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商業(yè)用房，面積為1000平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進行評估，評估基準日為2002年10月31日。評估人員在房地產交易市場上找到三個成交時間與評估基準日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如下表所示。單位：元/平方米 參照物 A B C 交易單價 6,000 4,900 5,900 成交日期 2002.6 2002.9 2002.10 區(qū)域條件 比被評估資產好 比被評估資產好 比被評估資產好 交易情況 正常 高于市價4% 正常 被評估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結構相似、新舊程度相近，故無需對功能因素和成新率因素進行調整。被評估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100，三個參照物所在區(qū)域條件均比被評估商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評分分別為108、112和105。當時房產價格月上漲率為4%，故參照物A的時間因素調整系數(shù)為：116；參照物B的時間因素調整系數(shù)：104；參照物C因在評估基準日當月交易，故無需調整。 要求:試運用現(xiàn)行市價法進行資產評估。
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市價法是一種根據(jù)市場最新價格及其時空因素，結合參照物情況進行資產評估的方法。評估流程主要有以下幾步：
第一步：選擇合適的參照物，查找三個時間最接近的商業(yè)用房交易案例，要求結構相似、位置和新舊程度相近；
第二步：獲取區(qū)域評分，獲取被評估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分，并根據(jù)參照物所處區(qū)域的綜合評分，計算參照物間的綜合評分差值；
第三步：計算時間因素調整系數(shù)，根據(jù)參考物間的綜合評分差值乘以當時房產價格月上漲率，得出三個參照物的時間因素調整系數(shù)；
第四步：計算合理價值，將三個參照物的單價乘以時間因素調整系數(shù)求出合理價值，并對三個參照物的合理價值求平均值，最終得出交易資產的合理價值。
拓展知識：
市價法有波動性，不易得出準確的價值評估結果。因此，當尚待評估的資產是固定資產時，一般需要配合其他評估方法進行使用，以獲得更準確評估結果。
2023 01/13 13:40
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