī)定執(zhí)行。

（六）報(bào)送安排階段應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注申報(bào)程序、申報(bào)資料歸檔和申報(bào)方式。

第二節(jié)  資料歸集

第七條 土地增值稅納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)開展時，應(yīng)根據(jù)委托方不同的情況，要求委托方提供相應(yīng)的有關(guān)證件、資料，并對委托方提供的納稅申報(bào)代理事項(xiàng)進(jìn)行關(guān)注，委托方應(yīng)保證相關(guān)資料的真實(shí)、準(zhǔn)確、合法和完整，并要求委托方出具管理當(dāng)局聲明書。

第八條 土地增值稅納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)開展時，應(yīng)對委托代理項(xiàng)目相關(guān)的證據(jù)資料進(jìn)行搜集、關(guān)注，包括：

（一）企業(yè)基本情況資料，主要有：工商注冊“三證合一、一照一碼”登記情況、一般納稅人資格登記情況、預(yù)繳稅款及申報(bào)納稅情況、稅務(wù)檢查及整改情況、銀行開戶情況、對外投資情況、分支機(jī)構(gòu)情況等；

（二）開發(fā)項(xiàng)目基本情況資料，主要有：開發(fā)項(xiàng)目“五證”、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)圖、立項(xiàng)批復(fù)等其他批準(zhǔn)文件、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)、開發(fā)項(xiàng)目竣工報(bào)告或備案、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等資料；

（三）土地增值稅納稅（預(yù)繳）申報(bào)表及完稅憑證；

（四）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表和有關(guān)帳??；

（五）取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；
　?。┿y行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單；
　?。ㄆ撸╉?xiàng)目工程建設(shè)合同及其價款結(jié)算單；
　?。ò耍┥唐贩抠忎N合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的其他證明資料；
　?。ň牛o償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證；
　?。ㄊ┺D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用、分期開發(fā)分?jǐn)傄罁?jù)；
　?。ㄊ唬┺D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證；

（十二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)報(bào)送的與土地增值稅代理申報(bào)有關(guān)的其他證件、會計(jì)核算資料和納稅資料。

第九條 土地增值稅納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)開展時，應(yīng)對下列事項(xiàng)進(jìn)行確認(rèn)：
　?。ㄒ唬┐_認(rèn)申報(bào)代理項(xiàng)目及其范圍。
　?。ǘ┐_認(rèn)申報(bào)代理項(xiàng)目與非申報(bào)代理項(xiàng)目的收入和支出。
　?。ㄈ┱_劃分不同時期的開發(fā)項(xiàng)目，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位申報(bào)代理。

（四）正確劃分征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目，防止混淆兩者的界限。
　?。ㄎ澹┐_認(rèn)申報(bào)代理項(xiàng)目的起止日期。

第三章  關(guān)注事項(xiàng)

第一節(jié) 收入的關(guān)注事項(xiàng)

第十條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)按照稅法及有關(guān)規(guī)定關(guān)注納稅人是否準(zhǔn)確劃分征稅收入與不征稅收入，確認(rèn)土地增值稅的應(yīng)稅收入。

關(guān)注納稅人已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在代理申報(bào)前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時予以調(diào)整?！?/p>

第十一條 關(guān)注土地增值稅應(yīng)稅收入，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：

（一）清算項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法的，土地增值稅應(yīng)稅收入是否包含增值稅銷項(xiàng)稅額，土地價款抵減銷售額計(jì)算的增值稅銷項(xiàng)稅額是否計(jì)入土地增值稅應(yīng)稅收入。

（二）清算項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法的，土地增值稅應(yīng)稅收入是否包含增值稅應(yīng)納稅額。

第十二條 關(guān)注非直接銷售的收入，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：

（一）開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等非直接銷售業(yè)務(wù)的發(fā)生情況；

（二）關(guān)注以房換地，在房產(chǎn)移交使用時是否視同銷售不動產(chǎn)申報(bào)繳納稅款；

（三）非直接銷售收入的確定方法和順序：

1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認(rèn)。
　　2、參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認(rèn)。

第十三條 運(yùn)用截止性測試確認(rèn)收入的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。應(yīng)當(dāng)關(guān)注：

