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房地產(chǎn)企業(yè)得賬務處理，還有稅是怎么樣的？
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您好，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和稅務處理大全
如：會計分錄，會計科目、會計報表、要繳納哪些稅，怎樣少納稅。 內(nèi)容好多，先發(fā)給您一部分吧：房地產(chǎn)會計全套賬務處理和涉及稅目 一、房地產(chǎn)涉及的稅種：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有增值稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個人所得稅等。
1、增值稅：小規(guī)模稅率3%，一般納稅人稅率11%。
2、城市維護建設稅
計稅依據(jù)是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。稅率分別為7%（城區(qū)）、5%（郊區(qū)）、1%（農(nóng)村）。 計算公式:
應納稅額=增值稅×稅率。
3、教育費附加
計稅依據(jù)是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納,附加稅率為3%。 計算公式:
應交教育費附加額=增值稅×3%。
4、印花稅：
（1）財產(chǎn)租賃合同、倉儲保管合同、財產(chǎn)保險合同，適用稅率為千分之一；
（2）加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬分之五；
（3）購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術合同，稅率為萬分之三； （4）借款合同，稅率為萬分之零點五；
（5）對記錄資金的帳薄，按“實收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼 花；
（6）營業(yè)帳薄、權利、許可證照，按件定額貼花五元。
5、個人所得稅：
工資、薪金不含稅收入適用稅率表
級數(shù)應納稅所得額(不含稅) 稅率(%) 速算扣除數(shù)(元)
1 不超過500元的部分 5 0
2 超過500元至2000元的部分 10 25
3 超過2000元至5000元的部分 15 125
4 超過5000元至20000元的部分 20 375
5 超過20000元至40000元的部分 25 1375
6 超過40000元至60000元的部分 30 3375
7 超過60000元至80000元的部分 35 6375
8 超過80000元至100000元的部分 40 10375
9 超過100000元的部分 45 15375
計算公式：
應納個人所得稅稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù) 應納稅額=工資薪金收2000-“三險一金”
6、所得稅
（1）所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。
（2）如果屬于核定征收的，按收入計算繳納所得稅。
計算公式： 應交所得稅=收入總額*稅務核定固定比例*所得稅稅率
（3）如果屬于查帳征收的，按利潤計算繳納所得稅。
計算公式： 應交所得稅=利潤總額*所得稅稅率
（4）所得稅稅率：
一般企業(yè)所得稅的稅率為25%,
符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。
國家需要重點扶持的高新技術企業(yè)，減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。
7、房產(chǎn)稅
依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12％。
8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下：
（1）大城市1.5元至30元； （2）中等城市1.2元至24元； （3）小城市0.9元至18元；
（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。
9、土地增值稅
土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟收益，計算增值額的扣除項目金額包括：
（1）取得土地使用權所支付的金額； （2）開發(fā)土地的成本、費用； （3）新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格； （4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；
（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
二、房地產(chǎn)企業(yè)的賬務處理
提供一份房地產(chǎn)企業(yè)會計制度。
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費共有11種（10稅1費）
稅：增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅 企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅。 費：教育費附加
一、增值稅
1.轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)
銷售房屋要按銷售不動產(chǎn)繳納增值稅，贈送的空調(diào)、家具視同銷售繳納增值稅。若房屋包括空調(diào)等附屬設施，則空調(diào)包括在房款內(nèi)，不需要單獨計繳增值稅。
2.房屋租賃（出租） 屬于服務業(yè)——租賃業(yè)
3.房地產(chǎn)銷售公司買斷商品房出售
超過買斷價格外的收入作為手續(xù)費收入，按“增值t稅--服務業(yè)” 繳納增值稅
4.單位將不動產(chǎn)或土地使用權無償贈與他人 視同銷售不動產(chǎn)
5.銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地使用權一并轉(zhuǎn)讓的行為 比照銷售不動產(chǎn)征收增值稅
6.納稅人自建后銷售房屋
自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對外銷售，其自建行為應按建筑業(yè)繳納增值稅，再按銷售不動產(chǎn)征收增值稅。
二、增值稅
銷售房屋的同時贈送空調(diào)、家具要視同銷售繳納增值稅。
