2014注冊稅務(wù)師考試《稅收相關(guān)法律》預(yù)習(xí)：租賃合同

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　　第二篇　民商法律制度

　　第三章　債權(quán)法律制度

　　知識點(diǎn)二十五：租賃合同

　　1.租賃期限：

　　不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。

　　2.不定期租賃

　?。?）租賃期限6個(gè)月以上的，合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　（2）當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。

　　（3）租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

　　3.權(quán)利義務(wù)

　　（1）出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　?。?）出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。

　?。?）承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物，如未經(jīng)出租人同意，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

　　（4）因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

　　（5）租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

　　4.轉(zhuǎn)租

　　（1）承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。（承租人→出租人）

　　（2）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

　　5.租金的支付期限

　　對租金的支付期限未確定的，當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，可以根據(jù)合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定；仍不能確定的：

　?。?）租賃期限不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付；

　　（2）租賃期限1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付。

　　6.所有權(quán)變動(dòng)

　　（1）買賣不破租賃：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

　　（2）出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知（NOT同意）承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。

　　7.承租人在房屋租賃期間死亡，與其生前共同居住的人可以按原租賃合同租賃該房屋。

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