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是預(yù)收賬款除以1.25 還是直接乘25%？

預(yù)收賬款≠預(yù)售收入 　　財(cái)稅〔2016〕43號(hào)明確了營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)均不含增值稅，沒(méi)有說(shuō)明企業(yè)所得稅收入是否含增值稅。 　　但《增值稅暫行條例》第六條的規(guī)定，銷(xiāo)售額為納稅人發(fā)生應(yīng)稅銷(xiāo)售行為收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，但是不包括收取的銷(xiāo)項(xiàng)稅額。同時(shí)，《企業(yè)所得稅法》第六條規(guī)定，企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來(lái)源取得的收入，為收入總額。 　　企業(yè)所得稅講的是收入的概念，增值稅是價(jià)外稅，收入是不含增值稅的。從國(guó)家對(duì)非居民企業(yè)繳納企業(yè)所得稅的規(guī)定中也可看出這點(diǎn)。 　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)中非居民企業(yè)繳納企業(yè)所得稅有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第9號(hào)）規(guī)定，“營(yíng)改增”試點(diǎn)中的非居民企業(yè)，取得企業(yè)所得稅法第三條第三項(xiàng)規(guī)定的所得，在計(jì)算繳納企業(yè)所得稅時(shí)，應(yīng)以不含增值稅的收入全額作為應(yīng)納稅所得額。 　　因此 　　企業(yè)所得稅收入是不含增值稅的。 　　另外，從國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文可以看出，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預(yù)收賬款”的概念，只要簽訂了《銷(xiāo)售合同》或《預(yù)售合同》取得款項(xiàng)，不管產(chǎn)品是否完工，全部確認(rèn)為收入，區(qū)別只是完工產(chǎn)品收入和未完工產(chǎn)品收入而已。 　　北京國(guó)稅在2016年度匯算清繳政策宣講時(shí)也是特別明確以不含稅收入作為計(jì)算預(yù)計(jì)毛利率的基數(shù)。 　　因此，營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)收賬款含有增值稅，但對(duì)如何從預(yù)收賬款換算為預(yù)售階段的收入，國(guó)家稅務(wù)總局尚未明確。 　　再看看，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第九條的規(guī)定，企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 　　我們?cè)陂_(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，怎么計(jì)算？ 　　“是不是用預(yù)收款÷（1＋11％或者5％）呢？” 　　寧波國(guó)稅2016年企業(yè)所得稅匯繳政策書(shū)面解答中明確： 　　“房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算預(yù)計(jì)利潤(rùn)時(shí)，銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品收入以不含稅額計(jì)收入。一般納稅人選擇簡(jiǎn)易征收及小規(guī)模納稅人，其銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品收入計(jì)收入額的計(jì)算方法是 　　“銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品收入/1.05”； 　　一般納稅人選擇一般計(jì)稅方法的， 　　其預(yù)收款計(jì)收入額的計(jì)算方法是“銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品收入/1.11”。 　　因此，按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額的預(yù)售收入是不含增值稅的預(yù)收賬款。計(jì)算公式應(yīng)為：預(yù)售收入=預(yù)收款÷（1＋11％或者5％） 　　不同于土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。 所得稅是直接乘以25%