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2020稅務(wù)師稅法一模擬試題單選題：土地增值稅額的計(jì)算
某縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2018年3月將其營(yíng)改增前開發(fā)的商品全部出售，取得不含稅銷售收入4000萬元，選擇了增值稅簡(jiǎn)易征收方式。開發(fā)建造商品房支付的地價(jià)款和按規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用合計(jì)1400萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本600萬元；與該商品房開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用100萬元，管理費(fèi)用80萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用100萬元（包括向金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出70萬元，能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明，并能按開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅?。?dāng)?shù)厥≌?guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%，則該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為（?。┤f元。
A、548.75
B、539.75
C、434.5
D、555.5
查看答案解析
【答案】
C【解析】
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝70＋（1400＋600）×5%＝170（萬元）；增值稅簡(jiǎn)易征收應(yīng)納稅額=4000×5%＝200（元），城建稅、教育費(fèi)附加及地方教育附加＝200×（5%＋3%＋2%）＝20（萬元），扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝1400＋600＋170＋20＋（1400＋600）×20%＝2590（萬元）；增值額＝4000－2590＝1410（萬元），增值率＝1410÷2590×100%＝54.44%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%；則應(yīng)繳納土地增值稅＝1410×40%－2590×5%＝434.5（萬元）。
【點(diǎn)評(píng)】本題是對(duì)“土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算”的考查。此部分內(nèi)容難度較大，需要考生理清思路，這樣會(huì)變得簡(jiǎn)單容易一些，土地增值稅的扣除項(xiàng)目的相關(guān)總結(jié)如下：
| 一、取得土地使用權(quán)所支付的金額 | 1.出讓：支付的土地出讓金 2.劃撥：按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金 3.轉(zhuǎn)讓：支付的地 價(jià)款 |
| 二、房地產(chǎn)開發(fā)成本 | （1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：含耕地占用稅 （2）前期工程費(fèi) （3）建筑安裝工程費(fèi) （4）基礎(chǔ)設(shè) 施費(fèi) （5）公共配套設(shè)施費(fèi) （6）開發(fā)間接費(fèi)用 |
| 三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 | 期間費(fèi)用，不按賬簿金額扣除。 （1）不能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫?，或不能提供貸款證明的： 開發(fā)費(fèi)用＝（地價(jià)款及費(fèi)用＋開發(fā)成本）×10%以內(nèi) （2）能按 項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫?，并能提供貸款證明的： 開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（地價(jià)款及費(fèi)用＋開發(fā)成本）×5%以內(nèi) |
| 四、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 | 房企：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加 其他企業(yè)：加扣印花稅 【提示1】不包括增值 稅 【提示2】房企實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。不 能分清的，按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的金額扣除 |
| 五、其他扣除項(xiàng)目 | 僅適用于房企新建房：加計(jì)扣除費(fèi)用＝（地價(jià)款及費(fèi)用＋開發(fā)成本）×20% |
| 縣級(jí)及以上政府要求房企售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用： 如計(jì)入房?jī)r(jià)中一并收取，應(yīng)作為收入計(jì)稅，同時(shí)可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。 代收費(fèi)用如在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取，可不作為收入計(jì)稅，同時(shí)不允許扣除 | |
| 六、舊房扣除項(xiàng)目 | 評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率 【提示1】對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供支付憑 據(jù)的，不允許扣除取得土地支付的金額。 【提示2】評(píng)估費(fèi)也可扣除，但納稅人因隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等 情形而按評(píng)估價(jià)格計(jì)稅時(shí)的評(píng)估費(fèi)不可扣除。不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。 扣除金額＝發(fā)票價(jià)×（1＋5%×年數(shù)） |
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