三、土地增值稅 （一）一般規(guī)定
1.出售——征 包括三種情況：
（1）出售國有土地使用權；
（2）取得國有土地使用權后進行房屋開發(fā)建造后出售； （3）存量房地產(chǎn)買賣
其中對于（2）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（出售）的扣除項目： ①取得土地使用權所支付的金額； ②房地產(chǎn)開發(fā)成本 ③房地產(chǎn)開發(fā)費用 ④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金 ⑤財政部規(guī)定的其他扣除項目
對于（3）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除項目 ①房屋及建筑物的評估價格。
評估價格＝重置成本價×成新度折扣率
②取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。 ③轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
2.房地產(chǎn)抵押
（1）抵押期——不征；
（2）抵押期滿償還債務本息——不征；
（3）抵押期滿，不能償還債務，而以房地產(chǎn)抵債——征。
3.房地產(chǎn)交換
單位之間換房，有收入的，征；
4.將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利等
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)。（房地產(chǎn)清算）
5.合作建房
建成后自用——不征
建成后轉(zhuǎn)讓——征。
6.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)——暫免。
7.納稅人建造普通標準住宅出售
增值額未超過扣除項目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅。
8.將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移——不征收（清算時不扣除相應的成本和費用）
（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算
1.土地增值稅的清算單位
對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的。應分別計算增值額。
2.土地增值稅的清算條件
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； （2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； （3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。
3.土地增值稅的扣除項目
①扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 ②清算所附送的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可核定開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。
③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設施：
A.建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的；
B.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的； C.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，不得扣除。
⑤屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積所占比例等合理方法，計算清算項目的扣除金額。 四、房產(chǎn)稅
1.地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
2.在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，照章納稅。
五、城鎮(zhèn)土地使用稅
1.城鎮(zhèn)土地使用稅對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。 2.房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應按規(guī)定計征城鎮(zhèn)土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由地方稅務局結合具體情況確定。
六、契稅（承受方）
1.企業(yè)公司制改造
非公司制企業(yè)，整體改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權屬，免征契稅。
非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且所占股份超過50%的，對新設公司承受該國有獨資企業(yè)（公司）的土地、房屋權屬，免征契稅。
2.企業(yè)股權重組——不征
3.企業(yè)合并——免征
合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。
4.企業(yè)分立——不征
企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權屬，不征收契稅。
5.企業(yè)出售
買受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。
6.企業(yè)關閉、破產(chǎn)
債權人承受關閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅；對非債權人承受關閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權屬，凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。
7.房屋的附屬設施
對于涉及土地使用權和房屋所有權轉(zhuǎn)移變動的，征收契稅，不涉及的，不征。
七、企業(yè)所得稅
（一）預繳企業(yè)所得稅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實分季（或月）預繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規(guī)定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。 （二）預計利潤率
