免費(fèi)問(wèn)答

你好，主要涉及契稅、印花稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅 一 取得土地環(huán)節(jié) 開(kāi)發(fā)商品房等經(jīng)營(yíng)性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。 1、契稅 應(yīng)納稅額=土地成交價(jià)格×適用稅率(3%-5%) 2、印花稅 應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率 印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5? 二 建設(shè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié) 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進(jìn)行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。 1、土地使用稅 應(yīng)納稅額=土地實(shí)際占用面積×適用稅額 2、印花稅 常見(jiàn)的合同如下： 印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同金額×0.5?+建筑安裝工程承包合同金額×0.3?+借款合同金額×0.05? 三 銷售環(huán)節(jié) 取得預(yù)售證后進(jìn)行預(yù)售，需預(yù)繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。 1、增值稅 增值稅分別要在預(yù)征和實(shí)際開(kāi)發(fā)票清算兩個(gè)環(huán)節(jié)繳納。 提示——被遮擋部分文字為“—預(yù)繳稅額”。 2、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加 預(yù)征及清算時(shí)實(shí)際繳納的增值稅額作為計(jì)稅依據(jù)，乘以適用稅率計(jì)繳城建稅(7%或5%或1%)。廣州市城建稅為(7%)、教育費(fèi)附加(3%)、地方教育附加(2%)。 3、土地增值稅(預(yù)繳) 預(yù)繳稅額=(預(yù)收款—預(yù)繳增值稅稅款)×預(yù)征率 預(yù)征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4% 4、印花稅 印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5? 5、企業(yè)所得稅 銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率(一般為15%)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，及時(shí)結(jié)算此前銷售的實(shí)際毛利額，將其與預(yù)計(jì)毛利額之間的差額合并計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。 四 土地增值稅清算環(huán)節(jié) 項(xiàng)目全部竣工并完成銷售，或滿足其他清算條件，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。 應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)-預(yù)繳稅額 增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅：清算收入=含稅銷售收入/(1+5%) 增值稅一般計(jì)稅：清算收入=(含稅銷售收入+允許扣除的土地價(jià)款×11%)/(1+11%) 增值額=清算收入-(土地出讓金及契稅+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×120%-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用-印花稅-城建稅及教育費(fèi)附加