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同學(xué)你好 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=計(jì)稅土地面積×適用稅率。 具體來(lái)說(shuō)，在計(jì)算時(shí)需注意以下幾點(diǎn)： 1.計(jì)稅依據(jù)：城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。納稅人實(shí)際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測(cè)定的土地面積。尚未組織測(cè)量，但納稅人持有政府部門(mén)核發(fā)的土地使用證書(shū)的，以證書(shū)確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)；尚未核發(fā)土地使用證書(shū)，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積。 2.納稅時(shí)間：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般在取得土地使用權(quán)證的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，否則從合同簽訂時(shí)間的次月起繳納。土地使用稅通常按年計(jì)算，可分兩次繳納，各省規(guī)定可能不同。 3.免稅土地面積和扣除時(shí)間：對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)劃配套建設(shè)的交政府或業(yè)主使用的醫(yī)院、學(xué)校、托兒所、幼兒園、物業(yè)用房以及在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配套建設(shè)符合免稅條件的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房，小區(qū)外的社會(huì)公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅或經(jīng)各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局審批，可暫免征收土地使用稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)注意相關(guān)免稅政策，對(duì)按規(guī)劃配套建設(shè)的交政府或業(yè)主使用的相關(guān)項(xiàng)目所占用的土地，應(yīng)在建成交付使用時(shí)免繳城鎮(zhèn)土地使用稅；對(duì)小區(qū)外的社會(huì)公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，應(yīng)按實(shí)際占用面積從合同簽訂時(shí)間或合同規(guī)定交付土地時(shí)間起免繳城鎮(zhèn)土地使用稅。 4.納稅義務(wù)終止時(shí)間及計(jì)算方法：根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2008〕152 號(hào)）第三條規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。如果房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂的購(gòu)房合同規(guī)定了房產(chǎn)交付時(shí)間，應(yīng)以交付時(shí)間為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時(shí)間；如果合同未規(guī)定房產(chǎn)交付時(shí)間，應(yīng)以合同簽訂時(shí)間為納稅義務(wù)終止時(shí)間。 例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)占用土地總面積為 10000 平方米，所在地區(qū)規(guī)定每平方米年稅額為 18 元。假設(shè)該企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，按規(guī)劃配套建設(shè)的醫(yī)院、學(xué)校等占地 2000 平方米，小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山占地 1000 平方米，已簽訂合同預(yù)售的房屋建筑面積為 30000 平方米，可售建筑總面積為 50000 平方米。 首先，確定應(yīng)稅土地面積。小區(qū)外的社會(huì)公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山等免稅占地面積共為：2000 + 1000 = 3000（平方米） 已簽訂合同預(yù)售房屋分?jǐn)傉嫉孛娣e = 10000×（30000÷50000）= 6000（平方米） 則本月剩余應(yīng)稅占地面積 = 10000 - 3000 - 6000 = 1000（平方米） 然后計(jì)算月單位稅額 = 18÷12 = 1.5（元/平方米） 本月應(yīng)納稅額 = 1000×1.5 = 1500（元） 需要注意的是，具體的稅收政策和計(jì)算方法可能因地區(qū)而異，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按照當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)的規(guī)定進(jìn)行準(zhǔn)確申報(bào)和繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。同時(shí)，各地對(duì)于稅收優(yōu)惠政策的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和審批流程也可能存在差異，企業(yè)需與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)保持溝通，確保充分享受應(yīng)有的稅收優(yōu)惠，并合規(guī)履行納稅義務(wù)。在實(shí)際操作中，也可以采用一些換算方式來(lái)計(jì)算應(yīng)稅土地面積，例如按未售面積占可售面積的比例計(jì)算，或者先求出土地面積與總可售面積的系數(shù)，然后用未售面積乘以該系數(shù)得到應(yīng)稅土地面積。 此外，城鎮(zhèn)土地使用稅采用有幅度的差別稅額，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。大、中、小城市以公安部門(mén)登記在冊(cè)的非農(nóng)業(yè)正式戶口人數(shù)為依據(jù)，按照國(guó)務(wù)院頒布的《城市規(guī)劃條例》中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)劃分。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)市政建設(shè)情況和經(jīng)濟(jì)繁榮程度在規(guī)定稅額幅度內(nèi)，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但降低額不得超過(guò)規(guī)定最低稅額的30%；經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)提高，但須報(bào)財(cái)政部批準(zhǔn)。