稅務(wù)師《稅法二》預(yù)習(xí)知識(shí)點(diǎn)：房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)、應(yīng)納稅額計(jì)算

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知識(shí)點(diǎn)：房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)、應(yīng)納稅額計(jì)算

·計(jì)稅依據(jù)

1.自用：房產(chǎn)計(jì)稅余值

房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)繳，各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民政府確定

（1）房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算；未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。

（2）房產(chǎn)原值包括與房屋不可分割的附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。

主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機(jī)、過(guò)道、曬臺(tái)等

屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)，照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起

為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。

（3）納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

（4）對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；

對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。

（5）凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅：

房產(chǎn)用途	應(yīng)稅房產(chǎn)原值	應(yīng)納稅額
工業(yè)用途房產(chǎn)	房屋原價(jià)的50%～60%	應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1－（10%～30%）]×1.2%
商業(yè)和其他用途房產(chǎn)	房屋原價(jià)的70%～80%	應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1－（10%～30%）]×1.2%

 √房屋原值折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門(mén)在上述幅度內(nèi)自行確定

√對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅

（7）對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等

宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)

（8）產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人按余值繳納房產(chǎn)稅。

2.出租：租金收入

√以勞務(wù)或者其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定租金標(biāo)準(zhǔn)，依率計(jì)征

√對(duì)出租房產(chǎn)，約定免收租金期限的，在免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

√出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅

3.投資聯(lián)營(yíng)及融資租賃房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)

（1）投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對(duì)待

√參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，以房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅

√收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，因此應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅

（2）融資租賃房屋

√依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅；

√融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

合同未約定開(kāi)始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

4.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)

√由實(shí)際經(jīng)營(yíng)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅

√自營(yíng)的：按房產(chǎn)余值計(jì)稅；

√沒(méi)有原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開(kāi)的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核定

出租的：按租金收入計(jì)稅。

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