免費(fèi)問答

一、賣方應(yīng)繳納稅費(fèi) （一）增值稅 1、商鋪：銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房），應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。 2、住房 （1）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅； （2）個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的：①北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，免征增值稅。②北京市、上海市、廣州市和深圳市，個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。 （3）個人銷售自建自用住房免征增值稅； 3、涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增值稅（包括：離婚財產(chǎn)分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)）。 （二）附加稅費(fèi)（商鋪+住房） 以繳納的增值稅金額為計(jì)稅依據(jù)，2019年1月1日起增值稅小規(guī)模納稅人減半征收（包括自然人個人）。個人免征增值稅的，同時免征城市維護(hù)建設(shè)稅及附加。自2016年2月1日起，按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過30萬元）的繳納義務(wù)人，免征教育費(fèi)附加和地方教育附加（包括個體戶含一般納稅人，但不包括按次納稅人的自然人個人）。 1、城市維護(hù)建設(shè)稅＝增值稅×（1％或5％或7％），納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。 2、教育費(fèi)附加 ＝增值稅×3% 3、地方教育附加 ＝增值稅×2% （三）個人所得稅 1、商鋪：以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額，再按20%的適用稅率計(jì)算繳納“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目個人所得稅。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，對其實(shí)行核定征稅。 2、住房：對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房（住房）取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。 注意情形： 3、以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅： （1）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； （2）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人； （3）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。 4、通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財產(chǎn)的處置，個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個人所得稅。 5、以其他無償受贈方式取得的住房對外轉(zhuǎn)讓時，根據(jù)財稅〔2009〕78號文件規(guī)定，受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋時，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，繳納個人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。 (四）印花稅 商鋪：按照所載金額的0.5‰計(jì)算；住房：個人銷售或購買住房，免征印花稅。注意：繼承、贈與、交換、分割不免。 (五）土地增值稅 1、適用稅率 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%； 超過扣除項(xiàng)目金額50%—100%的部分，稅率為40%； 超過扣除項(xiàng)目金額100%—200%的部分，稅率為50%； 超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。 2、扣除項(xiàng)目包括： （1）提供取得房產(chǎn)相關(guān)憑據(jù)（發(fā)票、契稅證明、合同協(xié)議及支付憑據(jù)、司法文書）的，按憑據(jù)記載金額并每年加計(jì)5%計(jì)入扣除項(xiàng)目。 營業(yè)稅發(fā)票及其他憑據(jù)，按照發(fā)票或憑據(jù)所載金額；增值稅普通發(fā)票，按照發(fā)票所載價稅合計(jì)金額；增值稅專用發(fā)票，按照發(fā)票所載不含增值稅金額。 合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。 （2）提供評估機(jī)構(gòu)出具以“重置成本法”評估建筑物的重置成本價格的，按評估價格以及取得土地使用權(quán)憑據(jù)記載金額，計(jì)入扣除項(xiàng)目。 （3）其他扣除項(xiàng)目：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅及其附加、印花稅；因計(jì)算納稅的需要支付的房產(chǎn)評估費(fèi)；取得房產(chǎn)環(huán)節(jié)契稅（評估價格中已含契稅的除外）。 3、無法查實(shí)計(jì)算扣除項(xiàng)目金額的，按照定率征收土地增值稅。 4、其中 （1）個人轉(zhuǎn)讓住房免土地增值稅； （2）對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。 二、買方應(yīng)繳納稅費(fèi) （一）契稅 按不含增值稅的交易價格×稅率征收契稅，契稅稅率為3%—5%。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。其中： 1、對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。 2、對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。(北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施) 3、對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。（不包括遺囑繼承） 4、個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅。其計(jì)稅依據(jù)的確定，《契稅暫行條例》規(guī)定，房屋贈與由征收機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場價格核定，并依法征收。其稅率的執(zhí)行，因受贈不是購買，應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)所在地省政府確定的契稅稅率執(zhí)行，不能享受個人購買住房的契稅優(yōu)惠政策。 依據(jù)：《契稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則、《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕144號） (二）印花稅 商鋪：按照按所載金額的0.5‰計(jì)算；住房：個人銷售或購買住房，免征印花稅。注意：繼承、贈與、交換、分割不免。 （三）個人所得稅（商鋪+住房） 1、個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。受贈人無償受贈房屋應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標(biāo)明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。按20%的適用稅率計(jì)算繳納個人所得稅。 2、以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅： （1）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； （2）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人； （3）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。