1.非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目：
（1）位于省、市、縣城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%；
（2）位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%；
（3）位于省、其他地區(qū)的，不得低于10%。 2.經(jīng)濟適用房開發(fā)項目，不得低于3%。
八、個人所得稅
1.職工（高管）工薪（取得的一次性的獎金）
2.企業(yè)和單位對營銷業(yè)績突出人員以培訓班、研討會、工作考察等名義組織旅游活動，通過免收差旅費、旅游費對個人實行的營銷業(yè)績獎勵（包括實物、有價證券等），應根據(jù)所發(fā)生費用全額計入營銷人員應稅所得（按勞動報酬所得），依法征收個人所得稅，并由提供費用的企業(yè)和單位代扣代繳。
九、印花稅
1.財產(chǎn)（房屋）租賃合同——1‰。
2.產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)。包括土地使用權出讓合同、土地使用權轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同等權力轉(zhuǎn)移合同。
3.營業(yè)賬簿稅目中記載資金的賬簿的計稅依據(jù)為“實收資本”與“資本公積”兩項的合計金額
其他賬簿——每件5元。
4.領受房屋產(chǎn)權證、工商營業(yè)執(zhí)照、土地使用證——每件5元。
十、城市維護建設稅
以增值稅（贈送空調(diào)需要視為同銷售征增值稅）等為基數(shù)
十一、耕地占用稅
占用耕地建房或從事非生產(chǎn)建設，按占用面積征稅。
十二、教育費附加 同城市維護建設稅
2017 06/16 20:49
84785023 
2017 06/16 20:51
@王老師:老師 能不能再發(fā)點，謝謝
王雁鳴老師 
2017 06/16 20:55
您好，開發(fā)成本及期間費用的核算：
1、“開發(fā)成本”，主要包括：
（1）土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；
（2）前期工程費（規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”）；
（3）基礎設施費（小區(qū)道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；
（4）建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；
（5）公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發(fā)”與“配套設施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設置二級明細?？筛鶕?jù)上述六項來設置三級明細科目
?、匍_發(fā)土地成本費用：
借：開發(fā)成本—土地開發(fā)
貸：銀行存款
或應付賬款—XX公司
分配開發(fā)的間接費用
借：開發(fā)成本—土地開發(fā)
貸：開發(fā)間接費用
結轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費用
借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)
貸：開發(fā)成本—土地開發(fā)
?、谂涮自O施開發(fā)
計算公式：
某項開發(fā)產(chǎn)品預提配套設施開發(fā)費=該項開發(fā)產(chǎn)品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率
配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發(fā)產(chǎn)品的預算成本（或計劃成本）*100%
發(fā)生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發(fā)）
借：開發(fā)成本—配套設施開發(fā)
貸：開發(fā)產(chǎn)品
支付的配套設施開發(fā)費用
借：開發(fā)成本-配套設施開發(fā)
貸：銀行存款
同時領用庫存設備或是材料開發(fā)
借：開發(fā)成本—配套設施開發(fā)
貸：庫存設備或庫存材料
分配應負擔的開發(fā)間接費用
借：開發(fā)成本—配套設施開發(fā)
貸：開發(fā)間接費用
結轉(zhuǎn)配套設施開發(fā)成本
借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)
貸：開發(fā)成本—配套設施開發(fā)
?、鄯课蓍_發(fā)過程中發(fā)生的費用（能夠分清對象的）
借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)
貸：銀行存款
?、荛_發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種
出包給外單位進行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結算單）
借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)
貸：銀行存款
或應付賬款—應付工程款
自已組織施工的
借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)
貸：銀行存款
或應付賬款—應付工程款
應付工資
?、荽üこ涕_發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設的工程項目
企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出
借：開發(fā)成本—代建工程開發(fā)
貸：銀行存款
或庫存材料
或現(xiàn)金
結轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費用
借：開發(fā)成本—代建工程開發(fā)
貸：開發(fā)間接費用
工程竣工后結轉(zhuǎn)成本
借：開發(fā)成本—代建工程
貸：開發(fā)成本—代建工程開發(fā)
移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)
借：主營業(yè)務成本—代建工程結算成本
貸：開發(fā)成本—代建工程
