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回遷安置房視同銷售需要繳納企業(yè)所得稅 根據《國家稅務總局關于企業(yè)處置資產所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828號)規(guī)定： “二、企業(yè)將資產移送他人的下列情形，因資產所有權屬已發(fā)生改變而不屬于內部處置資產，應按規(guī)定視同銷售確定收入。 (一)…… (六)其他改變資產所有權屬的用途。 三、企業(yè)發(fā)生本通知第二條規(guī)定情形時，屬于企業(yè)自制的資產，應按企業(yè)同類資產同期對外銷售價格確定銷售收入;屬于外購的資產，可按購入時的價格確定銷售收入?！? 根據上述規(guī)定，企業(yè)將房屋作為取得土地的費用支付給土地提供商，已經改變了資產的權屬，應視同銷售繳納企業(yè)所得稅。 回遷房或拆遷安置房，是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區(qū)內的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷或安置的政策標準，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋。具體來說，開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務應納稅種主要有以下幾種。 1.契稅?！镀醵悤盒袟l例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。第八條規(guī)定，契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。國家對房地產企業(yè)發(fā)生的房屋回遷業(yè)務并沒有規(guī)定相關的減免政策，因此，開發(fā)商在取得土地等不動產時，需要按全額計算契稅，不可以扣除回遷業(yè)務中相當于拆遷補償的部分。 2.營業(yè)稅。國家稅務總局《關于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復》(國稅函〔2007〕768號)規(guī)定，房地產開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發(fā)公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經濟利益，根據現行營業(yè)稅有關規(guī)定，應按 “銷售不動產”稅目繳納營業(yè)稅。 開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務，開發(fā)商應在交付回遷房屋或被拆遷戶全部支付差價的時候繳納。如果不需要支付差價的，以成本價格作為計稅依據;如果有差價的，不需要支付部分按成本價格計稅，差價部分按實際計稅。 3.印花稅?！队』ǘ悤盒袟l例施行細則》第五條規(guī)定，條例所說的產權轉移書據，是指單位和個人產權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據。房屋回遷合同，是指房地產開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，與被拆遷戶簽訂的按被拆遷人房屋原面積拆一還一給予同面積房屋回遷安置的合同，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換，即特殊形式的房屋銷售合同?？梢?，房屋回遷合同屬于一種交換式的產權轉移書據。 另外，財政部、國家稅務總局《關于印花稅若干政策的通知》(財稅〔2006〕162號)第四條規(guī)定，對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅。 因此，房屋回遷合同需要按照產權轉移書據繳納印花稅。 4.土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第八條規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悓嵤┘殑t》第十一條規(guī)定，條例第八條(二)項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原地產的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。 可見，開發(fā)商發(fā)生的房屋回遷業(yè)務不屬于免征土地增值稅的情形。因此，開發(fā)商應按規(guī)定計算土地增值稅。 5.企業(yè)所得稅。國家稅務總局《關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》(國稅函〔2008〕875號)第一條(四)項規(guī)定，銷售商品以舊換新的，銷售商品應當按照銷售商品收入確認條件確認收入，回收的商品作為購進商品處理。鑒于房地產企業(yè)的房屋回遷業(yè)務具有特殊性，開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務進行企業(yè)所得稅處理時，等面積回遷部分既要按收入確認條件確認收入，又要按規(guī)定歸集開發(fā)成本。