（一）關(guān)注按照項(xiàng)目設(shè)立的"銷售合同臺賬"的相關(guān)內(nèi)容，關(guān)注項(xiàng)目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額和成本費(fèi)用的處理情況；

（二）確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計(jì)算和會計(jì)處理是否正確。重點(diǎn)關(guān)注給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況；

（三）關(guān)注對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項(xiàng)目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理；

（四）關(guān)注按揭款收入有無申報(bào)納稅，有無掛在往來賬，如"其他應(yīng)付款"，不作銷售收入申報(bào)納稅的情形；
　　（五）關(guān)注價格明顯偏低的銷售合同，是否有正當(dāng)理由，如果沒有正當(dāng)理由，是否調(diào)整收入。

第十四條 特殊銷售事項(xiàng)進(jìn)行關(guān)注時，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）關(guān)注采用"還本"方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報(bào)納稅；

（二）關(guān)注將房地產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅；
  （三）關(guān)注在建工程整體轉(zhuǎn)讓是否按規(guī)定申報(bào)納稅；

（四）關(guān)注以房地產(chǎn)或土地作價入股投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

第二節(jié)  扣除項(xiàng)目的關(guān)注事項(xiàng)

第十五條 關(guān)注納稅人扣除項(xiàng)目是否符合稅法規(guī)定的范圍，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；
　?。ㄋ模┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
　?。ㄎ澹﹪乙?guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
　　第十六條 扣除項(xiàng)目關(guān)注的基本程序和方法應(yīng)當(dāng)關(guān)注：
　　（一）評價與扣除項(xiàng)目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；
　?。ǘ┇@取或編制扣除項(xiàng)目明細(xì)表，并與明細(xì)賬、總賬及有關(guān)申報(bào)表關(guān)注是否一致；
　?。ㄈ╆P(guān)注相關(guān)合同、協(xié)議和項(xiàng)目預(yù)（概）算資料，并了解其執(zhí)行情況，關(guān)注成本、費(fèi)用支出項(xiàng)目，特別關(guān)注在增值稅一般計(jì)稅方法下，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的會計(jì)及稅務(wù)處理是否正確；

（四）關(guān)注扣除項(xiàng)目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會計(jì)及稅務(wù)處理是否正確，確認(rèn)扣除項(xiàng)目的金額是否準(zhǔn)確；
　　（五）實(shí)地查看、詢問調(diào)查和核實(shí)。剔除不屬于申報(bào)代理項(xiàng)目所發(fā)生的開發(fā)成本和費(fèi)用；
　?。┍匾獣r，利用專家關(guān)注扣除項(xiàng)目。
　　第十七條 關(guān)注各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分配或分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)是否符合下列規(guī)定，并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額：

（一）扣除項(xiàng)目能夠直接歸集的，關(guān)注是否取得合法、有效的憑證；

（二）扣除項(xiàng)目不能夠直接歸集的，關(guān)注當(dāng)期扣除項(xiàng)目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致，是否按代理申報(bào)項(xiàng)目可售建筑面積占多個項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定代理申報(bào)項(xiàng)目的扣除金額；

（三）關(guān)注并確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測繪報(bào)告、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分?jǐn)偹褂玫姆峙錁?biāo)準(zhǔn)；
　　如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項(xiàng)證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時，涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)追加關(guān)注程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e；
　　（四）關(guān)注并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額時，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售面積、累計(jì)已售面積、累計(jì)已售分?jǐn)偝杀?、未售分?jǐn)偝杀荆ù尕洠┑纫蛩亍?br/>　　第十八條 取得土地使用權(quán)支付金額的關(guān)注，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
　?。ㄒ唬╆P(guān)注取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致；
　　（二）如果同一土地有多個開發(fā)項(xiàng)目，關(guān)注取得土地使用權(quán)支付金額的分配方法是否合理，分配比例和具體金額的計(jì)算是否正確；

（三）關(guān)注有無將與取得土地使用權(quán)支付金額無關(guān)的費(fèi)用計(jì)入；

（四）關(guān)注有無將期間費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形；

（五）關(guān)注有無預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額；

（六）關(guān)注有無政府獎勵、財(cái)政扶持等返還土地出讓金；

（七）關(guān)注有無將延期支付土地出讓金而產(chǎn)生的利息、滯納金、逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)計(jì)入取得土地使用權(quán)支付金額的情形；　　