2、開發(fā)間接費用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷發(fā)生的間接費用等
借：開發(fā)間接費用
貸：銀行存款
或應付賬款
或應付工資
分配開發(fā)的間接費用
借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)
貸：開發(fā)間接費用
竣工房屋開發(fā)成本的結轉(zhuǎn)
借：開發(fā)產(chǎn)品
貸：開發(fā)成本—房屋開發(fā)
3、管理費用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用
4、財務費用：包括開發(fā)經(jīng)營期間的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構手續(xù)費用
5、銷售費用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務過程中所發(fā)生的各項費用。主要包括：產(chǎn)品銷售之前的改裝修復費、產(chǎn)品看護費、水電費、采暖費；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業(yè)務費等經(jīng)常費用發(fā)生的銷售費用。
四、主要帳務處理過程
（一）房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)的土地費用、前期工程費、基礎設施費、建安費等支出
借：開發(fā)成本
貸：銀行存款、現(xiàn)金、原材料等
（二）開發(fā)完工
借：開發(fā)產(chǎn)品
貸：開發(fā)成本
（三）預售房款
借：銀行存款、現(xiàn)金
貸：預收賬款
（四）開發(fā)完工，結轉(zhuǎn)預售房款
借：預收賬款
貸：經(jīng)營收入
（五）結轉(zhuǎn)銷售房屋成本
借：經(jīng)營成本
貸：開發(fā)產(chǎn)品
（六）計提稅金
借：經(jīng)營稅金及附加
貸：應交稅費-營業(yè)稅
貸：應交稅費-城建稅
貸：其他應交款-教育費附加
（七）結轉(zhuǎn)收入
借：經(jīng)營收入
貸：本年利潤
（八）結轉(zhuǎn)稅金
借：本年利潤
貸：經(jīng)營稅金及附加
（九）結轉(zhuǎn)成本、費用
借：本年利潤
貸：經(jīng)營成本、管理費用、銷售費用、財務費用
1、資產(chǎn)類主要會計科目核算：
??（1）現(xiàn)金
? 從銀行提取現(xiàn)金
? 借：現(xiàn)金
????? 貸：銀行存款
? 支取現(xiàn)金或是預支現(xiàn)金
? 借：其他應收賬——XX成本類或材料類科目
????? 貸：現(xiàn)金
? （2）銀行存款
? （3）應收賬款：主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務，
而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。
? ①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據(jù)：購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）
? 借：應收賬款——XX公司或個人
????? 貸：主營業(yè)務收入
? ②出讓材料而應收取的未收款項
? 借：應收賬款——XX公司
????? 貸：其他業(yè)務收入
? 收回款項時：
借：銀行存款
????? 貸：應收賬款
? （4）壞賬準備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷法，
二是備抵法
? 提取壞賬準備金
? 借：管理費用
????? 貸：壞賬準備
? 發(fā)生壞賬時
借：壞賬準備
????? 貸：應收賬款
? 收回已轉(zhuǎn)銷的應收賬款
? 借：應收賬款
???? 貸：壞賬準備
? 借：銀行存款
????? 貸：應收賬款
? （5）應收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。
? 銷售商品房而收到的商業(yè)匯票
? 借：應收票據(jù)——XX公司
????? 貸：主營業(yè)務收入
? 商業(yè)匯票到期：
? 若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議）
? 借：銀行存款
????? 貸：應收賬款
? 若為有息商業(yè)匯票
? 借：銀行存款
????? 貸：應收票據(jù)——XX公司
? 財務費用
? （6）預付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，
分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。
? ①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請書、付款單）
? 借：預付賬款——預付承包單位款
????? 貸：銀行存款
? 拔付承包單位抵作備料款的材料
? 借：預付賬款——預付承包單位款
? ????貸：庫存材料
? 企業(yè)與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據(jù)：工程價款結算單）
? 借：開發(fā)成本
????? 貸：應付賬款——應付工程款
? 同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款
? 借：應付賬款——應付工程款
????? 貸：預付賬款——預付承包單位款
? 用銀行存款補付余額
? 借：應付賬款——應付工程款貸：銀行存款
? ②預付給供應商的材料價款
? 借：預付賬款——預付供應單位款
????? 貸：銀行存款
? 材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款
? 借：應付賬款——應付購貨款
????? 貸：預付賬款——預付供應單位款
? 用銀行存款補付余額
? 借：應付賬款——應付購貨款
????? 貸：銀行存款
? （7）物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、
流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。
? （8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、
低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等
? （9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。
