2015注會(huì)“借題發(fā)揮”稅法篇：土地增值稅

眼看著2015年注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國(guó)統(tǒng)一考試的日子是越來(lái)越近了，考生們現(xiàn)在大都是在“埋頭苦學(xué)”著。從網(wǎng)校答疑板和論壇相關(guān)版塊來(lái)看，考生們?cè)谧鲱}中遇到的困難也是越來(lái)越多了。與其“就題論題”不如“借題發(fā)揮”，于是我們就針對(duì)一些大家重點(diǎn)關(guān)注或較復(fù)雜的題目做了一下“發(fā)揮”，希望能對(duì)各位復(fù)習(xí)備考2015年的注會(huì)考試有所幫助！

一、 典型題目：

某市中外合資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，2013年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：

（1）1月通過(guò)競(jìng)拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，支付土地出讓金6 000萬(wàn)元，繳納相關(guān)稅費(fèi)240萬(wàn)元；

（2）以上述土地開(kāi)發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓、會(huì)所和寫字樓各一棟，占地面積各為1/3；

（3）住宅樓開(kāi)發(fā)成本3 000萬(wàn)元，分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?00萬(wàn)元，包括超過(guò)銀行同類同期貸款利率的利息40 萬(wàn)元；

（4）寫字樓開(kāi)發(fā)成本4000萬(wàn)元，無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明利息支出具體數(shù)額；

（5）與住宅樓配套的會(huì)所開(kāi)發(fā)成本480萬(wàn)元，無(wú)法準(zhǔn)確分?jǐn)偫⒅С?，根?jù)相關(guān)規(guī)定，會(huì)所產(chǎn)權(quán)屬于住宅樓全體業(yè)主所有；

（6）9月份全部竣工驗(yàn)收后，公司將住宅樓出售，取得收入15 000萬(wàn)元；將寫字樓對(duì)外出租，當(dāng)年收到250萬(wàn)元。

其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的最高限計(jì)算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

要求：

1、計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額。

2、計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的稅金。

3、計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本的金額。

4、計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目。

5、計(jì)算公司應(yīng)繳納的土地增值稅。

二、 解題思路：

1、公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額＝（6000+240）×2/3＝6240×2/3＝4160（萬(wàn)元）

2、公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的稅金＝15000×5％ ×（1+7％+3％+2％）＝840（萬(wàn)元）

3、公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本的金額＝3000+480＝3480（萬(wàn)元）

4、公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目＝（300-40）+（3000+6240÷3）×5％+ （480+6240÷3）×10％+（3480+4160）×20％=2298（萬(wàn)元）

5、增值額＝15000-（4160+3480+2298+840）＝4222（萬(wàn)元）

增值率＝4222÷10763×100％＝39.23％，適用30％的稅率

應(yīng)納土地增值稅＝4222×30％＝1266.6（萬(wàn)元）

三、 涉及知識(shí)點(diǎn)：

1、土地增值稅征稅范圍

2、土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定

3、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算及清算

四、 重點(diǎn)提示：

五、 相關(guān)重點(diǎn)：

轉(zhuǎn)載本文請(qǐng)注明“來(lái)源：正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校”