（八）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項(xiàng)目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。
　　第十九條 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的關(guān)注，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
　?。ㄒ唬╆P(guān)注征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用等支出是否真實(shí)、合理；
　?。ǘ╆P(guān)注支付給個人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，轉(zhuǎn)賬支付記錄并與相關(guān)賬目關(guān)注；
　?。ㄈ╆P(guān)注納稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)的相關(guān)扣除項(xiàng)目，是否按稅收規(guī)定扣除；

（四）關(guān)注納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，是否計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價款，是否抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

(五)拆遷補(bǔ)償費(fèi)其他事項(xiàng)關(guān)注，包括:

1、異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否按稅法規(guī)定計(jì)入本項(xiàng)目；異地安置的房屋屬于購入的，拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入；

2、貨幣安置拆遷的，關(guān)注是否憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

第二十條 前期工程費(fèi)的關(guān)注，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
　?。ㄒ唬╆P(guān)注前期工程費(fèi)的各項(xiàng)支出是否真實(shí)、合理；
　?。ǘ╆P(guān)注納稅人是否虛列前期工程費(fèi)，土地開發(fā)費(fèi)用是否按稅收規(guī)定扣除；

（三）關(guān)注各項(xiàng)實(shí)際支出是否取得合法有效憑證。
　　第二十一條 建筑安裝工程費(fèi)的關(guān)注，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
　?。ㄒ唬┏霭绞?。重點(diǎn)關(guān)注完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時，應(yīng)當(dāng)追加下列關(guān)注程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)：
　　1.從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行關(guān)注；
　　2.實(shí)地查看項(xiàng)目工程情況，必要時，向建筑監(jiān)理公司取證；
　　3.關(guān)注納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形；
　 （二）自營方式。重點(diǎn)關(guān)注施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進(jìn)行會計(jì)處理和稅務(wù)處理；

（三）關(guān)注各項(xiàng)實(shí)際支出是否取得合法有效憑證。
　　第二十二條 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的關(guān)注，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
　?。ㄒ唬╆P(guān)注各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用是否與代理申報(bào)項(xiàng)目有關(guān)、是否取得合法有效的憑證；
　?。ǘ┤绻卸鄠€開發(fā)項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了申報(bào)代理項(xiàng)目；
　?。ㄈ╆P(guān)注各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用；
　?。ㄋ模╆P(guān)注各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；
　?。ㄎ澹╆P(guān)注是否將期間費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用；
　?。╆P(guān)注有無預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用；
　?。ㄆ撸┇@取項(xiàng)目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異常；
　?。ò耍╆P(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)應(yīng)負(fù)擔(dān)各項(xiàng)開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)偅?br/>　　（九）各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。

第二十三條 公共配套設(shè)施費(fèi)的關(guān)注，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）關(guān)注公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確、產(chǎn)權(quán)是否明確；
　?。ǘ╆P(guān)注公共配套設(shè)施費(fèi)用是否與代理申報(bào)項(xiàng)目有關(guān)、是否取得合法有效的憑證；
　　（三）如果有多個開發(fā)項(xiàng)目，公共配套設(shè)施費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了申報(bào)代理項(xiàng)目；
　?。ㄋ模╆P(guān)注各項(xiàng)公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用；
　　（五）關(guān)注各項(xiàng)公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；
　?。╆P(guān)注有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用；
　　（七）獲取項(xiàng)目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異常；
　　（八）關(guān)注公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項(xiàng)開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)偅?br/>　?。ň牛└黜?xiàng)公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。

第二十四條 開發(fā)間接費(fèi)用的關(guān)注，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
　　（一）關(guān)注各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否取得合法有效憑證；
　　（二）如果有多個開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了申報(bào)代理項(xiàng)目；
　?。ㄈ╆P(guān)注各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；
　?。ㄋ模╆P(guān)注是否將期間費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用；
　?。ㄎ澹╆P(guān)注有無預(yù)提的開發(fā)間接費(fèi)用；
　　（六）關(guān)注納稅人的預(yù)提費(fèi)用是為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用，是否在本項(xiàng)目中予以剔除；
　　（七）在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時，關(guān)注是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。
　　第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的關(guān)注，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
　?。ㄒ唬╆P(guān)注應(yīng)據(jù)實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用是否取得合法有效的憑證，除據(jù)實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用外的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按規(guī)定比例計(jì)算扣除；
　?。ǘ╆P(guān)注據(jù)實(shí)扣除的利息支出，包括：

