免費(fèi)問答

你好；?? 一、為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 1.政府地價(jià)及市政配套費(fèi) 支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)，向政府部門交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。 2.合作款項(xiàng) 補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。 3.紅線外市政設(shè)施費(fèi) 紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。 4.拆遷補(bǔ)償費(fèi) 有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。 ▌二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)（前期工程費(fèi)） 指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容： 5.勘察設(shè)計(jì)費(fèi) (1) 勘測丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。 (2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。 設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。 其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。 (3) 建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi) 6.報(bào)批報(bào)建增容費(fèi) (1) 報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。 項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。 (2) 增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi) 7.“三通一平”費(fèi) (1) 臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。 (2) 臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。 (3) 臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。 (4) 場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。 8.臨時(shí)設(shè)施費(fèi) (1) 臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。 (2) 臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。 (3) 臨時(shí)場地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。 (4) 臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。 ▌三、主體建筑工程費(fèi)（建安工程費(fèi)） 指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括： 9.基礎(chǔ)造價(jià) 包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測費(fèi)、降水。 10.結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià) 主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。 11.門窗工程 主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費(fèi)用。 12.公共部位精裝修費(fèi) 主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用。 13.戶內(nèi)精裝修費(fèi) 主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費(fèi)用。 ▌四、主體安裝工程費(fèi)（建安工程費(fèi)） 14.室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi) (1) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來水/排水/直飲水/熱水）； (2) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱/電熱膜/分戶燃?xì)鉅t/管道系統(tǒng)/暖氣片）； (3) 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)； (4) 室內(nèi)電氣工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋 15.室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi) (1) 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用； (2) 電梯及其安裝費(fèi)； (3) 發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)； (4) 消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)； (5) 人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包括密閉門、氣體過濾裝置等。 16.弱電系統(tǒng)費(fèi) (1) 居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等； (2) 對講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費(fèi)用； (3) 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用； (4) 有線電視費(fèi)用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用； (5) 電話系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用； (6) 寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用。 ▌五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)） 17.室外給排水系統(tǒng)費(fèi) (1) 室外給水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用； (2) 雨污水系統(tǒng)費(fèi)用 18.室外采暖系統(tǒng)費(fèi) 主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用 19.室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi) 主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站。 20.室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi) (1) 高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用； (2) 室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用； (3) 室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用 21.室外智能化系統(tǒng)費(fèi) (1) 停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費(fèi)用； (2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用； (3) 周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外對掃等； (4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用； (5) 電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用； (6) 電子公告屏費(fèi)用 ▌六、園林環(huán)境工程費(fèi)（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)） 指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括： 22.綠化建設(shè)費(fèi) 包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出； 23.建筑小品 雕塑、水景、環(huán)廊、假山等； 24.道路、廣場建造費(fèi) 道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等； 25.圍墻建造費(fèi) 包括永久性圍墻、圍欄及大門； 26.室外照明 室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈； 27.室外背景音樂 28.室外零星設(shè)施 兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。 ▌七、配套設(shè)施費(fèi)（公共配套設(shè)施費(fèi)） 指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類： 29.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等； 30.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出； 31.開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用； 32.對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。 該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如： a.游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施； b.業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)； c.幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置； d.學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置； e.球場； f.設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)； g.車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。 ▌八、開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。 33.工程管理費(fèi) (1) 工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用； (2) 預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用； (3) 行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi) (4) 施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng) (5) 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)； (6) 安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)； (7) 工程保險(xiǎn)費(fèi)。 34.營銷設(shè)施建造費(fèi) (1) 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告； (2) 銷售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用； (3) 售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等； (4) 樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄，考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除； (5) 其他。 35.資本化借款費(fèi)用 包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。 36.物業(yè)管理完善費(fèi) 包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。