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學員你好， 具體可以參照《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）文件哦。 、具體計算方法 （一）應稅收入額的確定 1.營改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。 土地增值稅應稅收入=含稅收入-銷項稅額 《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第一條規(guī)定： 營改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。 2.收入形式： ①貨幣收入?、趯嵨锸杖搿、燮渌杖?　　3. 縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用： （1）如計入房價向購買方一并收取的，作計稅收入； （2）如未計入房價，在房價之外單獨收取的，不作計稅收入。 （二）扣除項目及其金額 計算土地增值額時準予從轉讓收入中扣除的項目，根據(jù)轉讓項目的性質不同，可進行以下劃分： （一）新建房地產(chǎn)轉讓項目的扣除： 　　1.取得土地使用權所支付的金額，包括： 　?。?）納稅人為取得土地使用權所支付的地價款； 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條款規(guī)定，取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。 地價款包括： 　　出讓方式取得的土地使用權為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得的土地使用權為按規(guī)定補繳的土地出讓金；以轉讓方式取得的土地使用權為支付的地價款。 　?。?）納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用（如登記、過戶手續(xù)費和契稅）。 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本： 是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括6項： 　?。?）土地征用及拆遷補償費 　?。?）前期工程費 　?。?）建筑安裝工程費 　　（4）基礎設施費 　?。?）公共配套設施費 　?。?）開發(fā)間接費用 　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費用——期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用。 　?。?）納稅人能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的： 　　房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi) 　　利息扣除注意： ①能分攤并提供金融機構證明； ②不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額； 　　③不包括加息、罰息。 　?。?）納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的： 　　房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi) 　　（1）利息單獨扣除： 開發(fā)費用＝利息+（地價＋開發(fā)成本）×5%以內(nèi) 　 （2）利息不單獨扣除：直接用以下公式 　　開發(fā)費用＝（地價＋開發(fā)成本）×10%以內(nèi) 4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除的稅金是城建稅、教育費附加、地方育費附加 《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第三條規(guī)定，關于與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金扣除問題 　?。ㄒ唬I改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”不包括增值稅。即“營改增”后，增值稅為價外稅，稅金不在計稅收入中，不得扣除。 　?。ǘI改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。 　　其他轉讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。 即營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加扣除。 5.財政部規(guī)定的其他扣除項目 只有從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除： 　　加計扣除費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20% 　　對取得土地使用權后，未開發(fā)即轉讓的，不得加計扣除。 　　 縣級及以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用： （1）作為計稅收入的，可從扣除項目扣除，但不得作為加計20%扣除的基數(shù)； （2）房價之外單獨收取，不作為計稅收入征稅。相應地代收費用不得在收入中扣除。 （三）　應納稅額 應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)