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持有房地產(chǎn)的投資方涉及四個(gè)主要稅種 一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)以其持有的房地產(chǎn)對(duì)外投資入股，投資方主要涉及的稅種包括印花稅、增值稅及城建稅附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅四種。 一是印花稅。 《公司法》第二十八條規(guī)定，股東以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。財(cái)稅【2006】162號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》第三條規(guī)定，對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。因此，以房地產(chǎn)投資入股屬于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目征收印花稅，投資方要按萬(wàn)分之五的稅率繳納印花稅。 二是增值稅及城建稅附加。 財(cái)稅【2016】36號(hào)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十條規(guī)定，銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。同時(shí)，第十一條規(guī)定，有償指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。投資企業(yè)以房地產(chǎn)投資入股獲得被投資企業(yè)的股權(quán)行為，屬于有償取得“其他經(jīng)濟(jì)利益”，應(yīng)當(dāng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)行為征收增值稅。另外，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及地方教育費(fèi)附加等隨增值稅而征收的附加稅費(fèi)也需一并申報(bào)繳納。 三是土地增值稅。 根據(jù)財(cái)稅【2018】57號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》的規(guī)定，一般情況下，單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。同時(shí)規(guī)定，當(dāng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的任意一方是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)時(shí)，以房地產(chǎn)作價(jià)投資入股，需在投資入股環(huán)節(jié)按規(guī)定繳納土地增值稅。 四是企業(yè)所得稅。 《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物。國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》規(guī)定，企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資等行為應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，財(cái)稅【2014】116號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》規(guī)定，企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過(guò)5年期限內(nèi)，分期均勻計(jì)入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 被投資方也涉及四個(gè)主要稅種 企業(yè)以其持有的房地產(chǎn)對(duì)外投資入股，被投資方涉及的稅種主要包括印花稅、契稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 一是印花稅。《印花稅暫行條例》第八條規(guī)定，同一憑證，由兩方或者兩方以上當(dāng)事人簽訂并各執(zhí)一份的，應(yīng)當(dāng)由各方就所執(zhí)的一份各自全額貼花。也就是說(shuō)，以房地產(chǎn)投資入股，印花稅納稅人為簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的雙方，被投資方也應(yīng)按萬(wàn)分之五的稅率繳納印花稅。 二是契稅。根據(jù)契稅相關(guān)法規(guī)，以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)予，依法征收契稅，納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)承受的單位和個(gè)人。因此，以房地產(chǎn)投資入股，被投資方應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。 需要注意的是，財(cái)稅【2018】17號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)支持企業(yè)、事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》規(guī)定，母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資，視同同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋劃轉(zhuǎn)，免征契稅。母公司以房地產(chǎn)投資子公司免征契稅，有兩個(gè)前提:一是房地產(chǎn)投資對(duì)象必須是全資子公司，即該子公司只有母公司一個(gè)法人股東;二是母公司以房地產(chǎn)增資，不同于新設(shè)公司的投資入股，增資是對(duì)已成立公司依法增加注冊(cè)資本金的行為。 三是房產(chǎn)稅。投資方以房地產(chǎn)對(duì)外投資，是以擁有的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)換取被投資企業(yè)的股權(quán)，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至被投資方，其應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅應(yīng)由擁有房屋產(chǎn)權(quán)的被投資方繳納。 根據(jù)國(guó)稅函發(fā)【1993】368號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定，對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的情況，按房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。 四是城鎮(zhèn)土地使用稅。《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納土地使用稅。由于投資方以房地產(chǎn)對(duì)外投資，房地產(chǎn)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移到被投資方所有，因此被投資方應(yīng)按規(guī)定計(jì)繳城鎮(zhèn)土地使用稅。 四是城鎮(zhèn)土地使用稅。《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納土地使用稅。由于投資方以房地產(chǎn)對(duì)外投資，房地產(chǎn)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移到被投資方所有，因此被投資方應(yīng)按規(guī)定計(jì)繳城鎮(zhèn)土地使用稅。