? （10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或?qū)嶋H成本
? （11）庫存設備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設備的實際成本
? ①購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發(fā)票、付款單）
? 借：物資采購——設備采購
????? 貸：銀行存款
? 計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）
? 借：物資采購——設備采購
???? 貸：采購保管費
? 采購保管費的計算公式如下：
? 采購保管費的實際分配率=材料實際發(fā)生的采保費/本月購入材料實際發(fā)生的買價和運雜費
? 某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率
? 材料驗收入庫（所附單據(jù)：入為單、設備管理單）
? 借：庫存設備
????? 貸：物資采購
? ②訂購設備與材料，所發(fā)生的買價與動雜費、稅款（所附單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運輸費單據(jù)）
? 借：預付賬款
????? 貸：銀行存款
? 設備到達驗收入庫
? 借：物資采購——設備采購
????? 貸：應付賬款——應付購貨款
? 沖減預付的設備貨款
? 借：應付賬款——應付供貨款
????? 貸：預付賬款
? 支付余下應付的設備材料采購款
? 借：應付賬款
????? 貸：銀行存款
? ③設備和材料發(fā)出，領用設備進行安裝，用作房屋建設（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設備出庫單）
? 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
????? 貸：庫存設備
銷售積壓設備（所附單據(jù)：設備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票）
? 借：銀行存款
????? 貸：其他業(yè)務收入
? 結轉(zhuǎn)成本
? 借：其他業(yè)務支出
????? 貸：庫存設備
? （12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。應與加工單位簽訂加工合同。
? 發(fā)出材料，委托外單位加工
? 借：委托加工材料
????? 貸：庫存材料
? 材料成本差異
? 加工完后驗收入庫
? 借：委托加工材料
????? 貸：銀行存款
? 借：庫存材料——XX材料
????? 貸：委托加工材料
? （13）低值易耗品：是指未達到固定資產(chǎn)標準的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等
? 自營工程領用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計入成本費用
? 借：開發(fā)間接費用
????? 貸：低值易耗品
? 倉庫領用工具一批，用五五攤銷法：
? 借：待攤費用
????? 貸：低值易耗品
? 借：采購保管費
????? 貸：待攤費用
? （14）開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，
或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，
在竣工驗收時
? 借：開發(fā)產(chǎn)品
????? 貸：開發(fā)成本
? 對外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時結轉(zhuǎn)開發(fā)成本
? 借：主營業(yè)務成本
????? 貸：開發(fā)產(chǎn)品
? （15）分期開發(fā)產(chǎn)品：應根據(jù)分期銷售合同進行結算，可以根據(jù)需要設置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品備查賬”。
? 借：主營業(yè)務成本
????? 貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品
? （16）出租開發(fā)產(chǎn)品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營活動。
主要是通過收取租金的形式實現(xiàn)的。應下設“出租產(chǎn)品”“出租產(chǎn)品攤銷”兩個明細科目
? 出租土地或是房屋時
? 借：出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品
????? 貸：開發(fā)產(chǎn)品
? 租金收入：
? 借：銀行存款或應收賬款
????? 貸：主營業(yè)務收入
? （17）周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個明細科目
? 開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實際搭建的成本
? 借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房
????? 貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋
? 按月計提的周轉(zhuǎn)房攤銷
? 借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用
????? 貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷
? 其間發(fā)生的維修費用，如果金額不大
? 借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用
????? 貸：銀行存款
? 如果金額較大的
? 借：待攤費用或長期待攤費用
????? 貸：銀行存款
? 最后再分次攤?cè)氲接嘘P成本費用科目
? （18）固定資產(chǎn)
? ①購入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運雜費專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購貨發(fā)票等）
? 借：固定資產(chǎn)
????? 貸：銀行存款
? 購入需要安裝的固定資產(chǎn)
? 借：固定資產(chǎn)購建支出
????? 貸：銀行存款
? 支付安裝費用
? 借：固定資產(chǎn)購建支出
????? 貸：銀行存款
