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在建工程已達到使用條件，尚未辦理竣工結(jié)算，目前只是根據(jù)建設(shè)合同進行的暫估在建工程。總共3幢樓，大部分是用于出租，只有半層樓是自用。我該如何進行賬務(wù)處理？？

土地也要一并轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)么？當初是將土地計入無形資產(chǎn)按月攤銷到在建工程里面的？

對于已達到使用條件的在建工程，你應(yīng)該根據(jù)實際使用情況進行分類處理。自用部分轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，出租部分轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。關(guān)于土地，如果土地是為這些建筑服務(wù)的，也應(yīng)按照建筑的分類進行相應(yīng)的處理。土地原本計入無形資產(chǎn)的處理方式不影響這一分類。

我想明白的是在建工程是否要先通過固定資產(chǎn)的科目，再轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)？還是直接從在建工程直接轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)？但是無形資產(chǎn)又怎么處理？？

在建工程如果是用于出租的投資性房地產(chǎn)，可以直接從在建工程轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)，不需要經(jīng)過固定資產(chǎn)科目。至于無形資產(chǎn)（如土地使用權(quán)），如果已經(jīng)攤銷到在建工程中，那么在將在建工程資本化為投資性房地產(chǎn)時，相關(guān)的土地成本也應(yīng)一并轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)賬戶。這樣處理可以確保資產(chǎn)的分類與實際使用情況相符。

對于已達到使用條件的在建工程，你應(yīng)該根據(jù)實際使用情況進行分類處理。自用部分轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，出租部分轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。關(guān)于土地，如果土地是為這些建筑服務(wù)的，也應(yīng)按照建筑的分類進行相應(yīng)的處理。土地原本計入無形資產(chǎn)的處理方式不影響這一分類。

這塊地就是為這些建筑服務(wù)的，那我將無形資產(chǎn)攤銷到在建工程剩余的金額一并計入投資性房地產(chǎn)么？？自用部分很少可以一并計入投資性房地產(chǎn)么？

對于土地部分，既然是為建筑服務(wù)的，那么土地的剩余攤銷金額應(yīng)該與建筑一起轉(zhuǎn)入相應(yīng)的資產(chǎn)類別。如果自用部分很少，理論上仍應(yīng)區(qū)分開來，自用部分應(yīng)計入固定資產(chǎn)，而出租部分計入投資性房地產(chǎn)。這樣做可以確保資產(chǎn)分類的準確性，便于未來的資產(chǎn)管理和財務(wù)報表的準確反映。

只有半層樓，不好分開核算?。繘r且萬一以后改變用途呢？

如果實際操作中分開核算較為困難，可以考慮將整個建筑初步統(tǒng)一歸類為投資性房地產(chǎn)。這樣處理簡化了核算過程。未來如果用途有所改變，如自用部分增加，可以根據(jù)實際情況調(diào)整相關(guān)資產(chǎn)的分類。這種靈活處理方式可以適應(yīng)未來可能的變動，同時也能滿足當前的會計處理需求。

在建工程目前尚未竣工結(jié)算，也必須暫估在建工程并轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)么？

如果在建工程已經(jīng)達到預定的使用條件但尚未竣工結(jié)算，你可以根據(jù)暫估成本將其資本化轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。這樣做可以反映資產(chǎn)的實際使用狀態(tài)和產(chǎn)生效益的時間點，符合會計的權(quán)責發(fā)生制原則。當然，最終的成本需要在竣工結(jié)算后進行調(diào)整，以確保財務(wù)數(shù)據(jù)的準確性。

一旦暫估轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)的話，公司就會多交很多稅費？也享受不到減半的優(yōu)惠政策了？11月份轉(zhuǎn)入的話，前面沒有轉(zhuǎn)，會不會補交先前的房土兩稅呢？

將在建工程暫估成本轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)后，確實可能會影響稅費的計算，包括房產(chǎn)稅和土地使用稅。通常，這些稅費是從資產(chǎn)入賬開始計算的。如果11月份轉(zhuǎn)入，則從11月份開始計算相關(guān)稅費。至于是否能享受稅收優(yōu)惠政策，這取決于當?shù)氐木唧w稅法規(guī)定和優(yōu)惠政策。對于之前未轉(zhuǎn)入的部分，通常不會補交稅費，因為稅費的征收是從資產(chǎn)確認入賬開始的。建議詳細核對當?shù)氐亩悇?wù)政策，以確保合規(guī)并有效管理稅務(wù)成本。

那我可不可以等到竣工結(jié)算后，再入賬呢？

可以等到竣工結(jié)算后再將在建工程轉(zhuǎn)入相應(yīng)的資產(chǎn)賬戶。這樣做的好處是可以確保成本數(shù)據(jù)的準確性，避免之后再進行大幅度的調(diào)整。同時，這也能讓你有更準確的基礎(chǔ)來計算稅費。不過，需要注意的是，如果建筑已經(jīng)開始使用或產(chǎn)生收益，根據(jù)會計準則，應(yīng)當及時進行資本化，以反映資產(chǎn)的實際使用狀態(tài)。

目前已經(jīng)開始使用且有部分租賃收入

既然建筑已經(jīng)開始使用并且產(chǎn)生了租賃收入，根據(jù)會計原則，應(yīng)當將這部分在建工程資本化，轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。這樣做可以確保財務(wù)報表反映實際的資產(chǎn)使用情況和收益情況，同時也有助于正確計算稅費。即便是在竣工結(jié)算前，也應(yīng)根據(jù)暫估成本進行資本化處理，待最終結(jié)算完成后再做調(diào)整。這樣既符合會計準則，也能合理安排稅務(wù)處理。