2014注冊稅務(wù)師考試《稅法二》預(yù)習(xí)：新建房地產(chǎn)的扣除項目的確定

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　　第三章　土地增值稅

　　知識點四、新建房地產(chǎn)的扣除項目的確定：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括兩方面內(nèi)容：

　?。?）納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款：

　　出讓方式取得的地價款為支付的土地出讓金；

　　以行政劃撥方式取得的為按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；

　　以轉(zhuǎn)讓方式取得的為支付的地價款。

　?。?）納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，如登記、過戶手續(xù)費(fèi)。（含契稅P255）

　　2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）是納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括：

　?、偻恋卣饔眉安疬w補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置動遷用房支出等。

　　②前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

　?、劢ㄖ惭b工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

　?、芑A(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

　?、莨才涮自O(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

　　⑥開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

　　3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）：銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。

　　開發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時，不是按實際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財務(wù)費(fèi)用中的利息支出。

　?。?）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的。

　?、倮⒅С鰮?jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；

　?、谄渌_發(fā)費(fèi)用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除；

　　公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

　?。?）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

　　公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

　　注意：

　　①利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。

　　②超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　?、廴渴褂米杂匈Y金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。（P255）

　?、芊康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用上述（1）、（2）項所述兩種辦法。（P255）

　?、萃恋卦鲋刀惽逅銜r，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。（P255）

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的“三稅一費(fèi)”，即：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。

　　注意：

　　在計算稅金時要注意題目中給定的納稅人的情況：

　?、俜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品時繳納的印花稅因已納入管理費(fèi)用，因而不得在此扣除。（可扣二稅一費(fèi)）

　?、谄渌{稅人繳納的印花稅允許扣除（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.5‰貼花）。（可扣三稅一費(fèi)）

　　5.財政部規(guī)定的其它扣除項目：

　　只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。加計20%的扣除，用公式表示：加計扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

　　注意：

　?。?）對取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計扣除。

　?。?）納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：

　?、俅召M(fèi)用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費(fèi)用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。

　?、诖召M(fèi)用在房價之外單獨(dú)收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用。

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