? 安裝完畢交付使用時借：固定資產(chǎn)
????? 貸：固定資產(chǎn)購建支出
? ②自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結算單）
? 支付的土地征用費及堪設計費
? 借：固定資產(chǎn)購建支出
????? 貸：銀行存款
? 領用材料時
? 借：固定資產(chǎn)購建支出
????? 貸：庫存材料
? 分配建筑工人工資和福利費
? 借：固定資產(chǎn)購建支出
????? 貸：應付工資
? 應付福利費
? 完畢建筑交付使用
? 借：固定資產(chǎn)
????? 貸：固定資產(chǎn)購建支出
? ③其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）
? 借：固定資產(chǎn)
????? 貸：實收資本
? 累計折舊
? ④改擴建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴建通知單）
? 借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)
????? 貸：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)生用固定資產(chǎn)
殘料變賣時
借：銀行存款
????? 貸：固定資產(chǎn)購建支出
? 支付擴建工程款時
? 借：固定資產(chǎn)購建支出
????? 貸：銀行存款
? 工程竣工時（所附單據(jù)：工程竣工結算單）
? 借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)
????? 貸：固定資產(chǎn)購建支出
? 交付使用時
? 借：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)用固定資產(chǎn)
????? 貸：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)
? （19）無形資產(chǎn)：企業(yè)長期使用而沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權、非專利技術、商標權、土地使用權.
2、負債的主要會計科目的核算
? （1）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項
? 支付給承包單位轉(zhuǎn)來的工程價款結算預支單
? 借：開發(fā)成本
????? 貸：應付賬款
? 以預支款抵沖應付款時
? 借：應付賬款
????? 貸：預付賬款
? 補付其余款時
? 借：應付賬款
????? 貸：銀行存款
? （2）預收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款
? 收到預付款時
? 借：銀行存款
????? 貸：預收賬款——預收代建工程款
? 提交工程價款結算單時
? 借：應收賬款
? 貸；主營業(yè)務收入
? 借：預收賬款——預收代建工程款
????? 貸：應收賬款
? 收回全部余款
? 借：銀行存款
????? 貸：應收賬款
? （3）應付工資
? 開出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資
? 借：現(xiàn)金
????? 貸：銀行存款
? 借：應付工資
????? 貸：現(xiàn)金
? 結轉(zhuǎn)代扣款項
? 借：應付工資
????? 貸：其他應收款——代扣水電費
? 代扣房租
? 月末分配工資費用
? 借：開發(fā)成本（建安）
? 開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現(xiàn)場）
? 銷售用費（銷售機構）
? 管理費用（行政管理部門）
? 采購保管費（采購部門）
? 管理費用——勞動保險費（長期放假員工）
? 應付福利費（醫(yī)務人員）
? （4）應付福利費（按工資總額的14%計提）
? 借：開發(fā)成本（建安）
? 開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現(xiàn)場）
? 銷售用費（銷售機構）
? 管理費用（行政管理部門）
? 采購保管費（采購部門）
????? 貸：應付福利費
? 用現(xiàn)金支付福利費時
? 借：應付福利費
????? 貸：現(xiàn)金
? （5）應交稅金：核算應向國家交納的各項稅金，
主要包括（營業(yè)稅、城市維護建設稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）
? 月末按照實現(xiàn)的經(jīng)營收入計算應交稅金
? 借：主營業(yè)務稅金及附加
????? 貸：應交稅金——應交營業(yè)稅
? ——應交城市維護建設稅
? 月末按照實現(xiàn)的其他業(yè)務收入計算出應交納的稅金
? 借：其他業(yè)務支出
?? ???貸：應交稅金——應交營業(yè)稅
? ——應交城市維護建設稅
? 月末如按規(guī)定計算當月應交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅
? 借：管理費用
????? 貸：應交稅金——房產(chǎn)稅
? ——車船使用稅
? ——土地使用稅
? 月末計算的所得稅
? 借：所得稅
????? 貸：應交稅金——應交所得稅
? 實際交納的稅金
? 借：應交稅金——XX稅
????? 貸：銀行存款
? （6）其他應交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款
? 月末按規(guī)定提取教育附加
? 借：主營業(yè)務稅金及附加
????? 貸：其他應交款——教育費附加
? 3、成本、費用主要會計科目核算
? （1）開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)成本”，主要包括：
土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；
前期工程費（規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”）；
基礎設施費（小區(qū)道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；
建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；
公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），
分別設置“土地開發(fā)”與“配套設施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設置二級明細。可根據(jù)上述六項來設置三級明細科目
