注冊(cè)稅務(wù)師《稅法二》知識(shí)點(diǎn)：土地增值稅的征稅范圍（4.30）

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　　土地增值稅的征稅范圍

　　（一）征稅范圍的一般規(guī)定

　　標(biāo)準(zhǔn)之一：土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為課稅。

　　標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入（貨幣、實(shí)物及其他收入）。

　　標(biāo)準(zhǔn)之一：只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)

　　具體又體現(xiàn)以下三點(diǎn)：

　　1.國(guó)有土地使用權(quán)征稅；集體土地使用權(quán)不得買賣。

　　2.土地出讓，一級(jí)市場(chǎng)，不征稅。

　　3.土地轉(zhuǎn)讓，土地二級(jí)市場(chǎng)，征稅

　　標(biāo)準(zhǔn)之二：產(chǎn)權(quán)必須發(fā)生轉(zhuǎn)移

　　土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。

　　標(biāo)準(zhǔn)之三：強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移要“有償”

　　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入（貨幣、實(shí)物及其他收入）。

　　不予征稅的房屋繼承和贈(zèng)與：

　　土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為。

　?。?）房地產(chǎn)的繼承。

　?。?）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。

　?。?）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。

　　（二）征稅范圍的具體規(guī)定

有關(guān)事項(xiàng)	是否屬于征稅范圍
1.出售	征 包括三種情況：（1）出售國(guó)有土地使用權(quán)；（2）取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買賣
2.繼承、贈(zèng)予	繼承不征（無(wú)收入） 贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征； 非公益性贈(zèng)予，征
3.出租	不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。征營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加。
4.房地產(chǎn)抵押	抵押期不征； 抵押期滿償還債務(wù)本息，不征； 抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。
5.房地產(chǎn)交換	單位之間換房，征 對(duì)個(gè)人（企業(yè)納稅人不行）之間互換自有居住用房地產(chǎn)（商業(yè)用地不行）的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅
6.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)	（1）凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，征。 （2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)，征。 （3）投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。 （4）非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的非房地產(chǎn)企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。
7.合作建房	建成后自用，暫免 建成后轉(zhuǎn)讓（包括合作建房雙方之間的轉(zhuǎn)讓），征
8.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)	暫免
9.房地產(chǎn)評(píng)估增值	不征（權(quán)屬未轉(zhuǎn)移，無(wú)收入）
10.國(guó)家收回房地產(chǎn)權(quán)	免征

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