1. 據(jù)實(shí)申報(bào)時是否將利息支出從開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用；

2. 分期開發(fā)項(xiàng)目或同時開發(fā)多個項(xiàng)目的一般性貸款利息支出，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偅?/p>

3. 利用閑置專項(xiàng)借款對外投資取得的收益是否沖減利息支出；

4. 是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；
 超過貸款期限和挪用貸款的罰息是否扣除；

5. 是否剔除借款手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、顧問費(fèi)等利息支出以外的費(fèi)用。

第二十六條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金關(guān)注，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅；

（二）納稅人實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按代理申報(bào)項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按代理申報(bào)項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，是否按該代理申報(bào)項(xiàng)目預(yù)繳流轉(zhuǎn)稅時實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除；

其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費(fèi)附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行；

關(guān)注與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入有關(guān)的地方教育附加費(fèi)、印花稅扣除是否正確；

對于不屬于申報(bào)代理范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加，或者按照預(yù)售收入（不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分）計(jì)算并繳納的稅金及附加，不應(yīng)作為申報(bào)代理的扣除項(xiàng)目。

第二十七條 國家規(guī)定的加計(jì)扣除項(xiàng)目的關(guān)注，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
　?。ㄒ唬θ〉猛恋厥褂脵?quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，關(guān)注是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形；
　?。ǘτ谌〉猛恋厥褂脵?quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如"七通一平"等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，關(guān)注是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除；
　?。ㄈτ谌〉昧朔康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，關(guān)注是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形；

（四）對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，關(guān)注其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價并向購買方一并收取，核實(shí)有無將代收費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)的情形；

（五）取得在建工程，繼續(xù)開發(fā)支付的成本可以加計(jì)扣除；

（六）納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物時，關(guān)注是否按稅法規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形；

（七）納稅人未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的，關(guān)注是否按稅法規(guī)定計(jì)算加計(jì)扣除。

第三節(jié) 應(yīng)納稅額關(guān)注事項(xiàng)

第二十八條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)按照稅法規(guī)定關(guān)注申報(bào)代理項(xiàng)目的收入總額、扣除項(xiàng)目的金額，并確認(rèn)其增值額及適用稅率，正確計(jì)算應(yīng)繳稅款。關(guān)注程序通常包括：
　?。ㄒ唬╆P(guān)注申報(bào)代理項(xiàng)目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計(jì)算是否正確；
　　（二）關(guān)注申報(bào)代理項(xiàng)目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計(jì)算是否正確。
　　1.如果企業(yè)有多個開發(fā)項(xiàng)目，關(guān)注收入與扣除項(xiàng)目金額是否屬于同一項(xiàng)目；
　　2.如果同一個項(xiàng)目既有普通住宅，又有非普通住宅，其他類型房地產(chǎn)，關(guān)注其收入額與扣除項(xiàng)目金額是否分開核算；
　　3.對于同一申報(bào)代理項(xiàng)目，一段時間免稅、一段時間征稅的，應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注收入的實(shí)現(xiàn)時間及其扣除項(xiàng)目的配比。
　?。ㄈ╆P(guān)注增值額與扣除項(xiàng)目之比的計(jì)算是否正確，并確認(rèn)土地增值稅的適用稅率；
　　（四）關(guān)注并確認(rèn)申報(bào)代理項(xiàng)目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅額；

（五）關(guān)注普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的會計(jì)核算情況，以及普通住宅的增值率是否超過20%。

第二十九條 關(guān)注土地增值稅預(yù)繳稅款交易事項(xiàng)時，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）開發(fā)項(xiàng)目《施工許可證》、《預(yù)售許可證》，關(guān)注開發(fā)項(xiàng)目施工時點(diǎn)、預(yù)售時點(diǎn)；

