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根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)政策問題公告如下： 一、關(guān)于最小清算單位中住宅與商業(yè)用房的建筑安裝工程費扣除問題 最小清算單位中既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房建筑安裝工程費可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整，其余扣除項目成本不得按層高系數(shù)調(diào)整。 商業(yè)用房層高系數(shù)小于1.5的，其建筑安裝工程費不予調(diào)整。 商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房單層層高/單層住宅層高 二、關(guān)于取得土地使用權(quán)所支付的金額扣除問題， （一）以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按照國家規(guī)定補交的土地出讓金和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 （二）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 （三）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為向原土地使用權(quán)人支付的地價款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 （四）以“招、拍、掛”等競價方式取得土地使用權(quán)的，為納稅人所支付的實際價款及按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 三、關(guān)于合作建房的界定問題， 財政部、國家稅務總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)第二條中的合作建房，是指一方是擁有土地使用權(quán)的當事人提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，以雙方名義共同立項開發(fā)，然后按照雙方約定比例進行分配、使用或銷售的一種房地產(chǎn)開發(fā)形式。 四、關(guān)于車庫、停車位、地下室征收土地增值稅問題， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售有產(chǎn)權(quán)的車庫、停車位、地下室，與購房者簽訂銷售合同，應按規(guī)定征收土地增值稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂一定期限的使用權(quán)合同或銷售無產(chǎn)權(quán)的車庫、停車位、地下室，不征收土地增值稅。 有產(chǎn)權(quán)的車庫、停車位、地下室是指辦理有房產(chǎn)證或土地使用證的車庫、停車位、地下室。 五、關(guān)于以兼并企業(yè)方式取得土地使用權(quán)征收土地增值稅的扣除問題， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以兼并企業(yè)方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)，在計算土地增值稅時，可以扣除國土部門出具文件中載明的土地評估價值，但不作為加計20%扣除的基數(shù)。 六、關(guān)于以土地(房地產(chǎn))投資入股進行投資或聯(lián)營征收土地增值稅的扣除問題， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地，并在該宗土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)，在計算土地增值稅時應以《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)文件的執(zhí)行日期為界限，分以下兩種情況確認扣除項目： （一）2006年3月2日之前，以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時，應以投資入股的賬面價值作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。 （二）2006年3月2日之后，以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)，并按規(guī)定征收土地增值稅的，以征 稅時確認的收入作為取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。 七、關(guān)于納稅人購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后進行繼續(xù)建設再轉(zhuǎn)讓扣除金額問題， （一）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設并轉(zhuǎn)讓的，其購買在建項目所支付的價款允許扣除。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買的在建項目所支付的價款允許加計20%扣除;后續(xù)建設支出扣除項目的處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 八、關(guān)于土地增值稅清算中成本費用分攤問題， （一）對于分期開發(fā)的項目，屬于多期的公共配套費用，按各期占地面積占項目總占地面積分攤至每期項目中，作為每期的公共配套費用。 （二）當期的公共配套費用的分攤，按照當期清算單位的建筑面積占當期總建筑面積的比例分攤。 九、關(guān)于土地增值稅清算單位問題， 土地增值稅的最小清算單位為一個幢號。最小清算單位中同時包含普通住宅、非普通住宅和非住宅的，應分別計算土地增值稅。 十、關(guān)于新建房與舊房的界定問題， 未銷售且未使用的房屋為新建房，使用包括自用及出租。自治區(qū)地方稅務局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(新地稅三字〔1997〕027號)第二條同時廢止。 十一、關(guān)于委托代銷收入確定問題， 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托專業(yè)營銷公司銷售房地產(chǎn)的，以購房者實際支付的價款作為土地增值稅計稅收入，不得扣除代銷費、包銷費。 十二、關(guān)于售樓處、樣板房費用扣除問題， （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨立于房地產(chǎn)項目以外單獨建造的樣板房、售樓處的成本費用，作為房地產(chǎn)項目的開發(fā)費用處理，不得作為房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除。 （二）對于以開發(fā)產(chǎn)品作為售樓處、樣板間發(fā)生的裝修費用，作為房地產(chǎn)項目的開發(fā)費用處理，不得作為房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除。 十三、關(guān)于公司分立、合并發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移征收土地增值稅問題， （一）在公司分立中，公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對派生方和新設方承受原公司房地產(chǎn)的，不征收土地增值稅。 投資主體相同是指分立后各公司投資人名稱和出資比例均不發(fā)生改變。凡改變上述兩項內(nèi)容的，均屬于投資主體發(fā)生改變。 （二）在公司合并中，兩個或兩個以上的公司依照法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個公司，且原投資主體存續(xù)的，對原合并各方的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅。 （三）對于分立或合并后的公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(或從事房地產(chǎn)開發(fā))的不適用上述規(guī)定。 十四、關(guān)于統(tǒng)建房、集資房征收土地增值稅問題， 統(tǒng)建房、集資房立項人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應采取先預征后清算的方式征收土地增值稅。 統(tǒng)建房、集資房立項人為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，不采取預征方式征收土地增值稅，應按規(guī)定據(jù)實計算繳納土地增值稅。 十五、關(guān)于精裝修房征收土地增值稅問題， 銷售精裝修房產(chǎn)，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，據(jù)以扣除計算土地增值稅。若裝修中含有電器、家具等動產(chǎn)的，電器、家具等動產(chǎn)價值不做收入，不得扣除。 十六、關(guān)于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅核定征收率問題， 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的核定征收率，原則上不得低于同類別、同區(qū)域的新房的核定征收率。 核定征收率由各地(州、市)地方稅務局確定。 十七、關(guān)于住宅的土地增值稅預征率問題， 隨著我區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，原自治區(qū)地方稅務局《關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知》(新地稅發(fā)〔2005〕208號)中規(guī)定的住宅土地增值稅預征率明顯偏低，現(xiàn)決定住宅土地增值稅預征率由1%以內(nèi)調(diào)整為3%以內(nèi)。 其具體適用的預征率由各地(州、市)地方稅務局結(jié)合實際，在規(guī)定的幅度內(nèi)確定。 十八、關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為征收土地增值稅問題 自治區(qū)地方稅務局《關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為土地增值稅問題的通知》(新地稅函〔2012〕76號)中“土地使用者將土地歸還給土地所有者行為不征土地增值稅”的規(guī)定，其適用范圍按照《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)第四條的規(guī)定執(zhí)行。 十九、關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)征免土地增值稅問題， 鑒于破產(chǎn)企業(yè)征免土地增值稅問題總局已有相關(guān)統(tǒng)一規(guī)定，《自治區(qū)地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)〈財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知〉的通知》(新地稅一字〔1995〕044號)第四條廢止。