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在銷售過程中的增值稅是按什么預(yù)繳的？

預(yù)繳的稅率是多少？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得《商品房預(yù)售許可證》后，就可以出售在建中的開發(fā)產(chǎn)品，收取預(yù)收款項，計入“預(yù)收賬款”核算。今天對該結(jié)算稅務(wù)處理分析如下： 一、增值稅 1.營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 預(yù)繳增值稅=當(dāng)期收取的價款和價外費用/(1+9%)*3% 2.房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款，為不動產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項，但不含簽房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等。 誠意金、訂金作為預(yù)付款性質(zhì)，是當(dāng)事人一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)，如合同履行則沖抵房款，不履行不適用“定金雙倍返還罰則”，非合同約定，僅按《訂房單》或《承諾書》或類似憑據(jù)約定收的，不受《合同法》約束和保護，僅具有暫收應(yīng)付性質(zhì)，因此在“其他應(yīng)付款”核算。 3.預(yù)收款的發(fā)票開具 （1） 開票系統(tǒng)中有 6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)情形?！拔窗l(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設(shè)601“預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”、603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。 （2）第一，期房銷售 交房前收到預(yù)收款，選 6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”編碼開票，并在稅率欄填“不征稅”，開普通發(fā)票，不得開專用發(fā)票。開發(fā)票次月按3%預(yù)繳率預(yù)繳增值稅，不需納稅申報。如系統(tǒng)清卡不成功，需在申報期去辦稅服務(wù)廳手工清卡。 交房后，需將之前開的稅率欄為 “不征稅”的普通發(fā)票收回紅沖后再重新開稅率欄帶實際稅率的增值稅發(fā)票，并于次月納稅申報。 此項要求在各地執(zhí)行過程中，部分地區(qū)從工作量等角度考慮并不實際收回原有發(fā)票，有一定的爭議存在。 第二，現(xiàn)房銷售 由于預(yù)收房款后會馬上交房，可直接開稅率欄帶實際稅率的增值稅發(fā)票，并申報。 第三， 已申報繳營業(yè)稅未開票補開票 選 6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票” 編碼開票，并在發(fā)票稅率欄填“不征稅”，開普通發(fā)票，不得開專用發(fā)票，開發(fā)票后不用申報。如系統(tǒng)清卡不成功，需在申報期去辦稅服務(wù)廳手工清卡。 4、預(yù)繳增值稅的填報 預(yù)繳的稅款應(yīng)填報《增值稅預(yù)繳稅款表》進行納稅申報，營改增后，收到預(yù)收款的當(dāng)天不再是銷售不動產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時間。只有開具售房發(fā)票或不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移以及合同約定的交房日期方可確認納稅義務(wù)發(fā)生。所以，無需在《增值稅納稅申報表》第1行“按適用稅率計稅銷售額”欄中填報。僅在《增值稅預(yù)繳稅款表》中第2行的第1列“銷售額”填寫本期收取的預(yù)收款（含稅）包括在取得預(yù)收款當(dāng)月或主管國稅機關(guān)確定的預(yù)繳期取得的全部預(yù)收價款和價外費用，第2列“扣除金額”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不需要填寫，第3列“預(yù)征率”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)征率為3%，第4列“預(yù)征稅額”填寫按照規(guī)定計算的應(yīng)預(yù)繳稅額。同時，增值稅納稅申報表附列資料（四）對預(yù)繳的稅款進行臺賬登記，第4行第2列填寫本月發(fā)生的應(yīng)在以后抵減的預(yù)繳增值稅額。 二、土地增值稅 1、預(yù)繳土地增值稅計算 納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。 預(yù)繳土地增值稅=當(dāng)期收取的價款和價外費用/1.09*預(yù)征率 預(yù)征率在各個地方有所不同，根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w政策執(zhí)行。 2、預(yù)繳土地增值稅的填報 土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)指土地增值稅納稅申報表（一）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)征適用）中的應(yīng)稅收入。 納稅人可以通過電子稅務(wù)局或到辦稅服務(wù)廳辦理土地增值稅預(yù)征申報。在預(yù)征申報時，應(yīng)選擇稅務(wù)機關(guān)已經(jīng)登記的項目，按照不同項目分別填報《土地增值稅納稅申報表（一）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)征適用）》。 申報表填報注意事項： （1）必須按照不同的房產(chǎn)類型分別填報。如：普通住房、非普通住房、其他類型房地產(chǎn)。 （2）必須按照不同的預(yù)征率分別填報。如西安市保障性住房預(yù)征率為0；普通標(biāo)準(zhǔn)住房預(yù)征率為1%；非普通標(biāo)準(zhǔn)住房2%及其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為3%。 三、企業(yè)所得稅 1、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率（由各地按物業(yè)形態(tài)區(qū)分各不相同，一般為10%-20%）分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 完工產(chǎn)品銷售收入確認用竣工、使用、確權(quán)三者孰早原則： （1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。 （2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 （3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 2、收入的確認以交房、業(yè)主正式取得使用權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)確認收入的實現(xiàn)，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開發(fā)票的，應(yīng)全部確認銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)外其他收取部門、單位開發(fā)票的，可作代收代繳款項管理。 3、預(yù)繳企業(yè)所得的填報 按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表》填報說明填報如下： 第5行“特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額”：從事房地產(chǎn)開發(fā)等特定業(yè)務(wù)的納稅人，填報按照稅收規(guī)定計算的特定業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算的預(yù)計毛利額填入此行。

收到，謝謝老師

不客氣，祝工作順利