2016年注冊會計師《稅法》預(yù)習(xí)：契稅法

　　契稅征稅對象具體包括以下五種具體情況：

　　1.國有土地使用權(quán)出讓（出讓方不交土地增值稅）

　　國有土地使用權(quán)出讓，受讓者應(yīng)向國家繳納出讓金，以出讓金為依據(jù)計算繳納契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。

　　2.國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交土地增值稅）

　　土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

　　3.房屋買賣（符合條件的轉(zhuǎn)讓方需交土地增值稅）

　　幾種特殊情況視同買賣房屋：

　?。?）以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋：按房產(chǎn)現(xiàn)值（折價款）繳納契稅；

　?。?）以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓（房地產(chǎn)企業(yè)以自建商品房投資交土地增值稅）；

　　以自有房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)，免納契稅。

　?。?）買房拆料或翻建新房。

　　4.房屋贈與（非公益性贈與需交土地增值稅）

　　5.房屋交換（單位之間進行房地產(chǎn)交換應(yīng)交土地增值稅）

　?。?）以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬的行為，應(yīng)繳納契稅。

　?。?）以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)繳納契稅。

　?。ǘ┯嫸愐罁?jù)和應(yīng)納稅額的計算

　　1.計稅依據(jù)

　?。?）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)；

　?。?）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定；

　?。?）土地使用權(quán)交換、房屋交換，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額為計稅依據(jù)；

　?。?）以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補交契稅，計稅依據(jù)為補交的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。

　?。?）房屋附屬設(shè)施征收契稅依據(jù)的規(guī)定。

　?、俨扇》制诟犊罘绞劫徺I房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，按照合同規(guī)定的總價款計算征收契稅。

　?、诔惺艿姆课莞綄僭O(shè)施權(quán)屬如果是單獨計價的，按照當?shù)剡m用的稅率征收，如果與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的稅率。

　?。?）對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為（法定繼承人除外），應(yīng)對受贈人全額征收契稅。

　　2.應(yīng)納稅額的計算

　　應(yīng)納稅額＝計稅依據(jù)×稅率

　　（三）稅收優(yōu)惠

　　重點關(guān)注以下幾項：

　　1.對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1％稅率征收契稅。

　　2.債權(quán)人（包括注銷、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅。

　　3.法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。

　　相關(guān)鏈接：2016年注冊會計師考試《稅法》預(yù)習(xí)第八章知識點