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你好? 計稅依據 　城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積（平方米）為計稅依據。 （1）納稅人實際占用的土地面積，以房地產管理部門核發(fā)的土地使用證書與確認的土地面積為準； （2）尚未核發(fā)土地使用證書的，應由納稅人據實申報土地面積，據以納稅，待核發(fā)土地使用證后再作調整。 4、應納稅額的計算　應納稅額＝計稅土地面積（平方米）×適用稅額　 建造期間應納稅額 應納稅額=單位稅額×（總計稅面積－免稅面積、二、房地產項目土地使用稅計算 （一）建造期間土地使用稅 1、建造期間土地使用稅計稅起始時間開發(fā)階段的計稅起始時間，依據兩個文件進行判斷。 ?《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定：新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅： （1）征用的耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅； ?（2）征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。 《財政部 國家稅務總局關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）第二條第一款規(guī)定：? ?（1）以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅； （2）合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 2、房地產企業(yè)繳納土地使用稅的起始日一般是（1）以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅； （2）合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 注意：繳納土地使用稅的時間不以辦證日期、交付土地的日期、付款日期為開始繳納時間！ ?（二）建造期間土地使用稅計稅依據 ?1．總計稅面積的確定 房地產開發(fā)企業(yè)建造期間土地使用稅開征的計稅依據，應依據 ?《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》 第三條：土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規(guī)定稅額計算征收。前款土地占用面積的組織測量工作，由省、自 治區(qū)、直轄市人民政府根據實際情況確定。 《國家稅務局關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（國稅地字[1988]015號）第六條： 納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄 市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。 尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準； 尚未核發(fā)土地使用證書 的，應由納稅人據實申報土地面積。 如果納稅人實踐中非法占地開發(fā)，即土地使用權證明文件上的四至界線與實地不一致，應按實地四至界線計算土地面積。 ?2．免稅面積的扣除 （1）經濟適用房用地和廉租房用地面積扣除 《財政部、國家稅務總局關于促進公共租賃住房發(fā)展有關稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2014]52號）第一條規(guī)定：對公共租賃住房建設期間用地及公共租賃住房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項目中配套建設公共租賃住房，依據政府部門出具的相關材料，按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設、管理公共租賃住房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。 （三）建造期間應納稅額 應納稅額=單位稅額×（總計稅面積－免稅面積） ?三、竣工階段土地使用稅 （一）竣工階段計稅截止時間 《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）第三條規(guī)定：納稅人因房產、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止 城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。 （1）實踐中有省份以房地產企業(yè)開發(fā)項目土地使用稅有以項目宗地使用權轉移登記給業(yè)主月份作為最后截止月份。 （2）個人認為，四川省以房地產企業(yè)交付業(yè)主使用當月作為土地使用稅計稅截止時間，符合財稅〔2008〕152號）第三條規(guī)定。 如《西安市地方稅務局關于明確房地產開發(fā)企業(yè)房地產開發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅征收起止時間有關問題的通知》（西地稅發(fā)[2009]248號）規(guī)定：房地產開發(fā) 企業(yè)房地產開發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅征收截止時間應為《商品房買賣合同》或其他協(xié)議文件約定房屋交付的當月末；未按《商品房買賣合同》或其他協(xié)議文件約定時間交付房屋的，城鎮(zhèn)土地使用稅征收截止時間為房屋實際交付的當月末。 （二）竣工階段計稅面積 ?1．扣除免稅面積 開發(fā)項目竣工交付使用后，小區(qū)內的學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地，小區(qū)外與社會公用地段未加隔離的綠化用地、道路用地，可以享受土地使用稅免稅政策。 開發(fā)項目竣工交付使用后，小區(qū)內的道路、綠地、公共設施用地，原則上也可享受免稅政策，予以扣除。 國稅地字第15號第十八條第一款規(guī)定：“個人所有的居 住房屋及院落用地征免稅，由省、自治區(qū)、直轄市稅務局確定?！?2．計算應稅面積和應納稅額 交付業(yè)主使用面積=（項目總計稅面積－免稅面積）×（交付購買的業(yè)主房產建筑面積÷項目房產總可售建筑面積） 應稅面積=項目總計稅面積－免稅面積－交付購買的業(yè)主使用面積 ?應納稅額=按月累計計算∑月單位稅額×應稅面積 因為房地產企業(yè)陸續(xù)銷售，陸續(xù)交付購買房產的業(yè)主使用，所以房地產企業(yè)在應用上述公式計算時，注意逐月計算，然后再累加稅額。