? ①開發(fā)土地成本費用：
? 借：開發(fā)成本——土地開發(fā)
????? 貸：銀行存款
? 或應付賬款——XX公司
? 分配開發(fā)的間接費用
? 借：開發(fā)成本——土地開發(fā)
????? 貸：開發(fā)間接費用
? 結轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費用
? 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
????? 貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)。
? ②配套設施開發(fā)
? 計算公式：
? 某項開發(fā)產(chǎn)品預提配套設施開發(fā)費=該項開發(fā)產(chǎn)品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率
?
? 配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發(fā)產(chǎn)品的預算成本（或計劃成本）*100%
? 發(fā)生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發(fā)）
? 借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)
????? 貸：開發(fā)產(chǎn)品
? 支付的配套設施開發(fā)費用
? 借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)
????? 貸：銀行存款
? 同時領用庫存設備或是材料開發(fā)
? 借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)
????? 貸：庫存設備或庫存材料
? 分配應負擔的開發(fā)間接費用
? 借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)
????? 貸：開發(fā)間接費用
? 結轉(zhuǎn)配套設施開發(fā)成本
? 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
????? 貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)
? ③房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費用（能夠分清對象的）
? 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
????? 貸：銀行存款
? ④開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種
? 出包給外單位進行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結算單）
? 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
????? 貸：銀行存款
? 或應付賬款——應付工程款
? 自已組織施工的
? 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
????? 貸：銀行存款
? 或應付賬款——應付工程款
? 應付工資
? 庫存材料或設備
? ⑤代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設的工程項目
? 企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出
? 借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)
????? 貸：銀行存款
? 或庫存材料
? 或現(xiàn)金
? 結轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費用
? 借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)
????? 貸：開發(fā)間接費用
? 工程竣工后結轉(zhuǎn)成本
? 借：開發(fā)成本——代建工程
????? 貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)
? 移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)
? 借：主營業(yè)務成本——代建工程結算成本
????? 貸：開發(fā)成本——代建工程
? （2）開發(fā)間接費用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、
折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷
? 發(fā)生的間接費用時
? 借：開發(fā)間接費用
????? 貸：銀行存款
? 或應付賬款
? 或應付工資
? 分配開發(fā)的間接費用
? 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
????? 貸：開發(fā)間接費用
? 竣工房屋開發(fā)成本的結轉(zhuǎn)
? 借：開發(fā)產(chǎn)品——房屋
????? 貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
? （3）管理費用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用
? （4）財務費用：包括開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機構手續(xù)費用
? （5）銷售費用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務過程中所發(fā)生的各項費用。主要包括：產(chǎn)品銷售之前的改裝修復費、
不品看護費、水電費、采暖費；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費，
以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業(yè)務費等經(jīng)常費用
?
? 發(fā)生的銷售費用
?
? 借：銷售費用
?
????? 貸：銀行存款
?
? 或應付賬款
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