（二）預(yù)售合同的簽訂情況，了解預(yù)售房款的收取情況；

（三）納稅人賬面預(yù)收款的核算情況，是否存在將銷售不動產(chǎn)取得的預(yù)售收入在預(yù)收賬款以外的科目核算的情況；

（四）以直接支付貨幣方式收取的預(yù)收房款，是否計(jì)入預(yù)收款；

（五）是否存在已符合稅法規(guī)定的銷售不動產(chǎn)銷售收入確認(rèn)條件，而按預(yù)收款進(jìn)行土地增值稅處理的情況；

（六）納稅人土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)是否按稅法規(guī)定扣減了應(yīng)預(yù)繳的增值稅稅款；

（七）納稅人計(jì)算預(yù)繳土地增值稅稅款時，選擇的預(yù)征率是否正確；

（八）納稅人是否在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

第三十條 關(guān)注清算后尾盤銷售土地增值稅交易事項(xiàng)時，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）清算時的可除項(xiàng)目總額，可售建筑面積；

（二）銷售的價格是否合理；

（三）扣除項(xiàng)目金額計(jì)算是否符合規(guī)定；

（四）增值額與扣除項(xiàng)目之比的計(jì)算是否正確；

（五）計(jì)算土地增值稅適用稅率是否正確。

第三十一條 關(guān)注轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物繳納土地增值稅交易事項(xiàng)時，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）納稅人是個人的，轉(zhuǎn)讓住宅類的舊房暫免征收土地增值稅，轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅；

（二）納稅人是單位的，轉(zhuǎn)讓的舊房無論是住宅類的舊房還是非住宅類舊房及建筑物，都應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅；

（三）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物價款是否符稅法規(guī)定；

（四）關(guān)注扣除項(xiàng)目金額是否按稅法規(guī)定計(jì)算，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形；

（五）關(guān)注扣除項(xiàng)目金額是否取得了合法有效憑證，包括：

1、原購房發(fā)票是否經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)；

2、原購房發(fā)票的種類：營業(yè)稅發(fā)票、增值稅普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票。

3、是否能夠提供原購房契稅完稅憑證，如能提供的，準(zhǔn)予作為“與房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

4、不能提供原購房發(fā)票的，關(guān)注是否按稅法規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。

（六）關(guān)注納稅人計(jì)算土地增值稅稅款時，選擇的稅率是否正確。

第四章 納稅申報(bào)

第三十二條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同的約定，按照稅法規(guī)定和納稅人主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求向其申報(bào)納稅，包括：

（一）納稅人清算土地增值稅書面申請（如清算，需提交）、土地增值稅納稅申報(bào)表；

（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；

（三）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅計(jì)算有關(guān)的證明資料等。

第三十三條 涉稅專業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)按照土地增值稅納稅申報(bào)表填報(bào)的要求和口徑填報(bào)申報(bào)表。

第三十四條 填報(bào)申報(bào)表時，應(yīng)特別關(guān)注以下事項(xiàng)：

（一）表內(nèi)邏輯關(guān)系、申報(bào)表及附表表間關(guān)系；

（二）備案事項(xiàng)相關(guān)資料間關(guān)系等；

第五章   業(yè)務(wù)成果與檔案

第三十五條 土地增值稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)開展時，涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)按照《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》的相關(guān)規(guī)定，根據(jù)代理委托協(xié)議的約定出具納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)報(bào)告，為保證業(yè)務(wù)質(zhì)量，涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)實(shí)施有效的質(zhì)量控制程序，應(yīng)當(dāng)建立分級關(guān)注制度。

第三十六條 稅務(wù)師事務(wù)所承辦土地增值稅納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)出具業(yè)務(wù)成果，業(yè)務(wù)成果的類型及內(nèi)容可參照《納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)指引（試行）》執(zhí)行。

第三十七條 稅務(wù)師事務(wù)所承辦土地增值稅納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立檔案管理制度，業(yè)務(wù)檔案的歸檔內(nèi)容及要求可參照《納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)指引（試行）》執(zhí)行。

第六章    附則

第三十八條 本指引自2019年 月 日之日起試行。

附件：土地增值稅納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)報(bào)告(參考文本）