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同學(xué)，你好 （一）企業(yè)設(shè)立 企業(yè)設(shè)立階段，主要涉及的是資金賬簿印花稅。 根據(jù)《印花稅暫行條例》及印花稅稅率表的規(guī)定，在作為應(yīng)納稅憑證營業(yè)的賬簿中，記載資金的賬簿應(yīng)當(dāng)按實收資本與資本公積兩項的合計金額的萬分之五貼花。 應(yīng)納稅額=實收資本與資本公積的賬載金額×適用稅率（萬分之五） 財政部稅務(wù)總局2018年5月3日發(fā)布的印花稅減半征收政策： 自2018年5月1日起，對按萬分之五稅率貼花的資金賬簿減半征收印花稅，對按件貼花五元的其他賬簿免征印花稅。 關(guān)于資金賬簿印花稅問題的總結(jié)： 1、記載資金的帳簿的印花稅，按記載在“實收資本”和“資本公積”中的金額萬分之五繳稅。 2、注冊資本是《公司法》上的法律概念，“實收資本”和“資本公積”是會計上的概念。 3、稅法表述的“實收資本、資本公積“ 更類似法律上“實繳資本（股本）”。 4、大多公司，都實行認(rèn)繳制，所以初始時非實繳到位，注冊資本大于實繳資本。隨著時間的推移，會逐步到位，注冊資本最終將等于實繳資本（會計上的“實收資本”和“資本公積”），印花稅也最終“繳滿”。 5、部分行業(yè)（如金融保險、證券基金）或募集設(shè)立股份有限公司的注冊資本要求實繳，初始時注冊資本等于實繳資本（會計上的“實收資本”和“資本公積”），此時就需一步到位繳足印花稅。 6、注冊資金到位在2018年5月1日前的，不享受印花稅稅率優(yōu)惠。 （二）獲取土地 開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅、耕地占用稅。 1、契稅 在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。 契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。 納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。 應(yīng)納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%） 2、印花稅 房地產(chǎn)開發(fā)獲取土地環(huán)節(jié)涉及的印花稅及處理方式： （1）通過招拍掛方式簽訂國有土地出讓合同，按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅，取得土地使用證時，按“權(quán)利許可證照”稅目每證貼花5元。 與其他單位或者個人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，參照土地出讓合同繳納印花稅。 （2）通過接受投資方式擁有土地，依“營業(yè)賬簿”稅目自2018年5月1日起按萬分之五稅率減半征收印花稅，股權(quán)投資合作協(xié)議無需貼花。（實務(wù)中也有稅務(wù)機關(guān)要求先按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)貼花，后按照營業(yè)賬簿稅目貼花情況，需先和主管稅務(wù)機關(guān)溝通）。取得土地使用證時按件貼花5元。 （3）通過“收購股權(quán)”方式擁有土地，按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同成交價格的萬分之五貼花。 （4）通過“兼并分立”方式擁有土地，新啟用資金賬簿記載的資金： 凡原已貼花的部分可不再貼花； 未貼花的部分及以后新增加的資金按規(guī)定貼花； 原擁有土地企業(yè)存續(xù)的，土地使用證不更換，不貼花； 原擁有土地企業(yè)注銷的，土地使用證更換，貼花5元。 3、耕地占用稅（已正式立法） 《中華人民共和國耕地占用稅法》，自2019年9月1日起施行。 耕地占用稅，是對在中華人民共和國境內(nèi)占用耕地建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人征收的一種稅。 其中，耕地，是指用于種植農(nóng)作物的土地。 對占用園地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面、漁業(yè)水域灘涂以及其他農(nóng)用地建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，依照《耕地占用稅法》規(guī)定征收耕地占用稅。 耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收，應(yīng)納稅額為納稅人實際占用的耕地面積（平方米）乘以適用稅額。 耕地占用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收到自然資源主管部門辦理占用耕地手續(xù)的書面通知的當(dāng)日。納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起三十日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納耕地占用稅。 （三）開發(fā)建設(shè) 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。 1、土地使用稅 應(yīng)納稅額=土地實際占用面積×適用稅額 注： 起繳時間為實際交付或合同約定交付土地的時間。 停繳時間規(guī)定不一，有的地方規(guī)定，取得預(yù)售證后不再繳納土地使用稅，將商品房轉(zhuǎn)為自用或出租的除外，也有其他地區(qū)規(guī)定交房后停繳，實際操作中注意當(dāng)?shù)匾?guī)定。 2、印花稅 常用的合同如下： 印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計合同金額×0.05%＋建筑安裝工程承包合同金額×0.03%＋借款合同金額×0.005% （1）簽訂的測繪合同，適用“加工承攬合同”稅目，按測繪費用的萬分之五貼花。 （2）與勘探設(shè)計院簽訂的勘探、設(shè)計合同及境外設(shè)計公司簽訂的設(shè)計合同，適用“建筑工程勘探設(shè)計合同”稅目，按萬分之五貼花，境外設(shè)計費無扣繳印花稅法定義務(wù)。 （3）與檢測機構(gòu)簽訂的合同，是以常規(guī)手段進行標(biāo)準(zhǔn)化測試不屬于技術(shù)服務(wù)合同，不繳納印花稅。如工程監(jiān)理、環(huán)境監(jiān)測、消防檢測等。 （4）與建筑公司簽訂的建筑、安裝、裝飾、其他工程合同，適用“建筑安裝工程承包合同”稅目，按萬分之三貼花。 （5）若購銷合同單獨列明增值稅的，以不含稅購銷金額作為印花稅計稅基數(shù)。 （6）與供電公司簽訂的供電協(xié)議，不繳納印花稅。 （7）電梯維修合同，按“加工承攬合同”繳納印花稅。 （8）因工程內(nèi)容變更簽訂的補充協(xié)議，若不涉及合同金額無需繳納印花稅，若涉及增加合同金額，則僅針對增加部分繳納印花稅。工程竣工結(jié)算后增減的結(jié)算金額，不再補繳或退還印花稅。 （9）應(yīng)稅合同簽約主體發(fā)生變更，應(yīng)重新申報繳納印花稅。 （10）與中介機構(gòu)簽訂的工程造價咨詢服務(wù)合同，不征收印花稅。 （四）銷售轉(zhuǎn)讓 取得預(yù)售證后進行預(yù)售，需預(yù)繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。 1、增值稅 增值稅分別要在預(yù)征和實際開發(fā)票清算兩個環(huán)節(jié)繳納。 注：對房開企業(yè)來講，《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目或建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目，適用簡易計稅。 2、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加 預(yù)征及清算時實際繳納的增值稅額作為計稅依據(jù)，乘以適用稅率計繳城建稅（7%或5%或1%）、教育費附加（3%）、地方教育附加（2%）。 3、土地增值稅（預(yù)繳） 預(yù)繳稅額=（預(yù)收款—預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率 預(yù)征率：住宅一般為2%，非住宅一般為3%或者4%，具體按照地方政府規(guī)定。 4、印花稅 印花稅稅額=商品房銷售合同金額×0.05% （1）媒體廣告、戶外廣告和印刷合同，適用“加工承攬合同”稅目，按萬分之五貼花。 （2）租賃合同，適用“租賃合同”稅目，按千分之一貼花。與個人簽訂住房租賃合同，個人暫免繳納印花稅。租金貼花金額小于1角免貼花，大于1角小于1元按1元貼花。 （3）商品房預(yù)售/銷售合同，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按萬分之五稅率貼花，因面積差異項目公司補收樓款或退款，不需要再補交或退還印花稅。如發(fā)生業(yè)務(wù)退房，項目公司不能申請退還印花稅，也不能抵扣其他銷售合同產(chǎn)生的印花稅。 （4）個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，但取得房屋產(chǎn)權(quán)證時按“權(quán)利許可證照”稅目繳納印花稅。 5、企業(yè)所得稅 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，先按預(yù)計計稅毛利率（一般為15%）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 待開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時結(jié)算此前銷售的實際毛利額，將其與預(yù)計毛利額之間的差額合并計入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。 依據(jù)：財稅[2016]36號、國家稅務(wù)總局公告2016年第70號、國稅發(fā)[2009]31號、財稅[2006]162號、國家稅務(wù)總局公告2016年第18號 （五）后期運營 房產(chǎn)稅： 房產(chǎn)稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外，在納稅人自愿的原則下，經(jīng)申請，納稅人可在每年4月份的征期中一次征收其全年應(yīng)納稅款。 公司的房產(chǎn)稅分為兩種計稅方法： 1.從價計征房產(chǎn)稅 1)從價計征的房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅依據(jù)房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。 2)房產(chǎn)稅采用比例稅率，依照房產(chǎn)余值從價計征的，稅率為1.2%。 2.從租計征房產(chǎn)稅 1)從租計征的房產(chǎn)稅，是以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)。 2)房產(chǎn)稅采用比例稅率，依照房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12%。 另外，房產(chǎn)若用于出租，則涉及經(jīng)營業(yè)務(wù)的增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。 （六）清盤結(jié)算 土地增值稅清算 項目全部竣工并完成銷售，或滿足其他清算條件，應(yīng)進行土地增值稅清算。 應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)－預(yù)繳稅額 清盤階段如涉及資產(chǎn)處置，需按照稅法要求繳納相關(guān)增值稅及附加、企業(yè)所得稅。