免費問答

土地增值稅審計主要從以下幾個方面進行核查： 一、收入方面 銷售合同審查 核查銷售合同的真實性、完整性，確認合同約定的銷售價格、面積、付款方式等關鍵信息是否準確。 檢查有無陰陽合同情況，即表面上簽訂一份價格較低的合同用于備案，實際執(zhí)行另一份價格較高的合同。 銷售發(fā)票核查 核對銷售發(fā)票的開具金額與銷售合同是否一致，檢查發(fā)票的真實性和合法性。 確認發(fā)票是否按照規(guī)定的時間和金額開具，有無延遲開票或虛開發(fā)票的情況。 收入確認時間 根據會計準則和稅法規(guī)定，審查企業(yè)收入確認的時間是否正確。一般來說，房地產企業(yè)在交付房產、取得收款權利時確認收入。 檢查企業(yè)是否存在提前或延遲確認收入的情況，以調節(jié)土地增值稅的納稅時間。 二、成本方面 土地取得成本審查 核查土地出讓合同、土地出讓金支付憑證等，確認土地取得成本的真實性和準確性。 檢查土地出讓金是否按照規(guī)定繳納，有無滯納金或罰款等額外支出未計入成本的情況。 對于通過轉讓方式取得的土地，審查轉讓合同、評估報告等，確定土地轉讓價格的合理性。 開發(fā)成本核查 審查房地產開發(fā)項目的各項開發(fā)成本，包括建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費等。 檢查工程合同、發(fā)票、結算單等憑證，確認成本的真實性和合理性。重點關注工程成本是否虛高，有無與項目無關的費用計入開發(fā)成本。 對于公共配套設施費，審查其是否符合稅法規(guī)定的扣除條件，如是否已建成并交付使用、是否有明確的產權歸屬等。 開發(fā)間接費用審查 核查開發(fā)間接費用的列支范圍，確認費用是否與項目開發(fā)直接相關。 檢查開發(fā)間接費用的分配方法是否合理，有無將不應計入開發(fā)間接費用的支出混入其中。 三、費用扣除方面 利息支出審查 審查企業(yè)借款合同、利息支付憑證等，確認利息支出的真實性和合理性。 根據稅法規(guī)定，計算可以扣除的利息支出金額。如果企業(yè)能夠提供金融機構證明，且利息支出不超過按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，則可以據實扣除；否則，只能按照土地成本和開發(fā)成本之和的一定比例扣除。 其他費用審查 核查房地產開發(fā)企業(yè)的管理費用、銷售費用等其他費用的列支情況。 檢查費用是否符合稅法規(guī)定的扣除標準，有無超支或與項目無關的費用計入。一般來說，管理費用和銷售費用的扣除比例有一定限制。 四、清算條件審查 清算時間確定 審查企業(yè)是否達到土地增值稅清算條件。根據稅法規(guī)定，房地產開發(fā)項目符合下列條件之一的，應進行土地增值稅清算： 房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； 整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的； 直接轉讓土地使用權的。 同時，對于符合一定條件的項目，稅務機關也可以要求企業(yè)進行土地增值稅清算，如已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85% 以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的等。 清算申報資料審查 檢查企業(yè)提交的土地增值稅清算申報資料是否完整、準確。包括土地增值稅清算申報表、房地產開發(fā)項目的相關證照、合同、發(fā)票、結算單等憑證。 確認申報資料中的數(shù)據是否與企業(yè)的財務賬目和實際情況相符，有無虛報、漏報等情況。 五、稅收優(yōu)惠審查 普通住宅優(yōu)惠審查 審查企業(yè)開發(fā)的項目中是否有普通住宅，并確認普通住宅的認定標準是否符合稅法規(guī)定。 對于符合條件的普通住宅，在計算土地增值稅時可以享受一定的稅收優(yōu)惠，如增值率未超過 20% 的免征土地增值稅。檢查企業(yè)是否正確計算和享受了普通住宅的稅收優(yōu)惠。 其他優(yōu)惠政策審查 了解企業(yè)是否符合其他土地增值稅稅收優(yōu)惠政策的條件，如因國家建設需要依法征收、收回的房地產免征土地增值稅等。 審查企業(yè)是否按照規(guī)定提交了相關的證明材料，申請享受稅收優(yōu)惠。 六、稅務風險評估 稅務合規(guī)性評估 對企業(yè)的土地增值稅納稅申報情況進行全面評估，檢查企業(yè)是否按照稅法規(guī)定正確計算、申報和繳納土地增值稅。 審查企業(yè)是否存在偷稅、漏稅等稅務違法行為，如隱瞞收入、虛增成本、多列費用等。 稅務籌劃合理性評估 分析企業(yè)的土地增值稅稅務籌劃方案是否合理、合法。檢查稅務籌劃方案是否符合稅法規(guī)定，有無潛在的稅務風險。 對于不合理的稅務籌劃方案，提出整改建議，幫助企業(yè)降低稅務風險。