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學(xué)員你好， 具體可以參照《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）文件哦。 、具體計算方法 （一）應(yīng)稅收入額的確定 1.營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。 土地增值稅應(yīng)稅收入=含稅收入-銷項稅額 《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）第一條規(guī)定： 營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。 2.收入形式： ①貨幣收入?、趯嵨锸杖搿、燮渌杖?　　3. 縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用： （1）如計入房價向購買方一并收取的，作計稅收入； （2）如未計入房價，在房價之外單獨收取的，不作計稅收入。 （二）扣除項目及其金額 計算土地增值額時準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)不同，可進行以下劃分： （一）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目的扣除： 　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括： 　?。?）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款； 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條款規(guī)定，取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 地價款包括： 　　出讓方式取得的土地使用權(quán)為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)為按規(guī)定補繳的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)為支付的地價款。 　?。?）納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用（如登記、過戶手續(xù)費和契稅）。 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本： 是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括6項： 　?。?）土地征用及拆遷補償費 　?。?）前期工程費 　　（3）建筑安裝工程費 　?。?）基礎(chǔ)設(shè)施費 　　（5）公共配套設(shè)施費 　?。?）開發(fā)間接費用 　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費用——期間費用，即銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。 　?。?）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的： 　　房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi) 　　利息扣除注意： ①能分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明； ②不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額； 　?、鄄话酉ⅰ⒘P息。 　　（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的： 　　房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi) 　?。?）利息單獨扣除： 開發(fā)費用＝利息+（地價＋開發(fā)成本）×5%以內(nèi) 　 （2）利息不單獨扣除：直接用以下公式 　　開發(fā)費用＝（地價＋開發(fā)成本）×10%以內(nèi) 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除的稅金是城建稅、教育費附加、地方育費附加 《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）第三條規(guī)定，關(guān)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問題 　?。ㄒ唬I改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。即“營改增”后，增值稅為價外稅，稅金不在計稅收入中，不得扣除。 　?。ǘI改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。 　　其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。 即營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加扣除。 5.財政部規(guī)定的其他扣除項目 只有從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除： 　　加計扣除費用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20% 　　對取得土地使用權(quán)后，未開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除。 　　 縣級及以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用： （1）作為計稅收入的，可從扣除項目扣除，但不得作為加計20%扣除的基數(shù)； （2）房價之外單獨收取，不作為計稅收入征稅。相應(yīng)地代收費用不得在收入中扣除。 （三）　應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)